王健林高消费被限，万达巨额财产被执行，2025房企危机还来？

9月28日消息，天眼查APP显示，近日，大连万达集团股份有限公司(下称大连万达集团)及其法定代表人王健林等被限制高消费。

案件审理流程显示，此前，大连万达集团、万达地产集团有限公司、王健林等被强制执行1.86亿，执行法院为甘肃省兰州市中级人民法院。

中国房地产行业Q2过后，政策退坡，数据维持了下惯性后，马上又不行了！

而在6-7月时，市场还有很多乐观情绪，记得在6月时，央行公布二季度房地产贷款情况，房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%！7月时，数据又感觉全面复苏，中指研究院报告显示，7月份，全国百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%！

但我那时的数据评论是：”ICU里惊坐起，拿掉面罩，蹦大D，作S”！果不其然，随后数据一个大跳水！1—8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；住宅投资46382亿元，下降11.9%。其中，8月份，全国房地产开发投资则同比下降12.9%，跌幅较上一统计期扩大0.9%。

所以，作为曾经的两位房地产首富之一，王健林被限制高消费及万达集团被强制执行巨额财产，只不过是中国房地产行业深度调整期的现实投影，折射出的依然是债务快速托举后，流动性退坡，造成的高杠杆房企在市场下行周期中面临的系统性风险！

截至 2025 年 9 月，截至目前，大连万达集团被执行金额约142.93亿元，共计有57条股权冻结信息。其中，9月以来，共有5条股权冻结信息，被冻结股权145.33亿元。目前，王健林名下有42家公司，仅10家处于存续或者迁出状态，其余处于吊销或者注销状态。

其核心问题在于短债占比过高，且政府又无力再行托举，加上国际宏观经济政策全面转向高科技，这让曾经作为国民经济支柱的房地产，一下子在断水、断电、断粮之中，艰难度日！2024 年 9 月末，万达商管一年内到期债务达 400.8 亿元，而货币资金仅 151.16 亿元，现金短债比不足 0.4。这种 “借新还旧” 模式在融资渠道收紧后难以为继，导致其不得不通过出售核心资产回笼资金。

实际上，王健林是中国最早开始主动化债的当地产企业家，但万达早期是通过 “地产 + 文旅” 的双轮驱动才得以实现规模扩张，这也不可避免的让自己的经营变成了重资产模式，这在市场下行周期中暴露出了巨大风险。

尤其是其文旅项目普遍存在 “住宅销售补贴文旅” 的逻辑，当房地产销售遇冷时，文旅板块现金流无法覆盖运营成本。2017 年出售 13 个文旅项目后，万达仍未彻底摆脱重资产依赖，截至 2025 年仍持有超 350 座万达广场。

尽管万达自 2017 年启动轻资产战略，2025 年出售 48 座万达广场回笼 500 亿元，但其轻资产模式仍存在结构性缺陷：

首先是盈利模式单一：主要依赖管理费分成，净利润率从 2022 年的 21.3% 降至 2024 年的 18.5%；

接着是控制权稀释：引入太盟等战投后，万达商管持股比例从 70.15% 降至 40%，丧失绝对控制权；

最后是品牌溢价衰减：第三方项目占比提升至 50%，标准化管理能力面临考验。

这些问题导致万达集团的轻资产转型，一直存在较大的滞后性与局限性！还是未能在短债问题爆发前，全面转型成功！

而出现这样问题的，也远不止万达集团一家！

2025上半年，上市房企营收明显下降、持续亏损，负债率继续上升，偿债能力继续下滑。

头部房企中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征，轻资产及运营服务业务贡献了更高的利润。

数据显示，上市房企营业收入均值为104.2亿元，同比下降16.9%，且降幅较2024年同期扩大了3.2个百分点，营收端收缩压力持续升级，反映出市场需求疲软与销售端持续承压的现状。

盈利表现更加不容乐观，行业净利润均值跌至-8.3亿元，亏损规模呈现逐渐扩大的趋势，约六成上市房企出现不同程度亏损，部分高杠杆房企面临债务重组压力。这一数据背后，既折射出行业面临深度调整期去库存、寻找新增长点等多重挑战，也预示着房企转型与风险化解仍需较长时间。

上述数据，也造成了中国房地产上市公司财务风险持续攀升，偿债能力进一步弱化。上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点；净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，反映出行业整体杠杆水平居高不下。这一现象主要源于货币资金规模的持续收缩，叠加市场低迷导致的存货及投资性物业资产贬值压力加剧。

而更值得警惕的是短期偿债能力指标，现金短债比降至0.88，较上年同期再降0.03，意味着超半数房企在手现金已无法覆盖一年内到期债务，流动性压力加剧。当前房企普遍面临融资渠道收窄、融资成本高企的困境，部分企业不得不通过资产处置、债务展期等方式艰难维持现金流平衡。

在典型的上市房企代表中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征。从营收结构看，华润、龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%。从利润贡献看，华润、龙湖非开发业务贡献超过六成的利润。其中，华润置地开发销售业务贡献净利润占比为39.8%，非开发销售业务贡献净利润超过60%。龙湖集团开发销售业务贡献利润占比仅为1.3%，非开发销售业务贡献利润占比超过90%。

最后，说回万达，按他当下的短债规模，若万达能在 2025 年底前完成 48 座万达广场交易并实现战投资金到位，短期流动性压力有望缓解。

但长期来看，其能否在商业运营、资产管理等领域建立可持续的盈利模式，将决定其能否真正走出危机。

所以，不出意外的话，其会进一步出售非核心资产（如剩余万达广场、文旅项目），回笼资金偿还债务！并通过引入战略投资者、债转股等方式降低负债率，恢复融资能力；

此外，当下的地方政府正通过城市房地产融资协调机制、“白名单” 项目贷款等政策工具，为房企提供流动性支持。截至 2025 年 8 月，“白名单” 项目贷款已超 7 万亿元，覆盖近 2000 万套住房建设。同时，债务重组案例增多，2025 年以来已有 20 余家出险房企完成债务重组。万达或许可以利用保障性住房、城市更新等政策机遇，探索新的业务增长点。

而我个人总结未来房地产价格的特点就是：“冰火两重天、毒龙金刚转”！简单解释下，冰火说的是新房涨价，核心地区大涨价，二手房降价，边缘地区大降价！毒龙是说为稳定房地产，后续预计进一步放宽融资，在土储、债券、保交付专项资金上继续发力！金刚钻就是为保持债务的可持续，后续预计会加快二手房房产税征收制度性建设，并不断探索房地产-生育保障型的刺激政策！