【开源地产|地产周报】新房成交面积环比增长，上海“好房子”新规落地

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核心观点：新房成交面积环比增长，上海“好房子”新规落地

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

城镇老旧小区改造进展顺利，上海“好房子”新规落地

中央层面：住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工。

地方层面：上海：上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。

市场端：土地成交面积同比增长，溢价率环比下降

销售端：根据房管局数据，2025年第39周，全国68城商品住宅成交面积245万平米，同比下降22%，环比增加27%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8846万平米，累计同比下降10%。全国20城二手房成交面积为188万平米，同比增速9%，前值+68%；年初至今累计成交面积7467万平米，同比增速8%，前值+8%。

投资端：2025年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2271万平方米，成交土地规划建筑面积2431万平方米，同比增加32%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积119万平方米，同比增加53%；二线城市成交土地规划建筑面积778万平方米，同比增加36%；三线城市成交土地规划建筑面积1534万平方米，同比增加28%。

融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第39周，信用债发行144.8亿元，同比增加203%，环比增加140%，平均加权利率2.35%，环比减少16BP。信用债累计发行规模3115.5亿元，同比基本持平。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、城镇老旧小区改造进展顺利，上海“好房子”新规落地

中央层面：（1）自然资源部：全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套，2025年以来已化解230多万套，群众同步领取不动产权证书，落户、入学、买卖、融资等难题随之缓解。为从源头防范新增问题，全国2300多个县市已实施新建商品房项目“交房即交证”改革，累计发放不动产权证书840多万本，购房者在领取新房钥匙的同时即可拿到房产证。（2）住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工。

地方层面：（1）广州：在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。支持存量商办改建为保障性租赁住房，允许自持商办物业招商入市等。（2）武汉：将加快构建房地产发展新模式，通过稳定预期、激活需求、优化供给“三管齐下”，配套完善相关支持政策，推进“好房子”建设，更大力度盘活商办等存量房屋，以精准满足刚性和改善性住房需求，推动全市房地产市场回稳。（3）上海：上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。

2、 销售端：成交面积新房环比增长，二手房同比增加

2.1、68大中城市新房成交面积同环比增长

根据房管局数据，2025年第39周，全国68城商品住宅成交面积245万平米，同比下降22%，环比增加27%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达8846万平米，累计同比下降10%。

根据房管局数据，2025年第39周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-10%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为5%、-18%、-48%，年初至今累计增速3%、-8%、-98%。

2.2、20城二手房成交面积同环比增长

2025年第39周，全国20城二手房成交面积为188万平米，同比增速9%，前值+68%；年初至今累计成交面积7467万平米，同比增速8%，前值+8%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降

2025年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2271万平方米，成交土地规划建筑面积2431万平方米，同比增加32%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积119万平方米，同比增加53%；二线城市成交土地规划建筑面积778万平方米，同比增加36%；三线城市成交土地规划建筑面积1534万平方米，同比增加28%。

成都：中心城区迎来3宗涉宅用地出让，龙泉驿区2宗、新都区1宗，总土地出让面积8.58万m2，总规划建筑面积17.96万m2，总起始价12.84亿元。最终3宗地块均成功出让，收金12.84亿元。成都：成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让，天府新区2宗、东部新区1宗，总土地出让面积10.13万m2，总规划建筑面积18.36万m2，总起始价19.86亿元。最终2宗地块溢价成交、1宗底价成交，收金22.78亿元。南京：南京成功出让7宗涉宅用地，其中雨花台区1宗、栖霞区3宗、江宁区3宗，总土地出让面积30.67万m2，总规划建筑面积50.58万m2，总起始价44.45亿元。最终地块均底价成交，共收金44.45亿元。武汉：武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地，收金1.96亿元。地块土地面积12297 m2，规划建筑面积18400 m2，容积率1.50，起始价1.96亿元，起始楼面价10652元/ m2。最终武汉迅望置业有限公司（武汉地铁）以总价1.96亿元竞得地块，成交楼面价10652元/ m2，溢价率0%。

4、 融资端：国内信用债发行规模环比增长

2025年第39周，信用债发行144.8亿元，同比增加203%，环比增加140%，平均加权利率2.35%，环比减少16BP。信用债累计发行规模3115.5亿元，同比基本持平。

5、一周行情回顾板块表现方面，本周（2025年9月22-26日，下同）房地产指数下跌0.16%，沪深300指数上涨1.07%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第10位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、亚太实业、深振业A、上海临港、合肥城建，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为香江控股、天房发展、电子城、莱茵体育、万通发展。

6、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房成交面积环比增长，上海“好房子”新规落地》

对外发布时间：2025年9月28日

报告发布机构：开源证券研究所

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