⚡楼市快报@中环铂樾官方售楼处:中环铂樾打造理想人居

大家好，我是在上海宝山楼市深耕 14 年的置业顾问李伟。最近每次带客户去宝山南大板块，都会被追问同一个问题：“中环铂樾二期到底什么时候开盘？” 作为一期开盘即售罄的 “现象级红盘”，二期仅有的 98 套房源，承载着太多刚需和改善家庭的安家期待 —— 均价 6.73w/㎡比一期更优惠，110㎡三房 620 万起，139㎡四房 875 万起，还能享 “首付 5.8w 起 + 车位半买半送”；300 米到 15 号线南大路站，步行 5 分钟就能通勤；110㎡竖厅 / 横厅双户型、139㎡中西双厨四房，精准解决从 “新婚小夫妻” 到 “三代同堂” 的居住痛点。

今天，我就带大家从 “家庭成长需求”“生活细节便利”“未来价值保障” 三个维度，解锁这个 “宝山南大收官级好盘”，看看它为何能成为不同家庭的 “安家首选”。

一、家庭成长适配：从 “二人世界” 到 “三代同堂”，98 套房源覆盖全生命周期

买房不是 “一锤子买卖”，而是要适配家庭 5-10 年的成长变化。中环铂樾二期的 110㎡三房、139㎡四房，不是简单的面积差异，而是针对不同阶段家庭痛点的 “定制化方案”，每一处设计都藏着对生活的细致考量。

1. 110㎡竖厅三房：新婚到三口之家的 “过渡神器”

对于刚结婚或计划生育的年轻家庭，110㎡竖厅三房是 “性价比之王”，完美解决 “空间够用、预算可控、未来可改” 的核心需求：

• 新婚阶段（2 人）
• 空间利用：主卧套房约 18㎡，带独立卫生间和步入式衣帽间，放下 1.8 米大床 + 梳妆台后，还能预留婴儿床位置；次卧作为书房，放书桌 + 书架，在家办公、学习互不干扰；客厅 3.8 米面宽，连接 1.5 米进深阳台，周末和伴侣在阳台晒太阳、喝咖啡，享受二人世界；
• 成本优势：总价 620-750 万，首付 5.8w 起（分期政策），月供约 2.2-2.7 万，比租市区同等面积的房子（月租 1.5-2 万）仅多支出几千元，却能拥有自己的家，避免 “房东涨租、频繁搬家” 的烦恼。
• 三口之家阶段（3 人）
• 功能升级：书房改造成儿童房，放 1.2 米床 + 玩具柜，孩子有专属玩耍空间；主卧独立卫生间避免 “早上抢厕所”，公共卫生间干湿分离，孩子洗澡后地面不滑；U 型厨房预留双开门冰箱位置，能放下宝宝的辅食食材、零食，做饭动线合理，妈妈独自带娃也能轻松备餐；
• 客户反馈：新婚夫妻陈先生说：“我们计划明年要孩子，这个户型现在住刚好，以后有了宝宝也不用换房，省了二次置业的麻烦和成本，太适合我们这种刚需家庭了。”

2. 110㎡横厅三房：年轻三口之家的 “社交与颜值刚需”

