上海
01
澳洲这些最昂贵地区房地产引疯抢，买家高意向询盘显著激增
最新数据显示，澳大利亚部分高端住宅区域的买家兴趣显著上升。
随着高端市场买家活跃度提升，迭加需求回升与利率下行预期，预计将进一步推高房地产价格。
PropTrack近期数据显示，多个高端市场中高意向买家的咨询量出现增长，反映出在利率持续走低的背景下，热门地段房地产市场韧性的增强。
该数据追踪了房价中位数在300万澳元及以上的郊区，并统计了过去12个月内每套挂牌房源所获得的平均高意向咨询量变化。高意向咨询行为包括向销售代理发送邮件、下载房源文件或预约看房等。
每套房源咨询量的增加，通常意味着更具购买意愿的买家对该区域房产的关注度上升。
咨询量的增长可作为房价上涨的先行指标，因为竞争加剧往往推动成交价格上行，特别是在供应水平保持稳定或有所收缩的情况下。
墨尔本的高端郊区呈现咨询活跃态势，Toorak、Portsea和Malven等区域吸引了更多高意向买家。近期墨尔本市场关注度明显提升，过去一年内90%的郊区咨询量实现增长，而悉尼这一比例仅为39%。墨尔本买家兴趣的回升，是在该市自疫情以来房价表现长期落后于其他首府城市的背景下出现的。
在悉尼，咨询量增长最为显著的是内西区临水郊区Birchgrove和北部海滩的North Balgowlah。然而，与东部的Bronte相比，这些区域的单套房源咨询量仍相对较低。
Bronte的海景房源平均每套收获118次咨询，同比增长19%。该区房价中位数已超过600万澳元（同比上涨16%），而具备海景的大型住宅价格常可达八位数水平。
多个高价郊区咨询量的强劲增长，反映出高端房地产市场的持续韧性。
尽管部分高净值买家对利率敏感度低于普通市场，但随着未来数月利率进一步下降的预期升温，潜在买家群体预计将扩大，市场竞争亦将更趋激烈。
在降息预期与需求增长的双重推动下，未来一年房价可能面临进一步上涨压力。
02
悉尼最舒适城区出炉！Chatswood和Haymarket上榜
小企业主Jane O’Hehir在Chatswood生活了19年，她说，当她搬离这里时，希望新 城区也能像这个一样方便，拥有同样便利的交通、咖啡馆和商店。
59岁的O’Hehir与丈夫Andrew在这个位于下北岸的五居室房产里将3个孩子养大成 年。
对他们一家来说，靠近学校、户外空间，以及拥有杂货店、电影院、餐厅和医 疗服务的Chatswood中心，让他们的生活变得更好，也帮助他们建立了社区联系。
O’Hehir表示：“我们只要步行10分钟就能买到咖啡……我经常乘坐新地铁，如果不想 走路的话，只需走50米就有一辆巴士直达Chatswood。”
Australian Housing and Urban Research Institute列出了悉尼最舒适的城区， Chatswood榜上有名。其它上榜的城区包括一些临近海岸和市中心的城区，这些地方有悉尼最高密度的生活便利设施，同时公屋比例较低。
这份名为Small-area analysis and projections of social housing change的报 告，使用开源地图软件将各城区从1到5进行评级。
5级的便利性最高，意味着拥有 良好的公共交通、学校、医疗服务、就业机会和休闲活动设施，1级则是最低的。
Double Bay-Darling Point地区和Sydney（South）-Haymarket地区都是5级， Chatswood为4级，同为4级的还有Dee Why-North、Paddington-Moore Park和Bondi Beach-North Bondi。
O’Hehir和丈夫的房产现已挂牌，他们计划缩小居住面积，但仍想住在靠近生活设 施的地方，因为她说这些设施改善了他们的生活质量。
“我希望能步行去任何一个地方……无论是晚餐回家的路，还是早上去买咖啡。”
Australian Housing and Urban Research Institute的Michael Fotheringham表 示，住在一个有超市、交通便利并拥有医疗和学校等服务的地区很有吸引力。
