品牌焕新30%、客流创新高，拆解深圳龙岗星河COCO Park“爆改术”

“老场新生”调改样本

撰文 | 熊舒苗

主编 | 付庆荣

头图来源 | 深圳龙岗星河COCO Park

在宏观消费疲软与行业供需失衡的双重夹击下，商业地产存量调改持续深入推进。

赢商网注意到，“港股纯商业运营服务第一股”星盛商业，在承压市场环境中一直保持稳健经营。

2025年中期报告显示，星盛商业上半年出租率92.5%，同店客流和同店销售额分别提升4.4%和11.4%，整体表现领跑行业。

其韧性生长的核心在于坚定实施“一店一策”，敏锐捕捉市场变化、深挖客群动态需求，积极推动调改焕新，持续强化旗下项目的差异化定位，以“招商力保出租率”。

其中，开业10余年的深圳龙岗星河COCO Park在星盛商业的支持指导下，总经理崔小红女士带领团队，发力“臻享生活欢聚场”，通过一系列卓有成效的调改实现“老场新生”——年客流量同比增长12%（创历史新高）、销售额同比提升39%、年销售额达百万级别店铺135家（FILA销售坪效深圳TOP1、海底捞销售额龙岗TOP1、源氏木语销售额深圳TOP1），入选8月龙岗区“抖音吃喝玩乐榜”商场收藏榜排行榜第一，跃升“深圳东部家庭消费标杆”。

Vol.1

乘势而上，锚定焕新主航道

2012年9月1日，深圳龙岗星河COCO Park作为星盛商业COCO Park系列的第二子横空出世。

项目坐落于龙岗大运新城与龙城中心城交汇处，以约17.7万㎡的超大体量、汇聚全业态知名品牌的一站式体验，成为区域居民购物休闲首选购物中心。

开业之初，项目就精准锁定龙岗区乃至全市家庭客群，以前瞻视野引入深圳第二家山姆会员店。山姆会员店作为稀缺的招商资源，助力项目构筑起差异化竞争壁垒；精准匹配品质中产家庭需求，消费辐射半径达20公里，为项目长期领跑龙岗商圈奠定基础。

十余年来，依托“深圳东部唯一山姆店”这一流量引擎，项目不断深耕家庭消费场景，持续优化品牌矩阵，已成长为深圳东部极具影响力的商业标杆。

据赢商大数据监测，深圳龙岗星河COCO Park日均客流表现在龙岗中心城商圈开业10年以上商场中排名TOP2，对周边3km常住人口渗透率超60%，具有稳定的消费客群。

在深圳多中心发展的格局下，龙岗区域价值日益凸显。适逢项目进入大调改周期，龙岗星河COCO Park审时度势，对市场环境展开了新一轮的战略研判。

一方面，项目西侧紧邻的“大运深港国际科教城”正快速崛起，推动区域客群结构向年轻化、高知化、国际化转型，为项目升级注入新动力。

另一方面，项目与深圳大运中心相距不足1.5公里，承载观赛观演的“泼天流量”。

2025年广东省提出“深圳打造国际演艺之都”、龙岗区明确建设“粤港澳大湾区赛演中心”，大运中心辐射力势必增强，项目也将打开全新增长通道。

深圳龙岗大运中心航拍图 图片来源：视觉中国

另据赢商大数据，目前深圳已开业购物中心近200个，总体量超1545万㎡。市场竞争持续加剧背景下，存量项目必须持续革新，方能稳固地位。

面对核心客群迭代、政策利好释放与市场竞争格局重塑的新机遇，龙岗星河COCO Park顺势而为，主动谋变，焕新升级为“臻享生活欢聚场”，以“Let’s COCO，臻享欢聚”为Slogan，聚焦“精致生活”与“家庭欢聚”双核，打造“悦享生活品质场、亲子成长陪伴场、社交欢聚能量场”。

Vol.2

洞悉区域年轻势能，

精准招调打破增长天花板

基于全新定位，项目明确以“年轻化”为核心招调思路，近一年品牌焕新率超30%。

具体而言，一是基于项目长期沉淀的亲子家庭标签与山姆的客群基础，汰换传统品牌，推动品牌组合“减龄化”，强化对新世代年轻家庭的吸引力；二是基于项目区位优势，加码人气餐饮及新潮体验品牌，不断增强对周边高知客群、来自全国各地的展演客群的辐射力。