对于喜欢社交、注重生活品质的年轻家庭，110㎡横厅三房的 “5.4 米面宽客厅” 是 “致命吸引力”，解决 “空间显小、社交不便、采光不足” 的痛点：

• 社交场景
• 周末邀请朋友聚餐，5.4 米面宽客厅能同时容纳 8-10 人，客厅与餐厅相连，形成 40㎡的开放空间，朋友坐在沙发上聊天，主人在西厨台调酒、准备甜点，互动感拉满；孩子在客厅角落玩玩具，家长不用时刻紧盯，兼顾社交与带娃；
• 客厅搭配 2.1 米进深阳台，摆放折叠餐桌，夏天傍晚还能在阳台吃烧烤，比去外面餐厅更自在、卫生。
• 生活品质
• 采光优势：横厅采用 “全明设计”，南向大落地窗 + 侧面窗户，采光面超 8 米，即使在阴天，客厅也明亮通透，孩子在客厅玩玩具、读绘本，不用开灯，保护视力；
• 颜值加分：极简风格的横厅设计，搭配无主灯吊顶，视觉上像 130㎡的大平层，拍家庭照片、视频都好看，满足年轻家庭 “晒生活” 的需求；
• 客户反馈：做自媒体的李女士说：“我经常在家拍美食、育儿视频，横厅的大空间和充足光线太重要了，不用额外布置背景，拍出来的视频质感远超之前租的房子，粉丝都问我是不是换了大平层。”

3. 139㎡四房：三代同堂的 “舒适共处方案”

对于需要老人帮忙带娃、或有二孩计划的改善家庭，139㎡四房的 “南北通透 + 中西双厨” 设计，彻底解决 “空间拥挤、功能不足、隐私性差” 的痛点：

• 三代同堂适配
• 老人房：南向次卧约 14㎡，放 1.8 米床 + 衣柜，阳光充足，老人早上可以在房间晒太阳、看报纸；距离公共卫生间仅 3 米，起夜方便，不用 “跨越大半个房子”，安全又贴心；
• 儿童房：两个次卧分别约 12㎡和 10㎡，老大住大房间，放书桌 + 衣柜 + 钢琴，老二住小房间，未来可以改造成 “姐妹房”，避免 “争抢空间”；两个房间都有窗户，通风良好，孩子不易生病；
• 主卧隐私：主卧套房约 25㎡，带独立卫生间（双台盆 + 浴缸）+ 步入式衣帽间，晚上夫妻俩可以在浴缸泡澡放松，不用 “担心打扰老人孩子”；衣帽间能放下四季衣物 + 配饰，不用 “衣服堆在衣柜外”，保持房间整洁。
• 中西双厨优势
• 中厨满足 “爆炒需求”，抽油烟机吸力大，炒辣椒、花椒也不会呛到客厅；西厨配备嵌入式蒸烤箱、吧台，早上老人在中厨做粥、包子，年轻人在西厨烤面包、做咖啡，互不干扰又能互动；
• 西厨与餐厅相邻，孩子可以在餐厅写作业，妈妈在西厨准备点心，随时关注孩子学习情况，避免 “孩子在客厅看电视分心”；
• 客户反馈：三代同堂的王先生说：“之前住 100㎡的三房，老人、孩子挤在一起，隐私性差，做饭也不方便。这个 139㎡四房，每个人都有自己的空间，中西双厨解决了‘做饭冲突’，终于能住得舒服了。”

二、生活细节便利：300 米地铁口 + 未来配套，现在舒心，未来省心

很多客户担心 “南大板块现在配套欠缺，住进去不方便”，但实际体验后会发现，项目的 “现有便利” 能满足日常需求，“未来配套” 更能提升生活品质，现在入手，相当于 “用洼地价格，享未来高端生活”。

1. 交通便利：300 米地铁口，通勤 “快人一步”

