王健林跌落神坛，人越来越少逛的高档商场，还有没有未来呢？

王健林跌落神坛了，这是不是意味着中国商业地产时代的终结？现在高档商场逛的人越来越少，还有没有未来？

你肯定有一个感受，那就是过去10年，自己所在的城市多了很多商业中心。过去商场基本只有一二线城市才有，可是如今别说四五线城市，甚至连很多县城都有了自己的商场。

1990年北京国贸开业，中国有了自己第一家商业中心。从90年到2000年基本就是摸索期。2000年到2010年随着中国加入WTO，北京申奥成功等标志性事件，中国经济飞速发展。老百姓的消费水平也水涨船高，商业中心也进入了快速建设期。

不过最初发展速度并不快，真正爆发是从2011年之后开始。商业中心数量从 2011 年的 816 家激增至 2024 年的约 6700 家，商业建筑面积从不足 1 亿平方米扩张至 6.3 亿平方米，人均商业面积从 0.03 平方米增长至 0.55 平方米。这个时候商业中心进入了规模扩张期。

可是在2020年之后，商场数量明显是严重饱和了，很多四五线城市，一个小小的市区就挤了好几个商业中心。走两条路就有个商业中心。

那为何商业中心在过去10年突然进入爆发式增长呢？

目前内地的商业地产公司，基本都是从房地产转型过来的，万达、华润、龙湖、新城都是房地产跟商业地产一起发展。从10年开始，房地产也是进入了爆发期。很多房地产公司一方面是靠卖房积攒了很多利润，同时又担心未来房地产会下滑，于是都在疯狂砸钱盖写字楼跟商场。

甚至很多公司都把这些项目打包在一起，比如说华润、万达都是如此开发的。每一个项目都是配套商场、写字楼、公寓、住宅、酒店等业态。

当然从2010年开始，中国的GDP6.19万亿涨到了2020年的15万亿，这也在一定程度上带动了商业中心的开发。可是到了2020年之后，显然商业中心已经严重过度开发了。

目前我们人均商业面积也接近发达国家的水平，可是我们老百姓的人均GDP却只有1万多美元，只有美国的三分之一，也远不及德国、日本、韩国这些国家。这就说明商业中心已经严重过度开发了。

2000年到2010年是投资商业地产的黄金时期，当时投资回报率普遍超过了10%，优质区域可以达到15%。可是在那个GDP年增值接近15%的年代，这样的投资回报率很多公司是看不上的。当时在内地做商业地产的主要就是香港企业。

2010年随着大量内地公司开始挤入这个赛道，土地成本已经严重上涨。2017年的时候，香港新鸿基公司在上海徐家汇拿下地王，土地成本超过了200亿。可以想象当时拿地的成本已经是有多高。哪怕在很多四五线城市，市中心的商业地皮都是以10亿级别来计算。

这就导致商业项目的回报率下滑到8%。可是进入2020年之后，随着大量项目的竣工，回报率更是直接下滑到了-10%。

看租金也是能够更加明确，看出商业中心的需求在严重下滑。2015年的时候，一线城市核心商业普遍租金一平方每月租金在1500元以上。到了2020年已经下滑到1000元左右，如今更是只有800元左右。

过去很多人说一铺养三代，如果开发了一个好的商业中心，甚至足以看活一家大公司。香港恒隆集团在上海开发到了恒隆广场，年租金就超过了20亿。李嘉诚的长江集团在北京开发的东方广场年租金也高达十几亿。那个时候多少公司眼红别人的成功，于是纷纷杀进这个赛道。

越来越多的商场，也导致空租率是越来越高。2024 年，全国重点 27 城 600 + 样本购物中心平均空置率创近四年新高。特别是二线城市，竞争更是激烈。昆明、福州出租率在 27 城中垫底，福州因区域商圈内同质化竞争严峻，空置率高达 15.03%。特别是在非一线城市核心商圈的商业中心空租率更是惨不忍睹。

关键一点就是商场崛起的时代，也正好跟互联网爆发重叠。2010年的PC电商，2010年的移动电商，直接切走了一大块蛋糕。如今线下零售也只有线上的零头。如今你几乎看不到2010年之前商场人山人海的情况了。少数商场靠着优质的地段跟高端的服务，还可以继续服务小部分客户。可是那些中低端的商场，已经运营得非常困难。

随着如今5G网络的普及，自媒体飞速发展，现在线上零售更加方便。过去 10 年 中国零售市场经历了结构性变革，线上零售年均增速达17.4%，市场份额从 10.8% 激增至 31.8%；线下零售增速放缓至3.5%，份额从 89.2% 降至 68.2%。如今线上增速已经是线下的4倍，再过几年线上就会完全超越线下了。

现在商场能够维持的几乎就剩下餐饮了。虽然餐饮是线上无法取代的，但是现在线上在引流、营销方面的优势，也是线下无法相比的。因此现在商场的餐饮也是非常艰难，一方面要给商场租金，还得给线上平台支付流量费。当商场无法给餐饮门店带来更多自然流量的时候，这租金自然也是收不起来。

过去真正能够支撑商场高租金的部分，并不是四五楼的餐饮，而是一楼的化妆品、黄金，二楼、三楼的高档服装。恰恰这些是线上零售冲击最厉害的部分。这就导致这部出租率严重下滑，租金单价也在下跌。很多商场为了填补出租率，只能不停的增加餐饮娱乐的部分，结果又造成了餐饮娱乐的内卷。很多商场一层就开了四五家夹娃娃门店，大家只能不断降价抢客人，最后就是大家都赚不到钱。

按照目前的趋势，未来10年里面，大部分商场都会死掉，能生存下来的，第一必须地段好，不是城市核心，就是板块的核心。第二辐射区域里面人口必须的净流入状态，至少不能人口流失。第三必须能做线上线下联动，做好营销跟服务。第四必须有特色品牌加持，而不是清一色的连锁加盟店，这样同质化严重，根本没得玩。

可以说属于中国商业地产的时代已经过去了，未来商场不会死，但辉煌也已经不再了。