辗转10年的“三手旧改” 谁会接盘深圳竹园片区项目？

观点网 近日，京东法拍平台发布了关于深圳市光明区房地产开发项目股权转让，处置主体为光大兴陇信托有限责任公司，拟出让的项目为光明区竹园片区城市更新项目的开发权益。

信息显示，竹园片区城更项目拆除用地范围约3.4万平方米，项目拆除用地面积约3.4万平方米，地上物业面积合计约3.2万平方米。

深挖项目过往的“履历”，从立项至今的十年时间里，至少已经换了三次“老板”，若这一次还有接盘侠出现，其将成为一个“四手旧改”项目。

“三手旧改”

据了解，深圳光明竹园片区城更项目的申报主体为深圳市汉乾房地产开发有限公司、深圳市光明新区城市建设局。

经查询，深圳市汉乾房地产开发有限公司（下称“汉乾公司”）由深圳光信花样年投资有限公司（简称“光信花样年”）全资控股，实际控制人为光大兴陇信托有限责任公司（简称“光大兴陇信托”）。

企查查显示，汉乾公司成立于2014年7月10日，当时的实控人为刘晓东，2016年发生股东信息变更后，新增股东嘉兴金琥二十一号投资合伙企业（有限合伙）、嘉兴稳弘十六号投资合伙企业（有限合伙），两者的执行事务合伙人均为深圳市金地投资管理有限公司。

后于2018年2月，汉乾公司的股东身份再次发生变化，由深圳市光信康居投资有限公司（以下简称“光信康居”）、深圳光信创新投资有限公司分别持股95%、5%。

图片来源：企查查

直到2021年10月，光信花样年才成为了汉乾公司的大股东，持股100%。虽然深圳光信花样年投资有限公司也曾发生过股权变更，但其大股东一直都是光大兴陇信托。

也就是说，汉乾公司经历了从刘晓东、到光信康居、再到光大兴陇信托的多次转手，期间还有一个金地隐藏在幕后。这也意味着深圳光明竹园片区城更项目在正式进入开发阶段前就已历经至少三次易主。

期间还发生一些小插曲，2020年1月，因股权转让纠纷，刘晓东曾向广东省深圳市福田区人民法院起诉了光大兴陇信托、深圳光信创新投资有限公司、光信康居、汉乾公司等，后于当年的7月10日撤诉。

据市场消息，在成为项目拥有者之前，光大兴陇信托就已经为项目注入过不少的资金，比如光信康居在2018年接盘项目时，曾向其融了一笔资金以支持项目推进。

消息指出，截止2023年年初，在单元规划未获批，实施主体未确认的情况下，光大兴陇信托已为项目提供了超过6亿元的明股实债融资。这也是光大兴陇信托最终成为项目操盘方的原因。

然而对于光大兴陇信托而言，亲自下场做项目开发并不是一件专业对口的事情，因此才有了这次的项目挂牌。

只是，谁会成为下一个接盘侠呢？或者说，会有人肯接盘吗？据传，早在2023年初，项目便已经在寻找接盘方，而当时公开的对接盘方的要价是8亿元，最终苦求无果。

不确定因素

从区位来看，深圳光明竹园片区城更项目位于深圳光明区光明街道辖区范围内，南侧为主干路光明大街，西北侧紧邻次干路光翠路，距离地铁六号线光明大街站500米内，地理位置相对优越。

只不过，项目本身存在着许多不确定性。

同为光明大街城市更新项目，在2017年立项的万科光年四季早在2021年就已经开始入市。

对比之下，深圳光明竹园片区城更项目于2015年通过计划立项，2017年开启拆迁签约工作，目前签约率约93%，已签约物业拆除率超95%。

虽然项目的签约工作完成率较高，但所余时间并不多。据深圳光明区城市更新和土地整备局今年6月披露的文件，竹园片区更新单元计划有效期为2年，2027年5月7日将失效。

虽然挂牌公告显示，标的公司享有对光明区竹园片区城市更新项目开发权益，可项目目前仍处于专项规划申报阶段，这个状态本身就存在雷点，因此此次挂牌项目的价值很难精准评估。

另一方面，深圳光明竹园片区城更项目的竞争对手也不少。去年11月，深圳光明区曾举行了一场城市更新和利益统筹项目推介大会，除竹园片区项目外，位于光明中心区的还有光明街道维他奶片区城市更新单元、光明集团办公大楼片区城市更新项目、大捷达工业区城市更新项目、翠湖片区意向城市更新项目，彼此间位置分布相接近。

不过世事无绝对，没准有人就是想要赌一把。

根据2017年公示的草案，项目拆除用地面积34023.8平方米，开发建设用地面积18137.1平方米，计容积率建筑面积115420平方米，其中：住宅103260平方米（含保障性住房13670平方米），商业、办公及酒店6230平方米，公共配套设施5930平方米。

另据今年6月深圳住建局发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》通知，移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。

其中，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

也就是说，按照新规，项目需配建保障性住房总量下降，可售商品住房总量上升，利润率得到较大程度优化，这或许会成为吸引他者入局的因素。截止9月27日，本次挂牌项目在京东拍卖网上，已有1名意向人，999次围观。

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