2200亿销售额跌至175亿，南通首富陈锦石如何4年败光千亿帝国

2025年7月，南通迎来了最热的三伏天。

63岁的陈锦石站在南鸟巢改造现场，旁边自然有人汇报进度——40天完成场地翻新，迎接即将到来的苏超联赛。

开赛之前谁也没能想到，一个苏超联赛能火到如此程度。

榜首一路领先的南通队居然连个好一点的主场都没有，自然说不过去。于是这座已有20年历史的南通体育会展中心被重新端上台面。

不过更让人没有想到的是，久未露面的陈锦石竟然会出现。

正当球迷还在为“南京南通究竟谁是江苏南哥”争红脸时，熟悉内情的人却知道南通的“真南哥”早已“落了难”。

20年前，陈锦石在这里“一战成名”——中南建设豪掷19亿拿下南通中央商务区地块，同时砸下11亿建起了这座体育场。

20年后，中南建设却已经无奈退市，陈锦石自己也因为无法清债而成了老赖。

“大干40天，保证完成任务！”

听着工地上传来熟悉的口号声，陈锦石并没有多说什么。

这是南通铁军的传统，也曾是他最熟悉的声音。

1988年，他就是喊着类似的口号，带着28个农民工兄弟离开了家乡。

01

1988年2月的一天，南通海门常乐镇中南村。

26岁的陈锦石站在村口，身后是28个同样一脸憔悴的农民工兄弟。每个人扛着蛇皮袋，里面装着衣服、被褥和工具。

"跟着我干，包你们赚到钱。"陈锦石拍着胸脯保证，他们要去的地方是700公里外的胜利油田。

但实际上，他兜里只有从亲戚朋友那借来的5000块钱，这是全部家当。

没人知道这个瘦小的年轻人哪来的底气。两岁丧父，11岁开始乞讨，陈锦石的前半生几乎是苦难的代名词。

为了活下去，他打过渔、种过地、捡过废品、贩过水果，每一样都以失败告终。

唯一拿得出手的，是他16岁进城当泥瓦工练出的一身手艺。

"我们叫中南施工队。"

到了东营，陈锦石给队伍起了名字——28个人都来自中南村，简单直接。

第一个活是胜利油田岩芯科大楼的抹灰工程，分包再转分包，纯粹的体力活。陈锦石跟兄弟们没日没夜地干，住工棚，吃咸菜配馒头。

第一年下来，钱是赚了，但是到过年的时候还有很大一部分钱没有收回来。

陈锦石只能带着老婆挨家挨户地上门做工作，保证第二年所欠的钱全部款清。大概是碍于乡亲的面子，绝大部分都留了下来。

陈锦石后来也没有亏待这帮人，这二十几个连小学都没毕业的泥瓦匠，竟然都成了一个省级公司的总经理，手里下管着几十个工程。

不过这都是后话，当时陈锦石还在为生存奔波，直到1992年他拿下了东营农工商办公楼项目的总包权。

这是陈锦石第一次拿到总包，也是他真正意义上的第一桶金。

改革开放以后，南通建筑业1978年组织成建制施工队伍，先是扎堆克拉玛依、大庆油田，后来又陆续开辟了全国各地的建筑市场，赢得了“建筑铁军”的称号。

到了90年代末，原来各大国营建筑公司纷纷改制，八仙过海各凭本事。

而创立于1988年的南通建筑工程总承包有限公司，拥有房屋工程总承包特级资质，被誉为“铁军中的铁军”。

等到了2001年，这家公司却被陈锦石收购，正式改名为“中南建设”。

此后每年的大年三十，整个常乐镇的人都会到陈锦石的中南建设去看烟花。

后来每年放烟花的时间越来越长，烟花也越来越绚丽，百姓们还会调侃：看来陈老板去年又赚了不少。

等过了年初八，各大建筑公司就开始疯狂招人，陈锦石那里却总是更多一些，因为他那边的活实在是太多了。

02

2005年到2015年，是陈锦石人生中最风光的十年。

南鸟巢体育场如期完工，2006年省运会开幕式上，当开闭合顶缓缓打开，露出满天繁星时，全场爆发出雷鸣般的掌声。

省领导当场表态："南通创造了奇迹。"

