天河东圃上新两宗涉宅用地，楼面价3字头起

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

国庆节前夕，广州土拍市场再上新。

今日，广州规划自然资源局挂牌两宗位于天河区涉宅用地，两宗地块起拍总价共计34.84亿元，容积率≤2.1。

两宗地块素质如何？地块周边市场会有什么样的表现？

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棠德路以东地块计容建筑面积70283㎡，起拍总价22.05亿元，起拍楼面价31380元/㎡。

棠德路以西地块计容建筑面积127852㎡，起拍总价12.78亿元，起拍楼面价30950元/㎡。

两宗地块距离非常相近，未来房企拿地后或许有连片开发的可能。

基于此，出让公告中也提到，若两宗地块竞得人为同一主体，鼓励在两个地块间设立空中连廊或地下通道加强联系。

还提到了地块的建筑限高必须满足岑村机场控制要求，以及未来建设时要预留规划中19号线建的公共敞开空间。

地块位于东圃板块广棠片区内，今年三月天河自规局就宣布对棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议均已全部签订，这两宗地块就位列其中。

按照批复德《天河智谷广棠片区控制性详细规划》指出，广棠片区规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施，将着力打造“科创研发+生态宜居”的产城融合新样板。

地块距离地铁21号线棠东站约两公里，周边有多条公交线路经过，可通达广州各区。

在配套上，有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等配套，不过距离相对较远；以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源。

多个工业园、加油站环伺地块周边，以及多条主干道经过的影响下，会有较多噪音，未来居住舒适度或将会受到一定程度的影响。

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市场表现方面，克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内商品住宅成交1437套，成交均价77984元/㎡。

二手房成交1420套，成交均价37942元/㎡。

其中新房距离地块最近的城投珠江天河壹品，克而瑞数据监测显示，今年1-8月项目累计网签146套，成交均价61890元/㎡。

扩大范围看全区及板块的新房供求情况，今年1-8月天河区商品住宅成交2585套，较去年同时期增长46%，也是近四年来首次前八月成交规模踏入2000套大关。

累计揽金227.85亿元，位列十一区金额榜TOP2，金额市占率达到了15%。

其中地块所处的东圃板块作为往年天河区的主力成交，克而瑞数据监测显示，今年1-8月东圃板块商品住宅成交840套，区占率32%。

在土地市场上，克而瑞数据监测显示，2020-2024年天河区涉宅用地供应29宗，供应总建面317.27万㎡，成交22宗，成交总建面251.94万㎡。

尤其是在近两年，为提高房企拿地的积极性，天河不间断的推出一批综合素质较优的涉宅用地，供求规模逐渐走高，推动天河成为广州土地市场的供求主力。

在宅地释放的同时，天河也在给土地“降容”。

克而瑞数据监测显示，例如在2023年天河成交的涉宅用地中，容积率低于2.0的地块成交宗数为0 ，在2024年为1宗，今年以来天河区成交的涉宅用地中，容积率均在3.0以下。

聚焦到东圃板块，克而瑞数据监测显示，近三年东圃板块涉宅用地供应9宗，供应总建面98.18万㎡，成交6宗，成交总建面71.54万㎡，除华润置地天河润府二期目前暂未录得网签外，其余项目均已录得成交。

六宗地块中，地楼比最高的项目为联投文津府，达到0.69，项目今年1-8月网签63套。

相反，华润置地天河润府一期地楼比最低，为0.48，项目今年1-8月网签238套。

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