深圳龙岗里城玺樾山又降价了吗，为什么那么便宜，还适合入手吗

‌一、当前价格动态：是否真的降价了？‌

截至2025年9月，里城玺樾山‌三期现房清盘阶段‌确实推出较大力度折扣，但需区分“降价”与“促销策略”：

‌表面降价‌：三期备案均价约4.8万/㎡，当前清盘折扣约33%，折后均价3.99万/㎡，单价3.3万起，看似降价约17%。

‌实质逻辑‌：此为开发商‌加速去化‌的常规手段（如“特价房”“首付分期”等），非市场整体下行导致。对比周边新房（如布吉片区均价5万/㎡），价格仍具竞争力。

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二、价格“便宜”的底层原因‌

‌区位短板‌

‌交通依赖‌：目前无地铁直达，需公交接驳（14号线石芽岭站2.1公里），自驾经狭窄道路易拥堵，通勤效率低于核心区。

‌城市界面‌：周边城中村、工业区较多，旧改周期长（预计5-10年），短期居住体验受影响。

‌产品定位‌

‌刚需属性强‌：主力户型89-105㎡三房，总价323-434万，瞄准预算有限的年轻家庭，未设计大平层、复式等高端产品。

‌配套梯度‌：社区商业（7500㎡）仅满足基础需求，缺乏大型商场、高端会所等增值配套。‌

市场环境‌

‌龙岗库存压力‌：2025年龙岗计划入市新房超2万套，竞争激烈，开发商需以价换量。

‌政策调控‌：深圳“限价令”下，新房价格受备案价约束，难以大幅上涨。

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三、是否适合入手？分场景分析‌

‌适合入手的情况‌

‌刚需自住‌：

预算300-400万，需三房户型，且能接受短期交通不便。

子女需入学（南京师范大学附属龙岗学校，2024年小一录取积分92.9分，竞争相对缓和）。

重视生态环境（背靠159万㎡三联郊野公园，社区内半山泳池、环山跑道）。

‌长期投资‌：

看好龙岗东进战略（1.4万亿投资）及数字创意产业走廊发展。

规划地铁25号线三联站（约700米，2030年前通车）将提升通勤便利性。

周边超千万㎡旧改（万科、保利等房企入驻）可能推动片区升级。

需谨慎的情况‌

‌依赖公共交通通勤‌：

地铁25号线未通车前，需依赖公交+步行/骑行接驳，通勤时间较长。

自驾需经布龙路等主干道，高峰期拥堵严重。

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四、决策建议‌

1. 自住优先‌：若您符合“刚需+子女教育+生态需求”场景，且能接受短期交通不便，当前价格具有较高性价比。
2. 投资需长期‌：若您看好龙岗产业升级及旧改红利，并计划持有5年以上，可考虑入手；若追求短期回报，建议谨慎。
3. 选房技巧‌：优先选择社区内部楼栋（如100㎡山景户型），远离布龙路噪音；关注开发商保留房源及清盘礼包（如送家装、物业费减免）。

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总结‌：里城玺樾山的“便宜”是区位、产品定位与市场环境共同作用的结果，适合预算有限但追求教育、生态的刚需群体，或看好龙岗长期发展的投资者。若您对交通、配套要求极高，建议等待地铁25号线通车或选择更成熟片区。

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