01

餐饮：

大餐阵容焕新，筑欢聚生活场

经过多年的精心运营，龙岗星河COCO Park已构建起多元成熟、高吸引力的餐饮业态矩阵。全面覆盖轻餐快餐、茶饮烘焙、地方菜系、异国料理及火锅烧烤等品类。

场内品牌如海底捞、禾香湾宴会酒家、绿茶、西塔老太太、吴莊等均为月度销售破百万的优质商户，拥有忠实粉丝与良好口碑。

本轮调改紧扣“欢聚”场景，聚焦全年龄段客群需求，推动场内优质品牌以新店型、新形象亮相，提升餐饮业态时尚度，高效转化庞大的家庭客群流量，持续夯实餐饮矩阵优势；焕新一批高品质、高颜值的“亲子友好型”餐饮、烟火气餐饮及精致休闲餐饮，为项目带来更多年轻高质客群，挖掘业绩增量空间。

存量品牌方面，项目对业绩不佳的老旧品牌进行精准优化，保留拥有稳定客群的优质品牌，并通过原店升级或移位重塑方式，为其注入新鲜感。

具体举措如：

• 将L5的海底捞夜宵主题店重塑为集专属生日区、儿童乐园、宝藏空间于一体“深圳首家喜马拉雅主题店”；

• 将九毛九位置调整，整合至儿童零售游乐区并打造深圳首家儿童主题体验店，以童趣设计和专属儿童套餐圈粉；

新进品牌方面，项目聚焦品牌首店与特色店型，进一步强化餐饮吸引力，包括：

• 烟火气餐饮：焰请烤肉铺子（深圳首店）、渔语鱼酸菜鱼新川菜（首家鲜活市集店）、云味馆（品牌首家滇系特色菜）、八合里牛肉火锅、龙发鸡煲等不同品类特色品牌；

• 品质休闲餐饮：好利来（龙岗首店）正筹备开业中，这是星盛商业继引进该品牌华南首店（福田星河COCO Park）后，为深圳带来的又一重磅新店；新引进意拉拉·全日西餐、AMAN COOK（深圳首店）等；

据了解，项目下半年将双线升级餐饮业态。高层区域将重点强化大餐饮阵容，通过引入多元菜系、差异化店型及区域首店，打造品质社交空间。同时，B1、B2层美食广场将全面改造，以“烟火食堂”为概念，为消费者提供更具性价比的大众化餐饮选择。

02

零售：

旗舰品牌升维，造精致时尚场

作为深圳东部代表性商业，龙岗星河COCO Park已汇聚UNIQLO、FILA、周大福、华为、苹果&华为授权体验店、源氏木语等一批年销售额达千万级的优质零售品牌门店，构成坚实的业绩基石。

在大型营销节点，诸多零售品牌频频收获亮眼成绩单。据项目方披露，2024年周年庆期间，周大福、balabala销售龙岗第一，Koradior、MY TENO、水云间、爱婴室销售深圳第一；2024年“大抢节”期间，老凤祥销售龙岗第一，Banana Baby销售龙岗第一。

因此，在零售业态调改中，龙岗星河COCO Park并不是大刀阔斧改造，而更多致力于“精雕细琢”，在巩固基本盘基础上，引入新增长动能。

围绕“减龄化”与“细分化”方向，项目对服装各细分品类进行形象迭代与品牌焕新，并积极试水美妆、配饰、二次元等彰显年轻态度的品类，以覆盖更广泛的客群需求。

女装方面，以引入新副牌、会所集合店为主，L1、L2分别聚焦中淑装、少淑装，不断吸引年轻高净值家庭关注，进一步强化项目“臻享生活欢聚场”的定位。

• L1中淑装：Koradior升级改造为Koradior_La Koradior（龙岗首家赢家旗下品牌集合会所店），调改后月销售额同比提升10%；MY TENO（马天奴）带来旗下副牌La Danum（龙岗首店）、KODICE（龙岗首店），前者专注于高级定制成衣，后者聚焦“松弛智性”的生活方式；MYSCISSORS希色带来新形象门店。

