上海
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澳洲房拍量暴跌三成，墨尔本几乎“休市”！清盘率创3个月新低
《澳洲金融评论报》9月28日报道，受墨尔本举办AFL总决赛的影响，本周全澳房屋拍卖量骤降了三分之一，作为全澳拍卖之都的墨尔本几乎进入“休市”状态。
Cotality研究数据显示，本周全澳共有1760套房屋进入拍卖市场，环比骤降33%。
全澳首府城市的综合初步清盘率从前一周的77.9%（自2021年10月以来最高）急剧下滑至71.4%，创下三个月以来最低水平。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，悉尼共举行了1171场拍卖，比前一周增加 28%，为今年第二高的拍卖量。
“目前已有73.5%的拍卖成交，低于前一周的77%。下周预计拍卖量会部分回升，约有1975套房屋将进入拍卖市场，不过悉尼的拍卖将在NRL总决赛当周受到影响，后一周则预计会升至约2600套。”
悉尼南区一宗引人注目的拍卖结果是一套5居室住宅以345万澳元成交，比300万澳元的预期高出45万澳元。
据业内人士透露，这套位于Gymea Bay、仅建成12个月的住宅，在周六的拍卖会上 吸引了五位注册竞买人。
拍卖以290万澳元开价，竞价过程多以5万澳元为单位递增，最终成功售出。
JRE Property负责人兼挂牌代理Luke Jeffree表示，该住宅占地约900平，背后无 邻居，视野开阔直望灌木林景观。
“我认为地块是最大卖点，而且它是全新住宅，”Jeffree说，“我真希望手上还有十几套这样的房子，现在市场上的存量非常有限。在过去四周里，我带看了70至80组客户，可见市场竞争非常激烈。”
在AFL总决赛长周末期间，墨尔本拍卖量骤减83%，仅有230套房屋进入拍卖，初步清盘率降至64.6%，创下23周以来最低水平。
布里斯班的拍卖量环比下降12%，共有151套房屋进入市场，但初步清盘率略微上升，从65.6%升至66.1%。
在较小的首府城市中，阿德莱德有84套房屋拍卖，初步清盘率为76.6%；堪培拉有119套房屋拍卖，初步清盘率为67.5%。
SQM Research的Louis Christopher表示，全国房地产市场目前仍偏向卖方，但并 未进入“火爆”阶段。
“在当前市场中，卖家若想顺利出售，就需要在一定程度上与市场接轨，否则一旦定价过高，将面临成交困难。随着5%首付购房计划的实施，预计晚春至12月期间，市场需求会有所回升。”
他还指出，中低价位的房产市场将因首次购房者的活跃而趋于紧俏，而高端市场则相对停滞不前。
“高端市场并未快速推进，虽然仍会有不错的成交，但数量不会像往年那么多。”
02
只因这两点，澳知名富人区老宅低价成交！
据《时代报》报道，在本周六的一场房拍上，位于墨尔本知名富人区Toorak的一栋 老宅以651万澳元成交。
中介称，房契中附带两项限制条件至少将售价拉低了100万澳元。
这幢基本保持原貌的房屋坐落于Irving Road 65号，占地674平。该地块是在上世 纪50年代从隔壁的Irving Road 63号分割出来的。
当时在65号的产权上设立了两项限制：一是地块上只能建一幢住宅；二是住宅高度不得超过地面一层。
负责销售的是来自Kay & Burton的中介兼拍卖师Scott Patterson，他将这套房源的指导价定为600万至650万澳元。
“最终成交价是651万澳元，所以参考区间算是相当准确，不过我们最初的预期是700万到800万澳元，”他说，“是在发现契约限制后才调整了报价。”
拍卖现场共有两位买家出价，竞价从550万澳元开始。
在与卖方沟通后，Patterson 在价位来到641万澳元时，宣布该房产on the market。
据他介绍，卖方的心理底价大约在640万至650万澳元之间。
最终胜出的买家是一名本地投资者，她将把这处房产纳入自己在该区域的房产组合。出价次高者是一位同样来自附近的豪宅建造商。
Patterson表示，像这样面积的Toorak地块以如此价格成交并不常见。
“对这个地区来说，这个价格的确算得上实惠，但它也有局限，”他说，“可以说是一处很有特色的物业。”
这套房产是本周墨尔本计划拍卖的250处房产之一，由于正值AFL总决赛周末，通常安排的拍卖数量会较少。
截至当晚，Domain Group在本周177个已报告结果的拍卖中，录得的初步清盘率为 70.1%，另有23场拍卖被撤回。
03
悉尼五套房就有一套“隐形成交”，不上网挂牌
超过五分之一在悉尼成交的住宅，在出售过程中从未登上 realestate.com.au、Domain 等主流平台——这让这些市值 330 亿澳元的分类信息巨头流失了数百万澳元的潜在收入，因为卖家选择了 off-market（场外/不挂牌） 交易。
