周奂：从园区到生态——大悦华南产业的产业聚能与价值再造

9月13日，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉成功举办。论坛由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网、房讯指数联合主办，以“新商业 新运营 新价值”为主题。来自全国300家主流商业地产运营管理企业高管、30家科技领军企业高管以及60家主流媒体参会。

大悦城控股华南大区公司产业与写字楼管理部招商部负责人周奂应邀出席论坛并发表主题演讲。周奂在演讲中表示，大悦华南产业价值导向是以客户需求为核心，通过构建中粮大悦城控股3C特色运营服务体系，去助力企业发展和创新。3C主要是COFCO LIFE悦享，悦创COFCO FONTASY，COFFICE是悦智。目前汇聚了非常多的产业服务资源，逐步形成了以企业需求为核心的惠企服务的模块，包括产学研服务、市场推广服务、资源对接等服务，还打造了以员工需求为着力点的社群服务的板块，通过提供多样化、精准化的运营活动和服务，做深产业运营，为客户提供价值。

大悦城控股华南大区公司产业与写字楼管理部招商部负责人周奂

以下为大悦城控股华南大区公司产业与写字楼管理部招商部负责人周奂演讲实录：

　　我今天分享主要是三部分，第一部分是央企担当，给大家介绍一下中粮和大悦城控股，大家对中粮或多或少有一些了解，中粮集团是与新中国同龄的直属央企，构建了跨国农粮物流、仓储、贸易的全产业链系统，业务遍布六大洲，遍布140多个国家和地区。

　　中粮集团很多品牌大家都很熟悉，作为优质食品的生产者，有很多家喻户晓的品牌大家或多或少都用过吃过或者喝过，像福临门食用油、长城葡萄酒、中茶、酒鬼酒、蒙牛等，在世界500强当中排名133位。

　　大悦城控股是中粮集团子公司，主要通过多业态的立体联动，助力城市升级，温暖美好生活。我们因地制宜地将商产文旅科居六大业务板块及优势资源进行组合，为城市片区重构和能级提升进行定制化解决方案，实现重构城市、服务生活的战略意图，缔造大悦生态圈，运营城市美好生活。大悦中国，赋美生活，是我们的口号。

　　大悦城控股的产业板块通过专业的资产管理，目前在北京、深圳、沈阳、杭州、香港等地陆续打造了十余座写字楼，20多个产业园，总运营管理面积近300万平方米，主要是护航高端商务的发展。这是大悦产业在全国的布局，发力全国，满足不同城市发展的需求。

　　大悦产业的产业历程非常悠久，是发端于1962年供港的三趟快车，历经了三来一补，始终紧随时代和城市的需要，聚焦推动高质量发展，加快发展新质生产力。我们现在供港产业园在深圳，向香港提供活畜转运业务，始终在服务的。

　　大悦城控股华南大区主要布局的城市包括广州、深圳、惠州、厦门、三亚等城市，在产业业务中，我们有非常丰富的载体形态，包括厂房、研发办公、仓储物流、长租公寓等等。我们聚焦新一代的信息技术、机器人、高端制造等等一些战略性新兴产业，在之前也引入了像东芝、爱默生等一批世界500强企业，所以有非常优质的一些客户，也培育了一批创新创业企业。比如拓竹科技，根据麻省理工的评论报告，拓竹科技入选了全球50家最聪明的公司之一，入驻我们园区之后发展非常快，从1万平米到2万多平米，现在要到6、7万平米的产业空间了。园区现在的入驻企业有800多家，其中属于20+8产业集群的企业有400多家，年产值超过300亿元，专利数量超一万件，有非常丰富的产业朋友圈。我们不是仅仅做一个房东，希望可以通过优质的产业空间做载体，助力新质生产力的发展，也助力客户企业跟我们共同成长、发展。

　　这是我们大悦华南产业的布局，在建和管理的面积约200万平米。

　　第二部分主要是讲我们的运营理念，做产业空间，我们希望通过产业空间的一些精细化的实践，和企业共同成长。

　　我们的价值导向是以客户需求为核心，通过构建中粮大悦城3C特色运营服务体系，去助力企业发展和创新。3C主要是COFCO LIFE悦享。悦创COFCO FONTASY，COFFICE是悦智。

　　我们目前汇聚了非常多的产业服务资源，逐步形成了以企业需求为核心的惠企服务的模块，包括产学研服务、市场推广服务、资源对接等服务，还打造了以员工需求为着力点的社群服务的板块，通过提供多样化、精准化的运营活动和服务，做深产业运营，为客户提供价值。

