专家说2025是大底，M2高但房价没涨

家人们，最近房产圈有个大瓜估计你们都刷到了 —— 杨帆教授说 2025 年是楼市 “世纪大底”，与此同时央行数据显示 M2 都飙到 330 万亿了，这数儿啥概念？平均到每个人头上快 23 万了。可蹊跷的是，钱这么多，房价不光没涨，不少地方还在跌，这事儿是不是特反常识？今天咱就掰开揉碎了聊聊，这看似矛盾的背后藏着哪些真东西。

先给大伙儿把事儿说透。杨帆教授那 “世纪大底” 的说法，不是随便喊的口号。他盯着的是两个关键数：一个是 M2，也就是市场上所有的钱加起来，2025 年上半年刚突破 330 万亿大关，增速还维持在 9.5% 的高位；另一个是房价，不管是一线还是强二线，除了个别核心地段，大多要么横盘要么阴跌，跟 2008 年那种 “放水就涨房” 的行情完全不一样。按老规矩，钱变多了房价就得涨，毕竟过去二十年，M2 涨了 21 倍，北京房价也跟着涨了 21 倍，俩曲线几乎重合。可现在这情况，就像往池子里猛加水，水面却纹丝不动，这背离劲儿确实透着古怪。

那为啥钱再多房价也不涨？这事儿得从三方面说，咱都用大白话讲。

首先是 “钱没流对地方”。330 万亿看着吓人，但大多趴在银行里睡大觉。现在老百姓都学精了，活期存款全转成定期，浙江那边银行柜员说，去年开始多了好多 “五十万三年定存” 的客户，这些人以前都是买理财的主力。企业更夸张，佛山那边超过 60% 的企业把流动资金转成了结构性存款，宁愿少赚点也不敢扩张。这就形成了 “货币空转”—— 央行放出来的钱，绕了一圈又回到银行，根本没流进房地产市场。不像 2008 年四万亿的时候，钱直接往楼市冲，房价能不涨吗？

其次是 “楼市的老底子不行了”。以前房价涨，一是靠城市化，农村人往城里挤；二是靠投资客，买了一套又一套。现在呢？城市化慢下来了，刚需没那么猛了；更关键的是，前几年房价涨太狠，把未来的需求都透支了，2022 年房地产开发投资额单月都降了 19.8%，开发商都不敢拿地了。加上 “房住不炒” 的调子一直在，限购限贷虽然松了点，但投资客早就不敢进场了，没了这股劲儿，光靠刚需撑着，房价自然涨不动。

最后是 “大家心里没底”。这两年经济波动大，工资没咋涨，就业还不稳，谁敢随便砸钱买房？M1 增速才 1.8%，这指标反映的是企业活期存款，越低说明企业越不敢花钱、不敢投资。连企业都谨慎成这样，老百姓更别说了。浙江有个老板跟我聊，以前手里有闲钱肯定先买房，现在宁愿存银行，说 “看得见摸得着的存款才安心”。信心这东西，比黄金还重要，没信心，再多钱也撬不动楼市。

那这种背离会带来啥影响？往小了说，对咱们普通人的财富观念是个冲击。以前都信 “买房抗通胀”，现在钱越来越多，房子却不涨价，不少人开始犯嘀咕：房子还是不是好资产？有个北京的大姐给我留言，2021 年高位买的房，现在账面亏了几十万，看着 M2 涨得心慌。往大了说，这事儿倒逼经济变样。以前货币放水先流楼市，现在流不进去，就得找新去处。深圳试点共有产权房能用公积金付首付后，当月家电销量就涨了 12%，这说明钱往民生领域流，反而能拉动消费。

最后说说我的看法，可能有点犀利但都是大实话。

第一，杨帆教授说的 “世纪大底”，不是说房价马上要暴涨，而是说现在的楼市处于调整的末端。330 万亿 M2 就像堰塞湖，一旦资金传导通了，信心回来了，楼市肯定会有反应，但绝不会是以前那种普涨，核心城市、核心地段的房子才有可能受益，偏远地方的房子该跌还得跌。

第二，别再迷信 “钱多人傻房价涨” 了。现在 M2 和房价的关系早就变复杂了，2016 到 2020 年那会儿，M2 增速放缓，房价照样涨，因为有城市化托底；现在反过来，M2 高增房价不涨，因为信心没了。未来房价涨不涨，要看政策能不能精准发力，更要看老百姓的钱袋子鼓不鼓，这才是根本。

第三，这事儿给咱们提了个醒：财富保值的逻辑变了。以前闭眼买房都赚钱，是因为货币洪水都往楼市灌。现在洪水还在，但渠道堵了。那些还想着靠买房一夜暴富的，可得醒醒了；但完全看空楼市也不对，毕竟房子是 14 亿人最大的共识，共识在，价值就在，只是得看清楚哪些房子有共识，哪些没有。

其实说到底，楼市这事儿从来都不只是房子的事，是钱的事，是信心的事，更是咱们日子过得好不好的事。330 万亿 M2 背后，是每个人对美好生活的期待，只是现在这份期待暂时没落在楼市上。至于杨帆教授说的 “大底” 到底准不准，不用急着下结论，咱们盯着两个信号：一是企业敢不敢花钱投资，二是普通人敢不敢贷款买房。这两个信号变了，楼市的风向才真的变了。

今天就聊到这儿，你们身边有没有人因为 M2 涨了就想买房的？或者觉得房价还得跌的？评论区聊聊，咱接着唠。