由新近上线、面向地产中介的私密订阅平台 QuietList 提供的分析显示，不同城区的“脱网成交”占比差异显著。QuietList 由知名基金经理 Matt Williams（Airlie Funds Management）与前券商 John Murray 共同持股。
在北部海滩（Northern Beaches），2024 年有 35.1% 的房产是线下成交，为样本中最高；库灵盖（Ku-ring-gai）以 30.4% 位列第二。该平台统计的 10 个市政区域平均占比为 20.5%。
QuietList 联合创始人 William Laing 表示：“现在各大平台拿不到这 20% 的收入——这些交易要么由买方代理促成，要么由卖方中介依靠自有数据库撮合完成。”
QuietList 于一年前上线，向买卖两端的地产中介收取订阅费，用于共享有意向买家与非公开房源。公司记录显示，Murray 与 Williams 各持股 50%。
该平台正借势off-market 成交与买方代理的崛起。买方代理代表购房者出价，且常在房源公开前就为客户物色目标。
Laing（曾任地产中介）称：“除了从纸媒转向线上分类信息以外，买方代理的兴起可能是行业最大的变化之一。我们的一位客户（中介公司）统计发现，去年30% 的成交都通过买方代理完成。”
Laing 说：“并没有固定规律。”他认为疫情对交易方式可能产生了实质影响。公司尚未在墨尔本、布里斯班等地复制这项分析。
卖家选择 off-market 的原因“多种多样”：或出于机会主义、隐私偏好，或因为买家过剩、抑或买方代理圈定了特定街区或学区等。
挂牌成本亦是重要因素。过去 15 年，realestate.com.au 的刊登费在部分区域上涨达 5000%。其母公司 REA Group 的定价模式已被竞争监管机构立案调查。一套房在单一平台的刊登费用最高可达 $6,000，若多平台投放，总成本可能超过 $10,000。
不少中介会跳过“正在出售”的正式挂牌步骤，待 off-market 成交后再将该房源补登至 Domain 或 realestate.com.au，用作营销素材，以向潜在业主展示业绩。
Laing 说：“很多中介会在完全公开前，先走一轮场外，让买方代理过来试价。市场极其敏感，定价不准，它会很快给你反馈。”
04
澳情侣卖房住船，过起水上生活！4年过去，生活成本大揭秘
Teresa Butland原本只答应伴侣Rob Holmes在船上生活“试半年”，结果一过就是将近四年。
如今，这对情侣仍将布里斯班河畔作为他们真正的“家”。
Holmes长期以来都习惯了水上生活，但Butland最初完全是“门外汉”。
“当时我们在 思考未来要住在哪里，想跳出传统思维模式，”Butland回忆道。
“Rob以前住过houseboat（独立船屋），他就提出了这个想法。这种生活方式和传 统不一样，而且便宜。我当时说，好吧，我试六个月，如果我讨厌这种生活方式， 那我们就卖掉船，另谋出路。”
但六个月后，Butland发现自己很喜欢这样的生活，于是一住就到了今天。
这对情 侣卖掉了各自的房产，购买了一艘名为“The Boathouse”的现代双体船屋。
船上设有开放式起居、餐厅与厨房，一间卧室、一间浴室以及带有娱乐空间的甲板。
Holmes形容：“它就像是一套一房一厅的公寓，四面环水，每天早上睁眼就是 Story Bridge的美景。”
这艘“The Boathouse”停泊在Kangaroo Point的Dockside Marina，两人每月为泊 位、用电和用水共支付约1800澳元。
Holmes表示：“买下船之后，日常开销其实很低，而且靠近市区各种设施，生活非常便利。轮渡就在Dockside旁边，从这出发去布里斯班任何地方只要0.50澳元。”
Butland也表示，住在houseboat上比她想象得要容易。
“我们确实要做一些断舍离，因为空间小，但这其实是一件好事。”
“我们并没放弃什么舒适的生活条件，反而是种很棒的生活方式。到了River Fire 烟火节时，我们拥有欣赏Story Bridge烟火的最佳视角。”
除了独特生活方式，两人也在码头上收获了意想不到的人情味。
“认识的人和建立 的友谊都让我很意外，这段经历真的很美好。”
Holmes则表示，Dockside码头的邻居们背景各异，但都有着对水上生活的热爱。
“这里有小企业主、医生、护士，还有带着孩子和宠物狗的家庭。”
根据澳洲统计局2021年人口普查的数据，当时共有29,369人住在houseboat或陆上小屋中。
其中1978人住在码头中的houseboat，22,354人住在陆地上的“舱式”住宅，另外还有5038人标注为‘其他’，推测可能是临时停泊在非正规码头的 houseboat住户。
如今，这对情侣已深深爱上船屋生活，他们买下了一艘更大的木质船，并将“The Boathouse”挂牌出售。 “我们可以收拾好新船，去任何想去的地方——Tangalooma、Straddie，或是北上 Whitsundays。”
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