深圳今年最贵回迁房诞生！成交价高达12万/㎡，还要涨？

都说房价跌了又跌，那有没有逆市涨价的案例呢？

不仅有，而且是时有争议的回迁房小区：

华富村。

作为“棚改第一村”的产物，项目无论是占地近10万㎡的体量，还是约5.5万/㎡的货币补偿标准等，都多次引来了巨大的关注。

交付2年，小区又一次让人感叹：

回迁房小区，居然卖出了超过12万/㎡的高价！

这个价格，甚至能买到福田最近大热的商品房新世界香蜜四季了（单价11万/㎡起）。

高价买这里的人，到底咋想的？

太壕！购房门槛近千万

一年时间，涨价近25%！

在@贝壳找房 上，我们能看到，华富村在8月成交了一套约129.9㎡的房子，总价高达1577万，单价超过12万/㎡。

这创下了华富村的最高成交单价记录。

大概也会是今年回迁房的最高记录了。

▲成交单价超过12万/㎡ | 图源：贝壳找房

回顾来看，小区在2023年9月底交付后，陆续出现二手房成交记录。由于主力户型为88-150㎡左右，所以总价基本在800万-1600区间。

几乎是千万级别的小区，这在纯回迁小区中凤毛麟角。

▲华富村实拍 | 图源：华润置地深圳公司

更夸张的是，小区还在不断涨价。

从2023年到2024年，小区成交单价最低在8.1万/㎡左右，但从2025年开始，最低单价已经在9.1万/㎡以上了。

▲最低单价8字头→9字头 | 图源：行舟深房

而@贝壳找房 的数据，似乎也证实了这一点：

小区成交均价从2024年二季度的约9.6万/㎡，上涨至2025年二季度的约10.83万/㎡，今年8月成交均价更是高达11.95万/㎡。

一年多，涨价约24.5%！

▲小区价格波动上涨 | 图源：贝壳找房

要知道，从2024上半年到2025上半年，深圳二手房成交价也就勉强维持不变。到 8月，房价更是同环比均小幅下跌。

▲深圳整体房价走势 | 图源：深圳贝壳研究院

相比之下，华富村居然能逆市上涨，真的非常难得了。

你觉得华富村能稳住现在的价格吗？

业主太爽了！当年增购价仅9千/㎡

未来要建“翻版深业上城”

华富村虽然名字带了“村”字，但实际上小区前身是福利房，在1987年建成。

小区体量较大，光是占地面积就达到约14万㎡，有住房建筑40栋、共2343套房。

▲过去的华富村

不过，随着时间流逝，小区越来越老旧。

随后在2017年，华富村东、西区成为了福田区首个棚改项目，也被誉为“棚改第一村”。

在宣告棚改之前，华富村的成交均价在5万/㎡左右；而后，上涨至6万/㎡上下，但成交量不高。

谁能想到，8年时间过去，房价就已经翻倍了。

▲棚改前，华富村成交价较低 | 图源：行舟深房

而当时给出的货币补偿标准，也非常高：

选择放弃置换房产，可以按5.5万/㎡拿到货币补偿。

这在一众改造项目中，也是比较高的水平了。

甚至，业主们还能按9千/㎡的价格，增购13㎡左右的面积。

▲原业主们的增购价格，低至9千/㎡ | 图源：福田区华富村改造项目建设指挥部

终于，到2023年9月底，由华润代建的项目交付、业主入伙。

从这时起，华富村也逐渐进入了买房人的视野。

▲图源：@热心网友W先生

▲图源：冷兔吖

事实上，华富村确实有不少优势：

一是，周边次新房太少。

华富村所在的横木岗片区，以及百花、华强北片区，都非常成熟，很难得有新盘入市。

尤其是百花片区，靠着好学区，楼龄20年的房子售价都能在7-10万/㎡左右，这就显得华富村的性价比更高，吸引了不少在华强北工作的购房者。

二是，社区体量大、景观好，品质尚可。

福田中西部近年来几乎没怎么新增大型社区，而华富村不仅体量大，也是围合园林，有大片的公共活动区域，部分户型还能看到中心公园景观。

▲部分楼栋直面中心公园景观 | 图源：贝壳找房

同时，华润代建的品质也很受认可，甚至采用铝板打造外立面，以至于有人感叹：“华富村业主是2023年最幸运的业主。”

甚至有人发问：“这样的品质做棚改，会亏本吗？”

▲图源：@呃哼

三是，配套升级。

事实上，华富村棚改前售价远不如隔壁百花片区，一大原因就是配套学校华富中学的成绩比较一般。

而后，红岭教育集团收编了华富中学，多少也补足了“教育洼地”的缺陷。

同时，棚改带来的不仅是崭新的回迁房，还有 人才房、保障房、 人才公寓、商业、办公，以及幼儿园、 九年一贯制学校等全新业态。

▲华富村棚改效果图

就在前几天，深业商管宣布与福田文旅城服，联合中标福田区华富村03地块公开招租项目，打造“深业拾集”社区商业产品线，预计2026年开业。

据悉，项目规划“惬意食廊”与生活配套，将与深业上城、笔架山体育公园联动，为片区带来“商业+公园+体育”的业态。

这或许能让华富村的配套商业，成为下一个“深业上城”。

▲03地块将打造“深业拾集”

三大优势叠加，让华富村的价格远胜于其他回迁小区，甚至是回迁房占比较多的综合小区。

比如：哪怕是同样2023年交付、同样位于福田中心地段、甚至有部分商品住宅的天宸小区，近期成交均价也止步9字头。

同样价格9字头的，还有南山的纯回迁房小区大冲城市花园，依靠位于南山科技园的优势，哪怕楼龄十年，也保持住了9.69万/㎡左右的均价。

而罗湖的纯回迁次新小区悦峰华府，因为远离地铁、内部品质一般，最新成交单价已经开始跌破4字头。

▲悦峰华府成交单价进入3字头 | 图源：乐有家

对此，有人认为，回迁小区不值得买。

“不管怎么说，回迁房的密度、品质、业主素质，都是不如商品房的。”

你怎么看？

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