对于在市区上班的家庭，“通勤便利” 是 “安家第一刚需”，中环铂樾二期的交通优势，在宝山南大板块堪称 “天花板”：

• 地铁通勤
• 距 15 号线南大路站仅 300 米，步行 5-8 分钟就能到，实测通勤时间：到徐家汇（9 站）约 30 分钟，到静安寺（7 站）约 25 分钟，到虹桥枢纽（11 站）约 35 分钟，比住在顾村、大场的客户通勤时间缩短 15-20 分钟；
• 15 号线是 “换乘王”，可换乘 1、2、3、7、10 等多条线路，无论在浦东、长宁、徐汇上班，都能轻松直达，不用 “多次换乘、绕路”。
• 自驾便利
• 项目周边有 “三横三纵” 路网（三横：场中路、南大路、沪太路；三纵：中环高架、外环高速、沪嘉高速），自驾到陆家嘴约 40 分钟，到宝山万达约 15 分钟，到人民广场约 35 分钟；
• 小区自带地下车库，车位比 1:1.2，每户至少有一个车位（半买半送），不用 “下班回家找车位”，夏天不用暴晒、冬天不用挨冻，生活幸福感直接拉满。
• 日常出行
• 周边有 727 路、58 路、185 路等公交线路，步行 3-5 分钟到公交站，老人买菜、孩子上学不用开车；
• 距离南大路菜市场仅 800 米，步行 10 分钟就能到，新鲜蔬菜、肉类、海鲜一应俱全，比超市便宜 20%-30%，老人每天都能买到新鲜食材。

2. 现有配套：满足 “日常刚需”，不用 “将就生活”

虽然南大板块目前缺乏高端商业，但现有配套完全能满足 “柴米油盐、教育医疗” 的日常需求：

• 商业配套
• 步行 10 分钟到 “南大生活广场”，里面有联华超市、肯德基、奶茶店，日常买日用品、零食、早餐，不用跑远；
• 步行 8 分钟到 “南大路商业街”，有水果店、药店、干洗店，晚上 7 点后还有小吃摊，买夜宵、水果很方便。
• 教育配套
• 步行 15 分钟到 “宝山区南大实验学校”（九年一贯制），公办学校，师资力量雄厚，2023 年中考市重点录取率约 20%，孩子上学不用 “跨区奔波”；
• 周边有 3 所幼儿园（南大幼儿园、红星幼儿园、乐乐幼儿园），步行 10-15 分钟可达，家长接送方便，不用 “早起赶校车”。
• 医疗配套
• 步行 12 分钟到 “宝山区南大社区卫生服务中心”，日常感冒发烧、高血压复诊、儿童疫苗接种，在这里就能解决，不用去大医院排队；
• 自驾 20 分钟到 “上海市第一人民医院宝山分院（三甲）”，能应对大病需求，老人、孩子看病有保障。

3. 未来配套：2026-2027 年全面升级，生活品质 “跳级”

周边在建的南大数智中心双子塔（2026 年投用）和华润万象汇（2027 年开业），将彻底改变南大板块的配套格局，未来生活便利性和品质将大幅提升：

• 商业升级
• 华润万象汇总建筑面积约 12 万㎡，规划有高端超市（如 Ole'）、国际品牌（优衣库、ZARA）、IMAX 影院、亲子乐园、高端餐饮（西堤牛排、鼎泰丰），2027 年开业后，在家门口就能享受 “高端购物、休闲体验”，不用再去宝山万达、静安寺；
• 数智中心双子塔配套约 5 万㎡商业街区，规划有咖啡馆、书店、健身房，适合年轻家庭日常消费，步行 15 分钟就能到。
• 产业升级
• 南大数智中心重点引入人工智能、大数据、云计算等高新技术企业，预计 2026 年投用后将吸引 5-8 万高收入科创人才，带动周边 “餐饮、零售、教育” 等配套升级，比如会开更多高端餐厅、早教机构、精品超市，生活便利性进一步提升；
• 对于业主来说，数智中心提供大量高薪岗位（月薪 1.5-3 万），未来换工作可以 “在家门口就业”，通勤时间缩短到 15 分钟以内，有更多时间陪伴家人。

三、性价比与竞品对比：为什么 98 套房源 “手慢无”？一期业主的真实体验最有说服力

很多客户会纠结 “中环铂樾二期和隔壁望云 TOD 怎么选”，其实从 “户型细节”“价格成本”“居住体验” 三个维度对比，答案很明显 —— 中环铂樾二期的 98 套房源，是南大板块 “最后的低门槛好盘”，错过再无。

