跃达禾业绩：买房遇到房开公司深陷官司纠纷，我的房子怎么办？

安顺市中级人民法院在执行申请执行人某工程承包有限公司（以下简称“工程公司”）与被执行人某房地产开发有限公司（以下简称“房开公司”）合同纠纷一案中，案外人沈某某向法院院提出执行异议，并委托本所谢忠俊、易甜律师为其代理人。

案情回顾

异议人沈某某于2017年12月31日与被执行人签订《项目认购协议书》，约定异议人向房开公司购买某棚户区改造项目中的6幢1单元24层2号房屋。2018年1月3日，双方签订《商品房买卖合同》，异议人于当日全额支付房开公司房款及维修基金、四通费、产权代办费等费用。

2019年8月21日，工程公司因与房开公司产生垫资合同纠纷，工程公司向法院申请诉前财产保全，法院以民事裁定书并查封了涉项目的所有房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案系金钱债权的执行，异议人早于2018年1月3日人民法院查封案涉房产前就已与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，且异议人已于2018年1月3日支付了全部购房款，已付款项超过合同约定总价的50%，因此应当解除对案涉房产的保全。并且截止2020年4月15日，通过贵州省不动产登记信息云平台查询，异议人在贵州省安顺市范围内名下无任何房产。

因此，异议人请求中止对位于某时代广场棚户区改造项目6幢1单元24层2号房屋的执行。

法院审理

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：

一，申请执行人工程公司基于其与被执行人房开公司的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，法院作出民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。

二，异议人早在2018年1月3日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而法院查封案涉房产时间是在2019年8月1日，该书面合同签订于法院查封之前。申请执行人工程公司认为签订合同时房开公司的公章由其监管，故异议人与房开公司签订的《商品房买卖合同》不真实；但房开公司对该合同上所加盖公章真实性予以认可，工程公司主张其对房开公司公章的监管行为，不能对抗异议人，故案涉《商品房购房合同》真实有效。

三，异议房产为市场化居住商品房，异议人购买该房产是用于居住，且其提交的《贵州省不动产登记信息查询结果》表明，异议人名下无其他用于居住的房产。

四，异议人已于2018年1月3日支付了购房款，已经付清了合同约定的购房全款。异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人工程公司金钱债权的强制执行。

最终判决

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

中止贵州省安顺市中级人民法院对某时代广场棚户区改造项目6栋1单元24层2号房屋的执行。

来源：中国裁判文书网

排版：王芝茂

审核：易甜

定审：谢忠俊