夫妻在新加坡购置第二套房产前，需要注意的五个潜在问题

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在新加坡，夫妻间的“拆资”一词意在通过巧妙调整房产所有权来优化经济利益，而不是指离异关系。这一策略的目的是避免高达20%的额外买家印花税（ABSD），使得购买第二套房产变得更加经济划算。有鉴于2011年后政府对房地产市场的一系列调整，许多夫妻已不得不重视此类策略。在ABSD实施之前，购买额外房产的费用更低。

拆资的基本运作原理是将共同持有的房产重新调整归属。假如夫妻之前一起购置了一处房产，为在今后增购新房时避开ABSD，他们可以选择将这套房所有权独立至夫妻任意一人中的名下。

一般情况下，有两种做法可供选择：拥有组屋时，通常需要在出售该房产后，以所得现金和公积金OA户头内的存款分头购置新居。若为私宅，则可将房产从一人名下转至另一人，这样释放出的名额便可用于购买新的第一套房产，且无须支付ABSD。

然而，这一决定需各方权衡多种因素，以下是夫妻们可能在考量时遇到的五个主要难题。

1）高昂的潜在买房成本

如果我们正考虑从组屋升级，我们需要先完成五年的最低居住年限。

如果我们想在购买共管公寓后的四年内出售或转让其所有权，我们可能需承担相当于物业价格4%至16%的卖家印花税。购买伴侣所持公寓份额的一方，也需就其所购价值支付正常的买家印花税。

如果夫妻双方已共同拥有两处物业，那么腾出一方姓名以购买另一处物业可能不那么有性价比，因为购买配偶份额的一方将不得不为两处物业支付额外买家印花税。

此外，我们还必须支付正常的买家印花税和律师费，这些费用可能超过5000新元。我们还应考虑清偿当前银行贷款可能产生的罚金和费用。

2）资金日后只能回流至"卖方"的公积金普通账户

当我们出售物业或将物业份额转让给一方时，我们从公积金普通账户中动用的金额连同应计利息将流回该账户。

如果我们通过出售物业来购买两处新物业，可能会遇到流入各自公积金普通账户的金额不同的情况。如果金额差异很大，而我们又需要依靠公积金普通账户来支付新购房屋的款项，这可能会限制我们的支付能力。

3）总偿债率是必须要考虑的关键

当我们购买物业时，通常需要申请住房贷款。我们能获得多少住房贷款受总偿债率的限制——该比率设定了物业贷款的门槛，最高不得超过借款人月收入的55%。

如果伴侣双方薪资差异很大，或者其中一方是全职爸爸/妈妈，可能在单独以其名义购买物业申请足够住房贷款时遇到限制。

当然，夫妻可以找到变通办法，例如支付更高的首付款，并让收入更高的一方承担最高贷款额度。然而，我们需要清楚财务上所涉及的风险，尤其是因为收入更高的一方不能使用他或她的公积金普通账户资金来帮助支付不在其名下的物业。

4）我们只能使用自己的公积金来支付自己名下的物业

如上文所说，如果夫妻一方失业，另一方也不能使用更多的自己的公积金普通账户资金来帮助支付每月的住房贷款。这是一个值得注意的风险。

唯一的解决办法是，另一半用现金来帮忙还贷款，但这意味着家庭日用资金将被消耗一大半。

5）拥有的房产价值差异会影响到财产分割

夫妻很可能拥有价值不同的两处物业。在某些情况下，差异可能很大，特别是如果其中一处物业是地段好的有地住宅或小型studio。

即使另一方未对该物业做出贡献，万一离婚了进行财产分割也可能会占有相当一部分份额。虽然法院显然会考虑的因素远不止物业所有权结构，但很多贡献如果没有存证，或将很难被量化。

因此，在进行这项操作时，保持审慎至关重要，特别是当涉及如此巨额的资金时。我们需要在充分了解情况后再行动。