大量资金涌向东京楼市

最近有很多大佬买东京楼市的新闻，其中很多都是中国人，比如马云、刘强东、王石、梁朝伟、王思聪。从体感来看，身边很多上海人卖房的原因，都是要移民国外，其中美国和日本就是两个最热门的选择。

从数据上来看，2025年上半年，东京以160亿美元的投资额高居榜首，力压纽约和达拉斯，成为全球资本最青睐的城市。也就是说，不仅是名人带来的体感，从现实情况来看，确实有很多外国人在购买东京楼市，当然中国人肯定也是主力之一。

比如黑石、KKR等巨头狂砸2.2万亿日元扫货，核心区20%-40%的新房被外国人买走，港区豪宅一半买家来自海外。像三菱地所出手收购赤坂Park大厦、黑石斥资约4000亿日元买下“东京花园露台纪尾井町”，这些大单都落在东京核心区。

之所以大家现在比较青睐日本房产，有以下几个原因吧。

第一，日本的资金成本很低。

虽然欧美和东京的租金回报率都能做到5%左右，但是要知道欧美的融资成本是很高的，动辄5%，算上资金成本后其实买欧美楼市的性价比并不高。日本在上个世纪90年代房地产泡沫破裂后，利率一直很低，甚至还有很长一段时间的零利率。即使最近经济回暖，利率有所上调，企业贷款利率也就仅仅只有0.5%~1%，商业投资贷款利率也就2%-3%。

这个资金成本搭配5%的租售比，还是非常划算的。这还是跟欧美比，如果跟中国比，那更是具有超高性价比了。

第二，日元贬值，相当于给外国人打折了。

日元这几年一路下跌，2021年买1亿日元公寓要90万美元，2025年只要63万美元，相当于打七折。

第三，东京房价涨疯了。投资者都是买涨不买跌，涨价去库存。

今年上半年东京23区新房均价突破1.3亿日元，同比去年上涨20.4%，6年暴涨58.9%，创下历史新高。而且就这还是有倒挂优势，一旦在东京中心摇号拿到买房资格，立马转手也能赚3成。这东京的新房真的是跟上海一模一样，不断创历史新高，而且因为有倒挂所以还是能吸引大量人群来抢购新房。

东京新房还有一点也跟上海新房很像，就是大概一半左右是给外地人/外国人买走的。东京中心超过2亿的公寓，有一半都是给外国人买走的，剩下另一半也是给日本富人拿下的。上海单价超过18万/㎡的新房，也只有大概一半是310买走的，剩下都是江浙和全国富豪买走的。

除此之外，另一个东京和上海楼市很像的点就在于，部分新房有5年限售。东京是千代田区要求5年限售，上海是触发积分的新房要求5年限售。目的是一样的，因为倒挂的存在，要打击炒房客倒卖。

随着经济下行，我们可能也要开始经历日本房地产泡沫破裂后的那个阶段。这个阶段的我们，如果能够具备全球资产比价的能力，资产增值速度可能要增快很多。毕竟寻找未来新的增长点，不能只把眼光局限在国内了。

建了一个上海楼市交流群，感兴趣可以加入。