　　另外，我们还打造了无界空间，为创新创业的企业提供交流环境，通过一些惠企政策的解读、法律财税政策的讲座，还有交流和共享的活动，陪伴很多企业发展壮大，从租一个卡位、一些小房间，然后往上面去租更大空间的办公楼，见证客户企业的成长，我们也非常荣幸。

　　我们是以活动和资源去构筑产业的土壤，希望可以形成一些惠企生态，现在基本形成几个有影响力的活动。比如走进名企，我们在三年带领了300-500家园区企业走进了很多头部企业，像腾讯、大疆等等。我们还开展产业答谢会，开展产业上下游客户之间的交流，在答谢会和交流会的同时，不少客户形成了一些上下游的对接，也很有订单和生意的成长，包括我们一些专精特新的培育，我们目前有60多家专精特新企业，200多家创新企业。另外现在很火的AI，包括之前的DeepSeek，现在的甲骨文，AI都很爆火，我们今年举办了很多活动包括AI+律政、AI+出海、AI+机器人，都是得到了企业非常热烈的参与。

　　另外，我们非常注重中粮一体化的服务，希望通过中粮一些资源的对接，包括中粮资本等等，中粮金融的资源，为客户打造一些定制化的服务，开展一些专场推荐，包括通过中粮产品对接，打造一站式的服务，希望能够助力企业实现共荣。

　　我们自2019年至2025年，已获取荣誉60项，奖项覆盖国家级、省级、市级、区域级，我们跟企业共同成长。

　　第三部分主要是给大家介绍两个项目，主要讲我们产业的聚能和蝶变。

　　第一个项目是我们转型提升的代表项目，中粮（福安）机器人科技园，建成的时间很早，是1990年代建的，2005年顺应产业升级需求，进行了存量的改造提升，这是改造前和改造后的照片，改造后也聚集了机器人、智能装备的产业定位，跟现在新兴的一些产业定位非常匹配，打造集孵化、研发、展示、智能制造等全链条，还有国家级科技企业孵化器、深圳市科技企业孵化器、大湾区优秀园区TOP10等等，国高企9家，小巨人企业2家，专精特新企业17家，也是深圳市综合整治改造的样板，欢迎大家有机会到深圳可以去参观指导。

　　我们之前做得很好的一个点就是紧跟政策导向，聚焦专精特新的主题，通过树标杆，发挥优秀企业传帮带的作用。同时导资源、剖政策、夯服务，跟很多金融机构开展合作，一些企业也跟金融机构签订了战略合作协议。我们赋能企业目前初获成效，逐步形成了专精特新的培育梯队。现在入驻园区的很多企业中很多致力于解决卡脖子问题，填补国内空白。改造之后，园区吸引了大批科技创新企业进入发展，孵化培育智能装备领域智能企业超320家，孵化毕业接近150家企业，成功孵化包括艾贝特、瑞芬、睿晟等等。我们会配备导师，给这些企业提供一对一的帮助。我们改造前和改造后的对比，无论在产值、企业总数、科技型企业、国高企业、专精特新企业、上市企业，或者知识产权、大专学历人数占比上，都是有了很大提升，也是助力企业成长的沃土。

　　我们在深化产教融合、校企合作，也获得了很好的成果。很多园区企业觉得，有些学校毕业之后就可以直接参与到企业里面来，参与研究也是非常好的。在深耕产业、精细运营之后，园区也获得了很多荣誉，超过22项，我们希望通过优化整合产业资源，强化产业集聚效应，构筑机器人产业创新生态圈。

　　第二个项目是我们城市更新的一个代表，是中粮创芯研发中心。这个项目原来是艾默生的工业园，也是华南首个工改工的城市更新项目。2015年进行打造，2019年入市，经过精准的招商策略引入了众多优质企业，打造了华南大区的产业名片。目前产值100亿每年，产业定位主要是聚焦在大消费、大科技，目前企业有中建六局、南方电网、艾博科、安富利等，引入120余家创新创业企业，其中500强企业有5家，上市企业9家，国高企业30家，专精特新企业12家，而且非常多政府的相关人员到我们那里参观。我们通过政企构建，逐步形成青年成长的活力场，为企业做一些答疑，落位园区的党建服务中心，创立党建联盟，同时也跟政府一起举办政企IP活动。2024年我们跟相关一些政府打造首个产业园区的青年夜校，薪火夜课堂，开设了很多课程，通过线上线下相结合的方式，覆盖了企业500家，惠及企业职工2000人，大家都积极参与，可以免费上课。

　　我们还在未来园区举办双创与数字化的共生之路，例如我们和中国移动携手建设全国首个5G+AIoT产业示范园区。这个项目获得了市区及行业等授牌21项，获得55万元政府奖补，入选示范基地、众创空间等。