从水泥厂到张江之尚 | 工业遗产的非传统价值重构

改造前的浦东水泥厂。远景为正在建设中的张江科学之门等张江科学城重点地块，两个项目中间是川杨河。（图片来源：第一财经）

城市更新的价值，不止在于焕新空间形态，更在于重构产业逻辑与激活场所精神。AECOM「Urban Advisory 城市智询」服务，以全生命周期视角量化项目综合价值，推动多维效益协同。

在上海浦东张江科学城核心腹地，沉寂多年的张江水泥厂正迎来涅槃时刻。AECOM 协助业主开展张江水泥厂项目的产业策划工作，通过创新“工业基因链”保护策略，破解“保护与开发”的二元对立，以“医创 + 数字”双螺旋产业生态激活老厂房价值，最终实现“保护20%建筑，激活80%价值”的破局成果。

项目不仅是承载城市记忆的工业遗产活化典范，更预计将成为年吸引访客 320万人次、年产值突破 200 亿元的全球科创人文新地标。它为工业遗产的可持续运营提供了独特方案，助力张江水泥厂从“工业绣带”逐步转型升级，朝着面向未来的“人文科创枢纽”迈进。

近期，该项目更凭借突出的公共性、实用性及显著的未来开发效益，在 “2025 年度 AURA 亚洲城市更新奖” 评选中斩获佳绩，一举荣获城市更新再开发金奖等三大荣誉，其价值得到行业高度认可。

“张江之尚”预计于2027年竣工，图为园区效果图。（图片来源：张江之尚公众号）

张江水泥厂始建于1971年，作为上海三大水泥厂之一，曾参与浦东开发建设的重要阶段。2013年停产后，地块长期处于核心位置却资源沉睡。随着《上海市城市更新条例》与《张江科学城“十四五”规划》将其纳入更新名单时，项目却陷入了“保护难、开发更难” 的双重困境。

许多老厂房、低矮公寓楼承载着城市记忆，甚至是一代建设者的青春印记，必须保留；但大面积保留将影响开发容量与地下空间利用率可开发规模受限，投资回报面临挑战；

张江科学城亟需满足洁净、专业、复合型等要求的高能级研发实验空间，但传统工业建筑层高、荷载、空间形态难以直接适配现代园区及其研发需求。

张江水泥厂将迎来新生 (图片来源：上观新闻)

面对“保护与开发”的两难困境，AECOM团队没有选择“全留”或“全拆”的极端路径，创新提出“工业基因链”保护策略，以水泥生产工艺流线为线索，精准保护关键节点，释放非核心空间，实现“历史价值 + 产业价值 + 文旅价值”的三重激活。

精准保护“工艺记忆”：锁定“原料仓 — 生熟料筒 — 烟囱 — 成品库”四大核心节点，串联起“原料储存 — 高温煅烧 — 成品输出”的完整生产流程，打造全国首个“水泥工业研学走廊”，让工业遗产成为“可阅读的历史教材”。

弹性释放“空间潜力”：对非核心厂房采用“结构加固 + 空间重组”技术，在保留工业风貌的前提下，将容积率从0.8提升至2.2-3.0，新增12万㎡研发空间，既满足科创企业需求，又保障项目投资回报，实现“保护20%、建筑激活80%价值”的黄金配比。

AECOM 提出“工业基因链”保护策略，实现“历史价值 + 产业价值 + 文旅价值”的三重激活。

破局思路的落地，需要精准的定位引领、适配的产业支撑与创新的场景承载。我们通过“定位 — 产业 — 场景”三重创新，让老厂房焕发可持续的运营活力。

基于项目特质与张江发展需求，我们提出战略定位的三重跃升：

1"国际科创人文融合示范区"

以工业遗产为纽带，打造"科技研发+文化体验"双轮驱动模式，填补张江副中心功能空白，预计年吸引访客320万人次，带动周边商业增值30%。

2"工业遗产活化的中国方案"

通过"工艺流线保护法"，为全国老工业区更新提供可复制的"留-改-用"标准，已入选住建部《城市更新典型案例库》。

3"浦东产城融合的新质引擎"