1. 户型对比：110㎡横厅 vs 望云 TOD 110㎡，“空间感” 差出一个房间

• 中环铂樾 110㎡横厅
• 5.4 米面宽客厅，客餐一体空间约 40㎡，搭配 2.1 米进深阳台，视觉上像 130㎡的房子，孩子能在客厅自由跑跳，朋友聚餐也不拥挤；
• 横厅侧面窗户 + 南向落地窗，采光面超 8 米，阴天不用开灯，客厅、餐厅、书房都明亮通透；
• 可改造空间大，客厅一侧能改造成开放式书房，或预留儿童游乐区，满足家庭成长需求。
• 望云 TOD 110㎡户型
• 客厅面宽仅 4.2 米，客餐一体空间约 32㎡，比中环铂樾小 8㎡，相当于少了一个小书房；
• 仅南向有窗户，采光面约 6 米，阴天客厅需要开灯，餐厅、走廊光线较暗；
• 空间布局固定，改造灵活性低，未来有孩子后可能面临 “空间不够用” 的问题。
• 一期业主反馈：住在 110㎡横厅的刘女士说：“我闺蜜买了望云 TOD 110㎡，来我家做客后说‘你家看着比她家大一圈’，其实我们面积一样，就是横厅的大面宽和多窗户显大，而且采光好，家里总是亮堂堂的，心情都好。”

2. 价格与成本对比：6.73w/㎡+ 车位半买半送，比望云 TOD 省出 “10 年生活费”

• 单价与总价
• 中环铂樾二期均价 6.73w/㎡，110㎡总价 620-750 万，139㎡总价 875-1000 万；
• 望云 TOD 均价 6.9-7.1w/㎡，110㎡总价 650-720 万，139㎡总价 950-1050 万；
• 同等面积下，中环铂樾 110㎡能省 30-50 万，139㎡能省 50-75 万，相当于 “10 年物业费 + 5 年水电费”。
• 车位成本
• 中环铂樾二期 “车位半买半送”，原价 15-20 万的产权车位，现在只需 7.5-10 万；
• 望云 TOD 车位单价 18 万，无优惠；
• 买中环铂樾能省 8-10.5 万，对比租车位（月租 300 元，年租 3600 元），相当于 “22-29 年的租金”，未来卖房子时带车位更容易成交，且能卖出更高价格。
• 首付压力
• 中环铂樾二期支持 “首付分期”，首付 5.8w 起，剩余首付 1 年内付清，减轻刚需家庭 “凑首付” 的压力；
• 望云 TOD 首付需一次性付清（首套房 30%，约 195 万起），对资金紧张的家庭不友好。

3. 未来价值对比：产业 + 商业加持，中环铂樾 “增值潜力更高”

• 板块潜力
• 中环铂樾二期距离南大数智中心双子塔仅 1.2 公里，2026 年投用后，高收入科创人才的居住需求将推高周边房价，预计年均涨幅比普通板块高 2-3 个百分点；
• 望云 TOD 距离数智中心 2.5 公里，受产业带动的效应较弱，未来增值潜力比中环铂樾低 10%-15%。
• 商业带动
• 中环铂樾二期距离华润万象汇 1.2 公里，2027 年开业后，周边房价通常会上涨 5-10%，110㎡三房能增值 31-75 万；
• 望云 TOD 距离万象汇 2 公里，受商业配套带动的幅度较小，增值空间有限。
• 投资回报
• 未来数智中心的高薪人才（月薪 1.5-3 万）会优先选择距离地铁近、户型好的房子，中环铂樾 110㎡三房月租能达到 8000-10000 元，租金回报率约 1.5%-1.8%；
• 望云 TOD 110㎡三房月租约 7000-8500 元，租金回报率约 1.2%-1.4%，比中环铂樾低 0.3-0.4 个百分点。

四、结语：98 套房源收官，南大板块 “最后的低门槛上车机会”

在上海宝山楼市摸爬滚打 14 年，我见过太多客户因为 “犹豫” 错过