稳楼市，全国考核第一名，哪座城？

稳定楼市、促进房地产市场止跌企稳，这一目标从国家层面到各地政府，都是重要任务。

而推进并完成该任务的主要责任主体，在于城市政府。

这一逻辑，与当年楼市繁荣期一致：

2016 年至 2021 年，国家调控楼市（当时楼市热度较高，需抑制房价、地价过快上涨），调控的主体责任就落在地方政府肩上，地方政府需因城施策，若未完成目标，还会被住建部约谈甚至问责。

过去三四年，全国楼市大幅降温，房价、地价跌跌不休，如今要稳住楼市，主要责任和任务同样由地方政府承担。

过去几年，地方政府出台各类措施刺激购房需求：放松限购、限价、限贷等管控政策，在个人贷款、公积金贷款方面给予充足优惠，甚至为购房者提供财政补贴。

但截至目前，全国楼市仍在持续下跌，今年八月份全国楼市景气度更是创下历史新低。

去年12月zy经济工作会议明确提出：（2025年）要稳住楼市！

由当前推演全年，全国大部分城市政府其实都未完成稳楼市目标，难道都该被 “打板子” 吗？

不过，其中有一座城市可谓 “一枝独秀”，稳楼市的成效相对较好，它就是上海！

那么，上海市政府究竟出台了哪些密集 “绝招” 来稳住楼市呢？

衡量楼市情况，主要看三个指标：房价、住宅交易量、土拍市场。

首先，看土拍市场

近两三年，上海的土拍市场是全国最火爆的，许多地块（尤其是中心城区地块）基本没有流拍，反而溢价率较高，不少房企都在争抢宅地。

其次，重点看房价

上海的房价包含新房和二手房价格。

其中，二手房价格与全国大趋势相似，尤其 2023 年二季度以来，上海二手房价格持续下跌，乏善可陈。

但上海的新房价格却在持续上涨，这种态势在全国独一无二。

下图是国家统计局每月公布的全国 70 个大中城市新房价格环比涨幅与上海新房价格环比涨幅对比。

从全国 70 城总体来看，2021 年 9 月房价由涨转跌。

之后在下跌过程中出现过一波小脉冲：2023 年 2 月至 5 月，因疫情管控取消，全国经济、社会活动及看房活动量明显增加，带动房价止跌反弹，但这只是小幅波动。

2023 年 6 月起，全国房价再次进入下跌通道，并持续至今。

而上海的走势与全国，完全不同！

过去四年多，上海新房价格环比涨幅始终保持在 0 以上，全程呈上涨态势，仅两个月份出现异常持平 ——2022 年 4 月至 5 月，因疫情管控上海封城，新房无交易量，价格自然未发生变化。

当前全国几乎所有城市的新房价格都在下跌，上海却能每月保持上涨，堪称奇迹，令人不可思议。

其中的关键原因有两点：

其一，上海的新房限价政策至今未全面取消（全国绝大部分城市已取消新房价格管控）。

今年上海对新房价格线进行了小幅调整，逐步放松管控，使得新房定价缓慢上行。

其二，与成交结构相关。

上海郊区（尤其是远郊）的新房市场和很多城市一样，较为低迷；

但市区（尤其是市中心）近几年推出了大量新房项目，且多定位为豪宅 —— 地段优越、品质高端，加之限价政策影响，价格程度不一的低于周边二手房。

这一优势吸引了上海本地大量高收入人群，以及少数来自全国的富裕群体，前往市中心购买新建豪宅，目前上海中心城区仍有部分 “日光盘”（开盘即售罄），这在全国极为罕见！

不过在我看来，当前二手房价格的下跌，较为客观地反映了上海楼市的真实现状；而新房价格的持续上涨，其实存在一定扭曲，并未真实体现市场情况。

最后，看住宅交易量

近几年，上海楼市的住宅交易量虽与全国大趋势一致，呈下滑态势，但相比很多城市的大幅下滑，上海的降幅相对较小。

从上海新房与二手房交易总量来看：

2015-2016 年交易量极高；

2017-2018 年上海率先收紧调控政策，导致交易量明显下滑；

2019 年出现小幅复苏；

2020-2021 年迎来一波楼市行情，但交易量仍低于 2015-2016 年；

2022 年受全国楼市大幅降温、上海疫情封城双重影响，交易量大幅下滑；

2023-2024 年交易量小幅回升。

如果 “瘸子里面挑将军”，从全国范围来看，目前上海楼市总体相对稳定。

但每个指标背后的具体内涵与楼市真相，今天我已向各位说明。

从不同视角观察，便能做到 “内行看门道，外行看热闹”。