高端低密产品断供近一年，新区狮山还有什么新期待？

东有金鸡湖，西有狮子山。在苏州房地产价值序列中，园区金鸡湖畔和新区狮山板块，是最没有争议的两个价值高地。

而在园区双湖低密新盘迭出之际，今年以来，新区狮山的新房市场，明显低调不少，而且呈现出低密产品基本断供状态。

12.51万㎡、7.88万㎡，这是2025年至今狮山新房供求量数据。时间已至三季度末，预计今年板块新房成交量要创近几年新低。

供应决定成交。狮山板块新房成交量低，主要是因为今年仅有6个楼盘有新增供应。这个供应量与狮山的板块能级、市场需求容量，明显是不成正比的。

目前市场供应量走入低谷的同时，狮山板块在售新房还存在一个特点，就是产品建筑形态同质化，且少低密业态。

7个在售楼盘中，清一色都是小高层、高层产品，甚至还有超高层，却少见洋房、别墅等市场主流低密产品。

虽然这几个楼盘在产品力上都各有特色，但在新房产品力加速迭代、低密化产品已经逐步成为主流的当下，想在狮山核心的新房市场中买到洋房、墅类低密产品，选择面真是捉襟见肘。

购房者热衷洋房、别墅等产品，一方面是这类低密产品相比于普通住宅（高层、小高层住宅）有着明显突出的居住体验。更高的准入门槛和精神共鸣，也注定了这类高端楼盘能营造出更高端、纯粹的业主圈层。

另一方面，就是别墅、洋房等低密产品，在当下这个行业周期中，拥有着更强的保值增值能力，这也是购房者在不确定时代能把握住的强确定性。

克而瑞数据统计，去年至今，苏州市区的普通住宅（高层、小高层）成交量同比减少了16%左右，成交均价下跌约8%，但洋房、别墅这类低密住宅的成交量同比增加了12%，成交均价也上涨了17%左右。

很明显，在当下市场周期中，量价兼得的低密改善产品，才是穿越市场周期的“硬通货”。

因此，具有全市号召力的狮山板块，其洋房、别墅产品显然拥有更强的保值增值能力，也更得高改客群的青睐。

但是，今年狮山板块洋房产品仅有一个楼盘有供应，即中海·建发禧宸，且存量已经不多。

而别墅类产品，已经是近一年的彻底断供。

克而瑞数据显示，自去年11月绿城·逸庐售罄后，狮山板块已有10个月没有墅类新房产品供应。

事实上，近几年狮山板块新房市场，墅类产品一直非常稀缺，2021年10月至今的近4年，仅绿城·逸庐一个楼盘有叠墅、合院等墅类产品供应。低密且稀缺的产品业态、绿城出色的产品锻造力，加上狮山核心的地段优势，使得其两开即清盘。此后，就是近一年的墅类产品断供。

狮山板块，“苦无低密产品久矣“。好在，狮山板块还有4个楼盘待入市，且都是低密项目。

其中，进度最快的，就是刚刚公开示范区、即将首开的澜庭壹号院。

◎澜庭壹号院实景图

澜庭壹号院，前身是新区狮山商务创新区向阳路南、大运路西地块，容积率1.2，2024年11月底，苏高新集团和绿城管理联合摘牌该地块，楼面价25115元/㎡。

◎澜庭壹号院鸟瞰图

面对这样一宗狮山核心的超低密宅地，苏高新以集团高端住宅产品系“澜系”，与绿城管理联合开发。

根据规划，澜庭壹号院拟建2栋10F洋房、2栋6F叠墅、17栋3F合院别墅，业态非常低密纯粹。

这也将是狮山板块时隔10个多月后首个入市的低密住宅，并且也是目前狮山核心唯一可售的别墅盘，稀缺程度可见一般。

而且，澜庭壹号院也是狮山板块新房市场，唯一有小面积洋房可售的豪宅。

狮山不缺豪宅，但新房户型和总价门槛普遍拔得很高。克而瑞数据显示，今年狮山的新房套均总价630万元。如此高的上车门槛，注定了狮山只能属于少数人。

而澜庭壹号院洋房115㎡起步，这个面积段和价格段，在动辄140㎡起步且洋房仅有个别在售的狮山高端市场和低密市场，对于预算有限的城市新贵，实在是太友好了。

而265-338㎡（含地下室）的叠墅、380-528㎡（含地下室）的合院，又都能兼顾到城市老钱在地改善的需求，新老钱客群的需求都兼顾到了。

◎澜庭壹号院叠墅户型图

◎澜庭壹号院合院户型图

如今，澜庭壹号院实景示范区已经正式公开，隐贵东方门庭、高浓度下沉式庭院及隐奢会所均已实景呈现。大家可以身临其境，亲去感受狮山核心新一代低密院落的雅奢与闲适。

◎澜庭壹号院示范区实景图

作为新区头部板块，狮山板块新房市场确实亟需新的、低密产品业态补充，这无论是对丰富板块产品业态、承接板块需求不外溢等均有积极作用。

而对于有低密高改需求的购房者，依然可以对狮山板块保持高度关注。