福州，26平米的房子，155.5万的价格卖出

我一直都没有说错，大户型的房子单价低，小户型的房子单价高，这种规律，在市场上已经维持了很多年，至今还是这样子。

特别是在福州的老城区内，带有学区属性的二手房，尤为明显。不论房子新旧，只要房屋的面积超过25平米。因为，福州户口的标准是：25平米的房子才能落一个户口，也就意味着，想要入读划片到对应学校，最小的面积是25平米。

哪怕这25平米的房子，没有厨房，没有阳台，只有个单间作为卧室休息，只有一个卫生间方便，它的价值都是我们无法估量的存在。

划片对口二附小的万旭秀冶里，31平米，390万，单价125807元/平米；

碧玉花园，36.97平米，335万，单价90615元/平米；

九彩华庭，32.88平米，275万，单价83638元/平米。

这种小面积房子，本身的居住属性就较为一般，但作为学区低入读门槛，无形当中给它增加了附属价值。大家也不要见怪不怪，在2024年，小编的手上成交了一套55平米的钱塘小房源，255万的总价成交，单价接近5万，从挂牌到成交，只用了1周的时间。

今日，用一个刚刚成交的房源，九彩华庭小户型，给大家做个简单的成交分析。

成交小区：九彩华庭；

成交时间：2025年9月；

成交数据：产权26.36平米，1房1厅，高楼层，朝北，简单装修，155.5万，成交单价58991元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子，挂牌时间57天，挂牌价格189万，买家谈价33.5万后达成交易。期间带看客户8组左右。从房子的挂牌周期来看，这套房子的转化效率较高，没想到，对钱塘小学的需求，还挺高的，即便是接近6万的单价，也会找到相应需求的客户，成交该房源的中介，给他点个赞吧。

2、大家关注它的户型：房屋面积虽小，基础配套也是有的，单面朝北，屋内配有一个小小的卫生间，一个厨房，一个阳台，以及一间可以摆放床铺的卧室，简单理解为一个目字结构，第一个口是阳台，中间口是厨房，底下口是卧室，也就是一个迷你版的单身公寓。

3、九彩华庭已经不是第一次成交这种小户型房源，从成交记录显示，26平米的户型，成交套数不低于10套，从近两年的成交来看，其价格也是有大幅度下行。2023年1月，35平米户型，293万，成交单价83619元/平米，在追溯更早以前，单价超10万也是很常见的事情。

因此，对于选择购买这种小小户型的划片房，仍然有较多的客户群体，完全不用担心以后没有人接盘，除非学区房塌房了。

4、九彩华庭，小区只有3栋楼，毗邻在钱塘小学附近，共有273户业主，2002年的商品房性质小区。目前小区在售房源29套，平均10个业主当中就有一个业主卖房。在售房源挂牌均价61302元/平米，带看客户量较少，大多数是小户型。

购房建议：

没有去看九彩华庭的租金，简直不敢相信，目前33平米的房子，市场租金2000元不到，按照回报率计算，简直不要太离谱，如果没有学区需求，建议早点卖掉。以上挂牌房源多，我想大部分业主也知道这一点。

近年来，受教改、出生人口降低、经济衰退等因素的影响，购买学区房的人减少，钱塘小学学区房价格也受到冲击。今年三月份，钱塘小学要求提前三年落户才能入学，导致其价格一落千丈，平均一套房子缩水50 - 80万，多则超100万以上。目前钱塘小对口小区103个，在售房源高达700多套，均价41000/㎡，入读钱塘小的最低门槛是230万，当下最低单价是26000元/㎡

目前入读钱塘小的最低门槛是160万，当下购买钱塘小最低单价是26000元/㎡，这说明在价格方面出现了一定程度的松动，购房成本有所下降。

当前福州学区房市场整体处于价值调整中，由于前期价格上涨过快，市场透支严重，且许多学区房为老旧房产，贬值速度加快，后期仍有可能继续回调。因此，钱塘小学学区房价格后续可能还会有一定的波动和调整，但如果学校教育质量保持稳定且周边配套持续完善，或许能在一定程度上支撑房价，不过短期内大幅上涨的可能性不大。

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