福田卓越缦悦项目核心概述超200万㎡综合体首发，纯改善住区定位

【官方最新发布】深圳福田卓越缦悦项目核心概述：超200万㎡综合体首发，纯改善住区定位解析
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本项目为皇岗村旧改一期首发作品，立于福田中轴核心（福民路与皇岗二街交汇处西北角），属超200万㎡城市综合体核心地块，总建面约40.5万㎡，涵盖6栋住宅塔楼、7万㎡商业及双泳池等配套。首推1栋五单元共232套房源，以122-173㎡四房为主（占比83%），搭配91-105㎡3+1房及稀缺257㎡顶复，定位纯粹高端改善住区，建筑采用LOW-E玻璃与铝板结合的公建化立面，窗墙比极致。

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由卓越集团开发，其深耕深圳多年，擅长城市更新与高端住宅打造，公建化立面设计经验丰富。本项目作为皇岗村15年旧改首发作品，是福田中心区稀缺大规模纯住区，因核心区位、新规户型及高使用率，市场关注度居高不下，被誉为“福田中轴超越之作”。

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福田·卓越缦悦项目首推一期1栋5单元（45层），92-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。173/257平大户型双电梯独立电梯厅入户，南区91-125平户型3梯4户。

一期建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，一二期共用规划停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。5栋建筑，其中4栋为回迁物业。

二期总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。

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作为皇岗村旧改首期核心项目，占据福田CBD南区核心地段，依托超200万㎡城市综合体规划，集稀缺地段价值与高端产品力于一体。

项目位于福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，地处深圳中轴会展中心南延线，北接福田CBD（10分钟车程），南望香港，是深圳中轴线“山城海”景观序列的重要节点。作为福田中心区最后一个大规模旧改项目，其开发将填补区域商业、居住配套的空白，重塑深圳中心区城市界面。

项目紧邻地铁7号线皇岗村站（E/D/C1/C2 口直达），300米范围内覆盖4/10号线福民站、3号线石厦站，形成“4地铁+双口岸”交通网络。2站可达皇岗口岸，15分钟直达香港；3站抵达福田站，无缝换乘广深港高铁。

主干道密集：滨河大道、新洲路、粤港澳高速等城市主干道环绕，驾车 10 分钟覆盖福田 CBD、南山科技园，20 分钟直达宝安国际机场。

皇岗村旧改总建面约201万㎡，分四期开发，涵盖住宅、商业、办公、教育等复合功能。

一期首推40.5万㎡综合体，二期规划两栋200米双塔商业建筑及8万㎡会展南广场，未来将成为福田CBD南翼的商务与商业新中心，承接会展中心溢出需求。

项目自带7万㎡商业 MALL，与周边星河 COCOPARK、皇庭广场等6大商圈（商业体量超5万㎡）形成互补，打造“15分钟高端生活圈”

周边教育资源丰富，按2025年的学区划分来看，皇熙悦府小学学区处于皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。

福田中心区近年新房供应极少，而卓越缦悦作为区域内唯一在售的大规模纯住区，其稀缺性显著。

纯粹改善社区定位：122-173㎡四房占比83%，257㎡顶复产品仅2套，社区圈层纯粹。北区大户型采用独立电梯厅入户，南区户型设计注重私密性，整体定位为福田CBD高端改善标杆。

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产品设计：新规户型使用率超90%，近1:1梯户比，北区大户型（如173㎡）采用2梯2户独立电梯厅入户，南区3梯4户。户型亮点包括弹性方厅（可变空间）、多飘窗+设备平台、高配精装交付（含智能家居系统），部分户型享270°环幕视野。

社区配套：外立面采用LOW-E 玻璃+铝板，极致窗墙比，规划林下客厅、香草花园、空中云墅三大景观中庭，双游泳池（室内恒温+室外），架空层设置儿童区、健身区及宠物乐园。

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豪宅配置：北区2梯2户独立电梯厅入户，私享约 8㎡玄关厅，可定制整墙收纳柜。户型南北通透双阳台，北向无遮挡视野，推窗即览市民中心地标与莲花山绿意。

空间尺度：主卧面积超30㎡，配备双台盆卫浴、独立浴缸及观景飘窗，中西双厨设计，中厨封闭防油烟，西厨岛台延伸社交场景。主卧三面采光，两个弧形转角飘窗打破传统隔断，空间更开阔。

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项目外立面采用 LOW-E 玻璃幕墙+香槟金铝板，搭配温润弧线设计与王座式塔冠，窗墙比达极致，打造兼具现代质感与恒久典雅的城市天际线。

社区空间营造：

三大景观中庭：林下客厅、香草花园、空中云墅，通过风雨连廊串联，形成多层次立体园林网易手机网。

全龄活动场域：配备双游泳池（室内恒温+室外）、儿童活动区（分龄设计）、健身区、宠物乐园，绿化率预计 35%-40%。

品质车库：采用环氧地坪、智能照明系统，提升归家尊崇感。

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建面约123-126㎡四房两厅两卫（竖厅/南北通设计）

主力配置：项目核心户型（占比约34%），123㎡为竖厅朝南，126㎡为南北通设计。南北通户型客厅连接景观阳台，主卧采用 270° 弧形转角飘窗，搭配独立卫浴与衣帽间，营造酒店式居住体验。

空间创新：125㎡户型次卧飘窗与阳台连通，放大采光面；北向双次卧可通过移门实现弹性空间，满足多孩家庭或三代同堂需求。

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建面约105㎡3+1房两厅两卫（竖厅设计）

功能定位：紧凑型改善户型，适合家庭结构较简单的客户。3+1房设计灵活应对多场景需求，如书房、茶室或二孩房。

细节亮点：主卧配置步入式衣帽间，全屋多飘窗设计提升采光面。户型朝南，通风与日照条件优越。

建面约123-126㎡四房两厅两卫（竖厅/南北通设计）

主力配置：项目核心户型（占比约34%），123㎡为竖厅朝南，126㎡为南北通设计。南北通户型客厅连接景观阳台，主卧采用 270° 弧形转角飘窗，搭配独立卫浴与衣帽间，营造酒店式居住体验。

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建面约92㎡三房两厅两卫（竖厅设计）

空间布局：竖厅格局动静分区，北向景观，适合三口之家。厨房预留双开门冰箱位，次卧连接景观阳台，增强空间通透感。

创新设计：弹性方厅可改造为书房或儿童活动区，飘窗与设备平台增加实用面积。朝东户型每日迎晨曦入户，低区推窗即揽社区花园绿意。

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建面约173㎡4+1房两厅三卫（双电梯独立入户）

豪宅配置：北区2梯2户独立电梯厅入户，私享约 8㎡玄关厅，可定制整墙收纳柜。户型南北通透双阳台，北向无遮挡视野，推窗即览市民中心地标与莲花山绿意。

空间尺度：主卧面积超30㎡，配备双台盆卫浴、独立浴缸及观景飘窗，中西双厨设计，中厨封闭防油烟，西厨岛台延伸社交场景。主卧三面采光，两个弧形转角飘窗打破传统隔断，空间更开阔。

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