“人们愿意在住房上花多少钱，与这些因素息息相关，所以人们愿意为更好的便利性支付溢价。”
Domain的数据显示，其中不少城区的房屋中位价超过百万澳元，Chatswood的独立 屋中位价为325万澳元。
Domain第二季度的数据显示，Dee Why的独立屋中位价为270万澳元，North Bondi 为460万澳元。 与Double Bay-Darling Point属于同一市议会辖区的Bellevue Hill，独立屋中位 价更是高达993万澳元。
Mortgage Choice的贷款经纪人James Algar在悉尼各地都有客户，他表示，一些生 活便利设施与房价有“明显的关联”。
他说，“有一些关键因素影响更大”，包括户外空间、交通、商店和咖啡馆。
“距离这些便利设施越近，房价就越高。你几乎可以按每隔几百米的距离来衡量， 越靠近这些设施，同一类房产的价格就越高。”
McGrath Lindfield的James Sutton也是O’Hehir的销售代理，他表示，地铁线抬高 了Chatswood的吸引力，而它作为一个“大型购物中心”的名声亦是如此。
他说，靠近便利设施的房产售价比距离较远、面积更大的房产高出约30%。
Australian Housing and Urban Research Institute的报告发现，便利性好的地 区通常公屋占比较低。
Fotheringham指出，已经设施完善的地区“完全应该”拥有公屋，而便利性低但公屋充足的地区也可以有所改善。
“通过规划、分区、交通系统，我们实际上可以改善这些地区的便利性，让住在公 屋的人们能更好的获得所需的服务、休闲和交通。”
Fotheringham还表示，在便利性好的城区应该容纳更多不同类型的住房。
“如果我们希望人们在整个住房体系层面更有效的利用住房存量，这是件好事，但我们需要为那些准备缩小居住面积的人提供更小、维护成本更低的房产。”
在下北岸的客户群中，Sutton表示：“如果有选择，他们会愿意留在这个地区”，但他也指出，目前的住房供应并不充足。
Algar还表示，对于年龄增长、准备搬家的人来说，便利设施仍非常重要。
“几乎毫无例外，缩小居住面积的人都说，‘我希望住在离巴士站只有几百米的地 方，因为我不想一直开车。我希望能靠近咖啡馆，有充足的社交活动’。”
03
悉尼和墨尔本，房产投资收益哪一个更高？
尽管房价表现看似差距明显，但如果从总回报这一广义指标来看，悉尼与墨尔本的 房主在过去一年里获得了相同的投资收益率——5.1%。
然而，若拆解总回报的构成——资本增长与租金收益，两座城市的市场表现差异便清晰显现。
房产总回报率的计算方式为：年度资本增值额加上租金收入，再除以一年前的房产价值，最终以百分比形式呈现。
专家表示，悉尼的资本增值幅度高于墨尔本，但墨尔本的租金收益更可观。
购房者更倾向于选择哪座城市，很大程度上取决于其投资计划是短期还是长期。
Cotality研究数据显示，在所有首府城市中，墨尔本的住宅价值涨幅最低：截至8月的12个月内，仅上涨1.4%，中位价为80.3194万澳元。同期悉尼的住宅价值上涨 2.1%，中位价达122.4341万澳元。
截至8月31日，墨尔本住宅的总租金收益率为3.7%，悉尼则为3.0%。
在截至8月的一 年里，布里斯班的表现最为突出，年度资本增长率达7.9%，珀斯（6.6%）和阿德莱德（6.5%）紧随其后。
这三个城市的房产总回报率均超过10%。
Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，“在墨尔本，租金收入在房产总回报中的 占比更高；而悉尼的租金虽仍处于高位，但由于房产本身资本价值过高，租金在总回报中的占比反而更低。”
“尽管墨尔本有额外的税费负担，但对部分投资者而言，选择墨尔本仍具有一定的合理性，原因在于目前墨尔本的房产价格已处于较低水平，足以吸引购房者入市。 而当前市场周期下，悉尼房产因价值过高，增长势头受到抑制。”
对于租户而言，租金支出在房产总回报中占比颇高，这样的数据或许意味着他们面临着严峻的居住成本压力。
