这家京城民企夺地，虽败犹荣

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国庆节前一天，北京土拍市场冰水两重天。

这边厢，朝阳区太阳宫0627号地土拍中，中建智地、北京城建、懋源地产、招商蛇口、中海北京、京投发展、金隅地产、保利发展、建发房产九家房企，杀得昏天地暗。

经过300多轮、历时3个多小时，最终，在中建智地和懋源地产的轮番较量下，前者以43.145亿元夺下，溢价39.18%，楼面价8.53万元/平米。

尽管懋源地产惜败，但它以一家之力，独挑一众国央企，还是让外界看到了当下市场环境中，这家民营房企的韧劲。

那边厢，门头沟区四道桥0006地块，只有电建地产+门头沟城投联合体一家报名，以9.57亿元底价拿下，楼面价约2.35万元/平米。

有人高兴，有人失落。但，这又不是绝对的。

时光回溯到2023年，北京土拍市场一片红火，绝大部分地块，是溢价15%触顶成交。当时，它们是幸运儿。

现在回过来看，又有几家房企笑得出来。

它们遭遇的现实是，不仅市场低迷，且遭遇好房子产品的背刺——新增了阳台，得房率高了。

对于拿地者而言，只有把房子全卖出去了，才算是真正松了一口气。

这次，无论是中建智地，还是电建地产，皆不可掉以轻心，尤其是太阳宫那个"王炸”，小心炸伤了自己。

图说：太阳宫0627地块土拍现场

可怕的退线

太阳宫0627地块，有个幸福的烦恼。

那就是，离地铁太近，地铁10号线和17号线换乘的太阳宫站。

家门口的地铁，确实方便，但它至少有两个明面上的烦恼：1、人多且杂，共享自行车占地；2、地铁震动引发的噪音问题。

不过，这个地铁震动，恰好成为砍掉0.8万平米养老设施的理由。

它还有一个令开发商很头疼的问题，那就是地铁退线。（详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》）

在它的东南面，地铁17号线下穿0627地块的整个东侧。更为关键的是，地铁外轨中心线在用地红线内6-11米处。

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。这意味着，敏感建筑距离东南向的实际退线达到36-41米。

假如以平均退线宽38.5米、长177米计算，扣除边角料，它的退线面积约占0627地块的30%——总占地为19,446.8平方米。

简而言之，0627地块的实际容积率要上浮30%，从原来的2.6，飙升至3.38。

这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

况且，0627地块的西北和东北方向，分别是老盘安馨家园和中建玖合府，须考虑日照遮挡的问题。

综合起来看，0627地块的实际参数为：东面退线36-41米，容积率3.38，住宅4.28万平米，地上0.75万平米商业（另有地下0.55万平米商业）。

据此条件，花姐做了一个强排推测版：

1、大门和车库出入口在东北方向；2、小区共计6栋楼15F\18F\25F，每栋只有1个单元，面积段为180平米和200平米两种。

若想了解有关太阳宫0627地块的更多信息，

提前“内定”

电建地产拿下门头沟0006地块，早已内定。

早在20天前，它旗下的北京海赋丰业房地产开发有限公司发出三条招标计划， 都是有关0006地块的监理、设计和施工。（详见《电建地产，从原地爬起》）

0006地块的素质不错，临近西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站南，算是门头沟最好的地块之一。

该宗地不大，用地规模约2.04公顷，规划地上建筑面积约4.07万平方米，容积率2.0，建筑高度45米，起拍价9.57亿元。

除了在建筑色彩和外立面有较强的要求——建议用平顶、主题色白色等外，还有两个小问题：

1、北面距离地铁四道桥站约200余米，在地块与地铁站之间，有多条空中高压线；2、最南面的中偏西位置，凹出一块，那是不可移动文物：四道桥龙王庙，正方形，面积200平米左右。

电建地产愿意去托底拿下0006地块，花姐判断，主要要两个原因：1、去年在门头沟推出的长安华曦府，卖得火爆；2、它在近期全面操盘了泷悦玖宸，也位于门头沟，过去的七年里，只卖了三套房。

2018年，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村11个地块，土地面积31.6万平方米，建筑控制规模≤27.3万平方米，含住宅、商业用地、多功能用地、基础教育用地等。

其中，商品住房销售均价不超过5.39元/平方米（含全装修费用），最高价不得超过5.66万元/平方米（含全装修费用）。

两年后，488套住宅拿到预售证。其中，第一批推出的房源都在0006地块，共计248套，上叠350平米、下叠400平米，地上3.3米，地下负一4.15-5.2米，负二3.3米。剩余0009地块的240套房源，还没开始卖。

领证五年来，它三易案名，从鸿瑞西峰到西山源著，再到泷悦玖宸，却只卖出过三套房，但都以退房而告终。

当时，项目的销售单价在3.65万元-3.8万元/平米之间。

截至目前，泷悦玖宸网签28套，成交金额3.1亿元，成交均价2.83万元/平米，比之前售出房源的价格低了24%，即打了86折。

降价卖房，电建地产董事长王海波破釜沉舟。在2024年度，电建地产实现营业总收入123.35亿元，同比下降28.97%，净利润亏损23.07亿元。

可以说，在门头沟区，电建地产从那里跌倒，就从那里爬起来。