建成后预计导入企业500+（含跨国研发中心10家），年产值突破200亿元，税收贡献30亿元，创造1.2万个高端岗位，助力张江从"产业园区"向"未来城市"转型。

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产业定位是项目成功的关键。张江科学城已有集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业，却与水泥厂存在结构性矛盾：集成电路核心区已有成熟载体，盲目跟风易同质化；生物医药受环评限制且核心环节外迁；人工智能已有南部产业岛且企业稳定性不足。为此，AECOM构建“三维交叉验证”调研体系，历时6个月完成8大领域研判、217家企业访谈。

在关键产业工作坊中，团队进一步组织3轮深度推演，围绕政策地缘适配性、企业迁移经济学、资本持续迭代性三大维度精密测算。最终结合政策导向、企业成本结构与资本生态需求，精准锚定 “医创科技 + 数字新文创” 双核心生态，同时结合张江产业优势，将集成电路补充为核心产业，为后续空间规划与运营策略奠定科学基础。

AECOM 进行了大量的企业访谈与消费者调研

医创科技精准切入，深度挖掘企业需求：

调研发现，初创型生物医药企业面临“千万级设备投入”的痛点，自建实验室成本过高；而医疗器械企业则需要高频次的新品发布、临床培训空间。

为此，AECOM提出打造共享实验平台——配置模块化洁净实验室（300-500㎡灵活分隔）、生物3D 打印中心与医疗机器人测试场，配套举办“创新沙龙”；同步规划“医疗科技创享厅”，接入5G+8K 直播设施，可联动长三角医院网络开展远程培训，满足企业场景需求。

数字新文创布局，紧扣空间特质与政策导向：

老厂房的工业肌理、高旷空间对创意工作者具有天然吸引力，而浦东“在线新经济50条”政策更提供了产业培育土壤。

我们提出将6米层高的筒仓改造为“书店 + LOFT 办公”复合空间，保留混凝土原始肌理；把万米仓桁架结构转化为“艺术装置 + 愿景墙”，成为数字文创者的灵感聚集地。

针对数字企业对网络的高要求，预埋48芯主干光缆直达张江数据中心，每个单元配置5-10㎡独立电信间，此举使企业租金承受力提升25%，租约周期延长至5年。

集成电路产业集群，弥补协同缺口：

张江核心区内已布局 AMD、英伟达、华大半导体等 200 余家行业头部企业，形成成熟产业集群，但项目纯办公定位难以直接承接芯片制造等需厂房联动的环节，通过特定场景，定期联动集群举办 “芯片配套技术沙龙”、“产业链协作对接会”等，进一步吸引更多关联企业集聚，借势集群放大产业价值。

场景是价值落地的最终载体。我们以工业遗产为画布，打造突破性场景，让“保护、研发、体验”无缝融合。以张江之尚创享中心（Ce+Hub）为例，其承担了新型产业 “汇聚场” 与跨界融合 “链接器” 角色，集科技、产业、设计、艺术于一体。目前复旦大学集成电路校友会已在此举办 “芯片设计技术沙龙”、“产业链供需对接会”等活动，未来将定期开展芯片测试实训、跨境研发论坛，成为集成电路行业交流核心地。

张江水泥厂的蜕变，本质上是一场“价值重构” 的实践。我们协助业主破解工业遗产困境的核心，在于跳出传统的思维定式，通过“工业基因链”保护策略实现历史价值与经济价值的平衡，以 “医创 + 数字 + 芯片”三大产业融合保障长期运营活力，借助场景创新让老厂房成为“可感知、可参与、可获益”的活力空间。作为住建部《城市更新典型案例库》入选项目，张江之尚为工业遗产更新与产城融合探索提供了具有推广意义的样本路径。

在张江这片创新热土，AECOM将持续以系统性的经济策划能力与跨尺度整合经验，支持更多城市空间焕发新生——不仅重塑物理形态，更推动人与产业、文化与城市之间的深度共生。

图片来源：张江之尚公众号 图片来源：张江之尚公众号