广东
最近我无意中看到了长江证券关于房价何时探底的一篇研报，用了大量的案例和数据来分析房价何时探底。这篇研报的内容也比较多，其中一个结论或者说是观点吧，我感觉是比较有意思，或许能作为大家来判断房价是否探底的一个参考指标。
这个指标就是房价与房贷利率的关系。原研报的大致意思是这样的：
从部分房价泡沫案例中可以看出，租售比和房贷利率趋近时，房价在前后一年内止跌的概率比较大。租售比和房贷利率代表了居民在房地产投资上的预期收益和预期成本。当收益和成本匹配，或收益大于成本时，将形成对房产投资需求的支撑，有利于房价的企稳。
券商的研报可能要写的比较严谨，说的比较含蓄。我大概把这个观点展开说一下：
当租售比小于房贷利率的时候，房价存在高估，差距的区间越大，说明房价存在泡沫的可能性越大。大家想想2019年的时候，房贷利率基本是都是去到5%了，在5年期及以上LPR基础上还要加点。而那个时候的租售比是多少？一线城市基本上都是1%左右，不会超过2%的，二线城市2%-3%左右，均是明显低于房贷利率的。现在回头来看，那个时候基本上也是房价处于最高位的区间了。
当租售比大于房贷利率的时候，房价存在低估，差距的区间越大，说明房价低估的越是严重。我们目前似乎还没有经历过这个阶段，所以从这个观点的角度来看，近几年虽然房价跌幅较大，但是仍没有到被低估的阶段。
当租售比与房贷利率趋近的，这个说明房价也逐渐趋于稳定的水平。结合我们目前的情况来看，就是房贷利率继续降低与租售比靠近的时候，或许就是房价探底的时候。随着这几年房价的下跌，但是租金其实也跟着同比下跌了，只是租金跌幅没有房价跌幅大，租售比反而有所提升，一线城市大概在2%左右了，而二三线能到2-3%，部分城市能达到3%以上。而根据央妈的数据，今年第一季度的平均房贷利率为3.11%。这说明目前国内部分城市的租售比已经开始与房贷利率接近了。
这是一个不错的视角（但也不能完全依据这个指标来判断），那么接下来房价何时企稳？如果房贷利率与房价同时走低，也许离企稳就不远了。
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