溢价率超39%！朝阳太阳宫“王炸”地块遭9家房企争抢

大家帮2025年北京土地的第27篇推送

北京冷清的土拍市场，终于在930这天迎来了狂欢。

而促成这场狂欢的，正是被誉为“朝阳压箱底的宝藏级地块”的太阳宫地块。经过9家开发商300多轮举牌，太阳宫地块最后被中建智地收入囊中。

同一天，还有门头沟S1线区域组团地块开拍，低调底价成交。

至此，2025年北京土拍宅地成交量，更新到29组，总成交金额达到1121.32亿元。

2025北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称 ： 朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目CY00-0215-0627地块 ；

拿地房企：中建智地；

成交金额：43.145亿元（溢价率39.18%）；

住宅楼面价：9.42万/平。

某种程度上说，“太阳宫”三个字就是豪宅板块的代名词，而且新地块位于太阳宫板块的核心区，各项配套资源都堪称顶级。

你想想，能被业内预测可能会卖20万/平的地块，会是什么含金量？

太阳宫0627地块具体位置卫星图

地块名称：门头沟区S1线区域组团01-12地块土地一级开发项目MC00-0605-0006地块；

拿地房企：电建+门城投资；

成交金额：9.57亿（底价）；

住宅楼面价：2.35万/平。

门头沟这块地，也算是门头沟比较核心地块，北边100多米就是S1线四道桥站，距离东边石景山也就隔着一个西六环和永定河。

小区域内，新地块西侧已经有峯范北京、金茂长安悦、龙湖北辰揽境等新房项目。

重要的是，电建在门头沟具备成熟的开发经验。

门头沟0006地块具体位置卫星图

今儿这两块地，咱们重点说说更“核心”的太阳宫地块，门头沟地块详细资料有感兴趣的，加包哥微信，咱们私下聊去。

首先咱们看太阳宫地块本身的各项指标。

太阳宫0627地块作为北京2025年第六轮拟供住宅用地清单中的亮点项目，自7月底亮相就备受市场关注。

0627地块建设用地面积19446.8平方米，规划建筑面积不超过50561.68平方米，容积率2.6，限高80米。

从土地用途看，该宗地为二类城镇住宅用地。

太阳宫地块规划数据指标

相比年初的规划指标，此次正式挂牌前该地块进行了多项优化调整。

地块属性从F1住宅混合公建用地变为二类城镇住宅用地，容积率从3.0降至2.6，地上建筑规模从5.83万㎡减至5.06万㎡。

更值得一提的是，住宅规模从4.08万㎡增至4.3万㎡，而配建则从商办0.95万㎡+养老设施0.8万㎡（建成后无偿移交）变为0.74万㎡商业设施。

这一调整显著减少了公建配建面积，降低了开发难度，提高了地块的市场吸引力。

当地块规划调整公示后，30天内收到了614条公众反馈意见，主要涉及地块限高、用地性质、商业业态、养老设施、教育配套等。

关于养老设施的取消，官方回应解释是因“

项目用地面积较小、用地朝向不佳、地铁振动对养老设施的影响以及养老与居住人群的流线干扰

太阳宫0627地块的区位优势不言而喻。

地处东北三环至四环之间，是北京核心城区稀缺的住宅用地。

太阳宫地块周边配套

交通方面，地块紧邻地铁10号线和17号线换乘站太阳宫站，真正实现了双轨交汇的便捷交通。

根据规划，地块地下空间将与地铁17号线预留通道连接并与地铁10号线站厅连通，现状地铁A出入口和17号线风亭将进行改造，与项目结合建设。

周边道路系统发达，西侧靠近京承高速和机场高速，可快速抵达北京主要商务区。

商业配套方面，除了东南侧紧邻的凯德MALL，地块自身还规划有0.74万㎡的地上商业设施以及不少于0.55万㎡的地下商业设施。

地块规定的商业设施应结合轨道站点设置，不得分割出售，经朝阳区政府批准后可整体转让。

教育医疗资源同样丰富，周边有中日友好医院等优质医疗资源，以及人大附中等名校资源。

经梳理，周边现有幼儿园、小学、九年一贯制学校和中学共计21所，可解决本用地及周边居民教育需求。

太阳宫地块的出让起始价31亿元，竞买保证金6.2亿元，最小递增幅度350万元。

据测算，该地块综合楼面价约6.13万元/㎡，其中居住部分起始价29.22亿元，楼面价约6.77万元/㎡；公建部分起始价1.78亿元，楼面价约2.4万元/㎡。

图源规自委文件

按照最后43.145亿的地块成交价，住宅部分的楼面价达到9.42万/平。

太阳宫，一直是北京比较比较扛价的板块。在北京9月份二手房房价比去年同期降幅近11%的背景下，朝阳区只有8.3%。

北京房价走势（源自安居客官网）

朝阳房价走势（源自安居客官网）

而具体到太阳宫板块，今年9月份二手房挂牌均价达到9.27万/平，同比去年降幅只有3%出头，表现出强劲的抗跌能力。

太阳宫房价走势（源自安居客官网）

而太阳宫新地块，位于太阳宫核心区，周边有中建玖和府等曾经热销的项目作为参考，项目还处在有指导价的时代，彼时项目指导价是13万/平，10%共有产权的特殊性质，让其的成交均价稳定在规定内最高的11.7万/平。

周边二手房市场表现强劲，市场对这一区域认可度很高。同属太阳宫板块的火星园小区二手房挂牌均价约11.8万元/㎡，水星园均价约10万元/㎡，丰和园的均价则在13.1万/㎡左右。

太阳宫二手房价排名（源自安居客官网）

作为区域豪宅的标杆，太阳公元、红玺台一直是太阳宫板块二手房扛把子，目前两个项目的二手房挂牌均价都在14万/平以上。

这些数据充分显示了太阳宫的高价值和市场接受度。

太阳宫地块凭借其稀缺的区位和成熟的配套，加之今年北京土地市场整体呈现“核心热”的现象，被各大房企“争抢”似乎在情理之中。

而此次太阳宫地块的调规可谓诚意满满，不仅把容积率降了下来，还将地块属性改成了纯住宅用地。

公建配建面积大幅减少，开发难度也随之降低，预计将会吸引众多开发商竞相角逐。

太阳宫0627地块的推出，正是北京“核心区域高能级地块+潜力区域轨道沿线地块”精准投放供应策略的体现，有望成为北京楼市的又一个标杆项目。

那么问题来了，你认为太阳宫新地块未来入市会卖多少钱？

以上。

个人观点 仅供参考