Owen指出，“目前澳洲租金普遍高昂，尤其是与五年前相比，这为房产投资提供了更充分的理由，但对租户来说，情况却令人沮丧。毫无疑问，许多澳洲年轻人正期待随着利率下降，自己能从租赁市场过渡到自有住房市场。”
Owen表示，相比租金收益率，资本增长对投资者的吸引力更强。
“这一点从众多投 资者对西澳、昆州和南澳表现出的兴趣中便可看出。”
房产买家代理Penny Vandenhurk透露，悉尼有经验的投资者会提前为孩子购置房产，供其大学期间居住。他们通常在孩子年幼时就着手布局，以确保长期的财务收益。
“过去六个月，悉尼租赁市场相比去年的火爆态势有所降温。总体而言，如果投资者的首要目标是追求租金收益率，我认为悉尼并非理想选择。大多数投资者不会采取短期视角，因为他们追求的是长期积累的资本增长。”
Vandenhurk表示，悉尼房产的购置成本与租金收益之间存在失衡，这促使部分投资者选择出售房产。
“过去五年，许多投资者选择退出悉尼市场，因为他们持有的房产租金收益率已无法维持；同时，我们发现投资者出售的一居室和两居室公寓数量大幅增加。”
布里斯班则实现了“双丰收”——不仅拥有全国最高的年度资本增长率，还具备颇具吸引力的租金收益。
房产买家顾问Rich Harvey表示，在跨州移民、低空置率和奥运会基础设施建设的推动下，布里斯班房产市场目前毫无降温迹象。
如果想同时兼顾资本增长和租金收益，目前布里斯班是我的首选。相比其他首府城市，我不推荐珀斯——因为珀斯市场已经历大幅上涨，未来增长空间相对有限。
“悉尼则没有统一的投资结论，该市仍有多个区的房产具备较高价值。”
AMP首席经济学家Shane Oliver认为，此前投资者因担忧税费负担和经济表现疲软，对墨尔本房产市场持“一定怀疑态度”，但未来墨尔本市场有望回暖。
Oliver表示，目前墨尔本业主的财富增长速度低于其他首府城市，但凭借高于新州的人口增长率和更低的房价收入比，这一局面可能会发生改变。
“一旦市场信心回升，墨尔本房产市场的表现可能会优于悉尼。历史经验表明，各城市房产市场的热度会轮动，未来墨尔本或许会重新成为投资者青睐的对象。这种潜力确实存在，但就当下而言，还只是一种期望。”
04
悉尼豪宅$4510万澳元售出，刷新成交纪录！
悉尼东区Rose Bay一栋建于1935年的乔治复兴风格豪宅在拍卖中以4510万澳元成 交，创下澳洲拍卖成交价最高纪录。
这场于周三下午举行的私人拍卖在19 Kent Rd举行，共吸引8名注册竞拍者，其中2人通过电话参与。
该豪宅面向Royal Sydney Golf Club，挂牌价为4000万澳元。
由Richardson and Wrench Double Bay的James和Michael Dunn代表已故业主 Elizabeth Burns的家族负责出售。
Burns家族是蓝筹商贸企业Burns Philp创始人 Sir James Burns的后代。
这一成交价突破了此前的全澳拍卖纪录——墨尔本Toorak区47 Lansell Rd的豪宅于 2021年以4310万澳元的价格卖给Chemist Warehouse联合创始人Sam Gance。
该豪宅的起拍价为2900万澳元，价格以每次100万澳元上涨达到3100万澳元，之后 又上涨300万澳元至3400万澳元。 此次成交也刷新了Rose Bay非滨水房产的纪录，仅次于今年2月Dumaresq St一处海滨房产5500万澳元的城区纪录。
这处名为The Knoll的房产因其能俯瞰高尔夫球场的高地势而得名，占地2536平方 米，最初挂牌价为3000万至3500万澳元。
Alsaker的Will Roberts表示，土地面积推动了此次破纪录的成交。
“东区高端市场的两大驱动因素分别为土地面积和重要景观，4500万澳元是一个很棒的结果，反映了市场对土地的需求以及优质房源的不足。”
该房产自1964年以来一直由Burns家族持有。熟悉新业主计划的消息人士透露，他们计划对该豪宅进行更新。
Kent Rd是该城区一些最大庄园的所在地，包括距离The Knoll不远的Fairways。
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