• L2少淑装：引进Any Spoor（龙岗首店），BANANA BABY升级“龙岗首家黑金旗舰店”。

运动装及童装方面，焕新推出FILA龙岗最新V6形象店、NIKE最新形象店、balabala龙岗最新V7.4形象店等全新场景空间，新引进北欧风儿童快时尚生活品牌MOMOCO。

既有品牌迭代后业绩呈现明显增长，充分验证项目招调策略的有效性：FILA升级后月销售额同比提升41%；NIKE挪铺重装升级后月销售额同比提升27%；balabala最新V7.4形象店，升级后月销售额同比提升39%。

在深耕服装调改基础上，龙岗星河COCO Park着力丰富零售矩阵，如将引入专业彩妆品牌U2B及配饰品牌，不断增强潮流时尚氛围，为高品质消费者带来更多的购物选择与便利。

03

情绪消费赋能，创年轻引力场

情绪价值消费已成为当前消费市场的重要趋势，尤其深受年轻群体青睐。龙岗星河COCO Park锚定这一趋势，通过引入新奇互动与品质生活业态，构筑活力十足的“多巴胺加油站”，将购物场所转变为满足年轻人社交、探索与自我疗愈需求的情绪空间。

项目全新打造创新街区“有街”（位于B1、B2层），引入星派穿越裸眼9D轨道影院、VISION WALK幻旅之门等龙岗首进新奇科技体验品牌，吸引年轻潮人打卡尝鲜。

街区还集结了惊喜岛自然探索乐园、漫卡电速赛车体验馆、跳动全城舞蹈、米莱知识宇宙书店等多元配套品牌，结合众多休闲小餐饮品牌，共同构建出一个覆盖娱乐、运动、文化与社交的完整年轻生活图景。

据了解，“有街”计划进一步拓展二次元潮玩及娱乐业态，升级生活配套品质，营造休憩年轻社交街区氛围感，保持项目新鲜感和差异化优势。

Vol.3

构筑深度运营护城河，

撬动高黏性圈层

品牌招调之外，服务与运营是构建长期竞争力的核心。

龙岗星河COCO Park始终围绕消费者需求推进服务升级，通过硬件设施、软件服务、人员培训与会员体验的多维协同，系统性地提升项目的综合服务软实力。

例如，早在2021年，项目就打造了会员服务中心，为金卡会员提供专属休憩空间、带来丰富社群活动福利，不断提升会员黏性与活跃度；同时，项目也着力于营造友好的消费环境，全面落地星盛商业“五大友好”服务体系，在便民友好、母婴友好、儿童友好、女性友好、宠物友好等板块全面深挖，从细节上提升了整体服务体验。

星盛商业“五大友好”服务体系

针对港客、展演观众等增量客群，项目推出一系列运营创新举措，主动链接破圈。包括：开通专列巴士，无缝对接深圳东部口岸，精准承接港客，建立跨城消费忠诚度；策划“痛楼”等应援主题活动，深挖兴趣圈层价值，释放粉丝经济潜力。

粉丝应援现场

外广场焕新打造公共休闲区域“高地公园”，以场景丰富客群体验，同时匹配演艺空间及消费场景，并引入库迪咖啡、茶旺喜、艾薯、沪上阿姨、柠季等特色茶饮小吃品牌，强化欢聚社交氛围。

接下来，项目将持续精耕服务升级、拓宽运营边界，多维度提升消费者满意度，进一步提升长期价值空间。

赢商观察

星盛商业集团总裁陈群生曾表示：“我们不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持续。让每个项目都成为当地消费者的心头好，与城市共同生长。”这一理念，正是星盛商业在复杂多变的市场环境中始终坚守的战略定力之源。

面对日益“内卷”的行业生态，星盛商业并未盲目跟风，而是以“聚焦”为核心战略，坚持长期主义与品质深耕，持续探索和创新，以差异化优势立足市场。深圳龙岗星河COCO Park紧扣高质量发展主线，通过精准调改与服务升级，成功实现了从商业空间到情感场域的战略升维。

展望未来，星盛商业将持续稳健的步伐与创新的精神，推动商业高质量发展。承此理念，深圳龙岗星河COCO Park也将开启一场永不止步的自我革新，致力于为每一位消费者带来惊喜体验，与城市共生长，开创更广阔未来。

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