上海楼市要变天！ 9.26新规落地，新房品质飙升，二手房大受影响

“大的真来了！” 上海的小伙伴们盼了好久，终于等到楼市迎来实质性升级。9 月 26 日，上海官方发布《关于进一步促进本市住宅品质

提升的规划资源若干意见》，直接给沉寂了一阵的上海楼市注入一剂强心针。

之前大家总吐槽上海新房，要么价格高得离谱，要么产品力跟不上需求，比如户型抠门、得房率低、公共区域偷工减料。但这次新规一出来，上海新房市场妥妥要大变天。

新规后的新房，得房率、品质、性价比都会上一个台阶，连带次新房、二手房都会受波及。更关键的是，上海作为全国楼市的风向标，这波操作大概率会带动一批城市跟着升级住宅品质。下文先拆解新规重点，最后再聊聊对不同购房者的影响。

先看最让购房者开心的户型福利，新规直接放出三招。

第一招，封闭式阳台不再全计容。以前上海封闭式阳台算全面积，开发商为了提高得房率，基本都做开敞阳台。业主收房后有的封、有的不封，小区外立面乱七八糟，看着就没档次。

现在好了，封闭式阳台和开敞阳台一样，只算一半面积。这意味着接下来开发商大概率都会做封闭阳台，这样既省了业主后期改造的麻烦，又能保证小区外立面统一，双赢。

第二招，阳台赠送面积翻倍。以前上海规定，阳台进深不能超 1.8 米，水平投影面积不能超 8 平米，超了就要全算面积。现在进深还是 1.8 米的限制，但投影面积放宽到 “户型面积的 10% 且不超 16 平米”。

举个例子，160 平米的户型，以前最多只能做 8 平米阳台，其中 4 平米是赠送；现在能做满 16 平米阳台，直接送 8 平米。多出来的空间，放个洗衣机、摆个休闲沙发都够用，对刚需和改善家庭来说太实用了。

第三招，额外送个小阳台。新规允许再做一个面宽不超 3 米、进深不超 0.75 米的开敞阳台，不算容积率，也不占用前面提到的阳台面积。官方说是 “提升建筑立面形象”，其实就是给业主送福利。

这个小阳台不管做景观台放绿植，还是做生活阳台放杂物，都很灵活，进一步提高了空间利用率。

这三招下来，新规下的新房得房率至少能提 5%。以前 85% 的得房率算不错了，现在直接能冲到 90%。可能有人会说，西南地区有些楼盘得房率能超 100%，上海这还不够。

但要知道，江浙沪楼市一直比较克制，政策总得一步步放，要是一下子把大招放完，后续市场调整就没了空间，稳扎稳打反而更靠谱。所以这次能有实打实的赠送已经很不容易了。

聊完户型，再看公共区域的升级福利，新规同样有三招，直接倒逼开发商提升工区品质。

第一招，公共配套不计容。以前开发商做架空层、风雨连廊、景观小品这些，要占用可售面积，等于少赚钱，所以经常偷工减料。比如承诺的全架空层，最后只做一小段；风雨连廊只连几栋楼，根本不实用。

现在新规明确，这些公共用途的空间不算容积率，开发商做多少、做多好，都不影响可售面积。接下来新房大概率会标配全架空层、完整的风雨连廊，休闲设施也会更齐全。不过有一点要注意，工区品质上去了，物业费大概率会涨，这也是羊毛出在羊身上。

第二招，车库设计更灵活。新规允许小区停车库设在半地下室，底层架空层面积不计容，车库上方的架空层、风雨连廊也不算容。

这招影响不小：对开发商来说，能做地面车库就不用多挖一层地下室，成本大大降低；对业主来说，上海天气潮湿，以前地下车库要靠科技设备除湿，现在地面车库自然通风就能解决，既省了维护成本，又提升了使用体验。

另外，小区整体的高度抬高了相当于一个车库的高度，再加上架空层，二层住户家地面比外面的道路要高出大概 10 米——就算买一楼，也不用担心地面潮湿和路边的噪音问题了，以前不好卖的首层户型现在可能会变得抢手。

第三招，外立面品质升级。以前外立面的饰面层算面积，比如干挂幕墙虽然好看显档次，但厚度大，会占用可售面积。很多开发商为了省成本，就选涂料或者仿石漆，时间一长容易掉皮、显旧。

现在新规明确外饰面不算容，开发商不用再纠结好看和赚钱的矛盾。接下来高端项目肯定会用全幕墙，就算是刚需项目，也大概率会局部用幕墙提升颜值。以前那些外立面是真石漆、仿石漆的房子，对比之下会显得更落伍。

这三招工区福利，核心是降开发商成本、提业主体验。开发商不用为了保可售面积牺牲品质，自然愿意在公共区域多投入，最后受益的还是购房者。

接下来聊聊对不同人群的影响，有人欢喜有人愁。

最大的受益者是准备买新房的购房者。同样的预算，几个月后能买到得房率更高、品质更好的房子，性价比直接拉满。以前买新房要在价格和品质之间妥协，现在不用了，新规相当于直接提升了新房的 “性价比天花板”。

准备买二手房的人也能沾光。新房品质上去了，二手房在产品力上会更被动。以前二手房靠 “地段成熟、即买即住” 吸引购房者，现在新房在户型、工区上全面超越，不少原本犹豫买新还是买旧的人，大概率会转向新房。

需求减少加上产品力差距，二手房价格可能会进一步承压，议价空间会更大，购房者有更多挑拣和砍价的余地。

最倒霉的是前一两年买了新房的业主。特别是买了期房的，现在房子还没拿到手，新规定下的产品就出来了，自己买的房子一下子就被比下去了。要是自己住倒还好，毕竟早买就能早住进去；但要是投资的，麻烦可就大了。

以后二手房市场上，老新房既拼不过新规下的新盘，又比不过同地段、价格更低的老二手房。

这种情况其实不是第一次出现，成都之前出类似新规后，前两年的新房变成次新房，就陷入高不成低不就的尴尬：价格没优势，产品又落后，转手难度大大增加。

所以买房时不能只看当下，还要关注城市政策走向， 对比下全国同级别的城市，看看人家的楼市是怎么升级的，很多时候规律都是相通的。

其实楼市发展有个规律：先卷品质，卷不动了卷赠送面积，最后才会卷价格。上海之前一直停留在 “卷品质” 阶段，这次终于进入 “品质 + 赠送” 双管齐下的阶段，算是迈出了关键一步。

对全国楼市来说，这也是个信号。那些之前不敢放开赠送、不敢提品质的城市，接下来大概率会跟风出类似政策，已经开始做的城市，可能会进一步加码。

最后给大家提个醒：买房前先看看自己所在城市的政策，看看新规产品是已经落地了，还是在规划中。尽量别买即将被淘汰的旧产品，不然不管是自住还是投资，都会很被动。

上海这次新规，不仅是给本地购房者送福利，更给全国楼市指了条路，那就是只有真正提升住宅品质，才能满足购房者的需求，让楼市更健康地发展。