但真正的奇迹是南鸟巢周围的CBD，278万平方米的体量，相当于再造了半个南通城。

中南大厦、中南百货、金石国际酒店……一座座建筑拔地而起，原本荒凉的城东，变成了南通新的中心。

除了南通，中南建筑打入北京、天津、上海、海南等10多个省市，业务如滚雪球般越做越大。

熬过了2008年的金融危机，中南建设更是通过借壳上市成为海门第一家上市公司。

上市给中南带来了质的飞跃，有了资本市场的加持，陈锦石开始在全国复制"南通模式"——在三四线城市拿大地块，做百万平方米级别的造城运动。

十年不开张，开张吃十年，陈锦石已经习惯大开大阖的人生。

全国楼市在2015年开启了一轮史无前例的上涨，三四线城市的房价几乎翻倍，诸位如果有印象，应该记得很多打着高周转大旗的房企突然杀了出来。

不过对于陈锦石来说，这一年却格外难受，因为中南建设在2015年的净利润却同比减少63.37%。

搞大盘周期长、成本高、风险大，中南的老模式显然不适合狂飙突进的中国房地产。

面对市场竞争和政策红利，陈锦石不惜重金请来了地产界的明星职业经理人陈凯掌舵。

陈凯虽然比陈锦石小7岁，却是不折不扣的地产老将。

有过往在龙湖、华润、阳光城的成功经验加持，陈凯是很多老板的座上宾，最后还是被陈锦石拿下。

据说为了请陈凯，陈锦石是三顾茅庐。

第一次见面，陈凯开价很高，陈锦石二话没说答应了。

第二次见面，陈凯提出要带自己的团队，陈锦石也同意了。

第三次见面，陈凯说要改革中南的管理体系，陈锦石沉默了很久，最后说："你来了，就按你的路子走。"

2016年2月，陈凯参加中南全国培训大会，一年半后，他成为中南置地董事长。

事实证明，陈锦石押对了宝。

中南建设在2018年的销售额定格在1520亿，同比增长58%，首次进入全国TOP20。

2020年巅峰来临，中南建设销售额2238亿，全国排名第14。

那一年的福布斯富豪榜上，58岁的陈锦石以140亿身家成为南通首富。

03

2020年8月20日，住建部和央行召集12家房企开会，一份叫做"三道红线"的文件摆在了陈锦石面前。

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1。

踩中三条红线的企业，有息负债规模不得增加。

陈锦石看完沉默了，因为中南三条全中。

"给我们一年时间调整。"会后，陈锦石对高管们说。

但他心里清楚，高周转模式下的中南，就像一辆高速行驶的列车，想要急刹车谈何容易。

此时的中南，总负债2100亿，其中有息负债超过500亿。

为了冲规模，中南在2019-2020年拿了大量高价地，土地储备超过3000万平方米，需要大量资金开发。

不过最让市场浮想联翩的是，昔日的明星职业经理人陈凯，也在2020年2月离开公司，接替他职位的是陈锦石的女儿陈昱含。

陈凯是嗅到什么风声了吗？要不然为什么会跑路？

尽管在对投资人的回复中，官方表示陈凯并未完全离开，划定的发展路线也没变，但市场已经变了。

高周转最怕的就是市场降温。这场游戏类似于在雪坡上滚雪球，下坡时候，高周转能以高效滚得一个最大的雪球。

可是如今雪球滚到上坡路，后面该怎么办？

2021年二季度开始，全国楼市急转直下，中南高周转时期重仓的三四线城市首当其冲，房价开始松动，成交量腰斩。

这一年中南建设净利润报亏33.82亿，是公司成立34年来首次出现亏损。

"陈凯的高周转害了中南。"有人开始翻旧账。但谁都知道，中南早已经没有了退路。

为了化债，中南建设开始出让旗下资产，包括各类地产和建筑业务，2022年上半年就减少了109亿债务，但楼市的持续低迷，注定无法从根本上改善财务。

2021年之后的三年，中南建设累计亏损170亿。陈锦石，这位昔日的南通首富，短短四年直接就从风光到险滩。

资本市场对房地产企业的清算也在持续，2023年共有12家房企从A股和H股退市。

持续亏损，股价自然“跌跌不休”，中南建设终于也走到了这一天。

在上市15年后的2024年7月，中南建设因股价连续低于1元被深交所强制退市。

曾被陈锦石寄予厚望的战略投资和“白衣骑士”，终究是只开花不结果。

04

中南建设的销售额，在十二年间画了条抛物线。

从2013年的156亿元一路攀升至2020峰值的2238亿元，再跌落至2024年的175亿元。

兜兜转转，似乎又回到了原点，但债务却没有回头路。

作为南通首个一站式大型购物中心和南通商业核心地标的中南城，尽管改名为大有境，却逃不过被拍卖的命运。

一同被摆上拍卖货架的还有海门大有境和海门彩虹漾。

整个常乐镇现在都知道陈老板现在欠了一屁股债，具体有多少，有人说得很玄乎，说是有几百个亿。

但尽管如此，去年除夕夜中南建设的烟花也没有停，虽然只是象征性地放了一会就结束了。

在法律层面，陈锦石已经成了一名被限制高消费的“老赖”。

有很多人说，现在的陈锦石哪都没去，就在常乐镇老家睡觉散步，偶尔还会看熟悉的人打牌，像极了一个普通老百姓，一切似乎又回到了1988年的模样。

有人因他发家致富，有人因他负债累累，有人对他感恩戴德，有人恨他咬牙切齿。

从身价千亿到负债累累，对于陈锦石来说，或许只是一个“黄粱一梦终须醒，镜花水月总是空”。