郑州业主权益迎来重磅保障！小区公共收益新规正式落地，电梯广告、停车费收入归全体业主

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郑州业主权益迎来重磅保障！小区公共收益新规正式落地，电梯广告、停车费收入归全体业主

小区电梯广告、公共停车位、快递柜进场费，这些原本模糊不清的公共收益，如今终于有了明确的“主人”。

一直以来，住宅小区公共收益像是一本“糊涂账”，业主们每天看着电梯里的广告变换，小区公共车位车辆进出频繁，却很少知道这些收益流向何处。9月25日，郑州市住房保障和房地产管理局正式发布《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》，为全市住宅小区公共收益管理立下明确规矩。

这份新规明确了公共收益归全体业主所有的原则，任何组织和个人不得擅自挪用、侵占。这意味着，那些原本可能被物业公司“默默收走”的公共收益，现在必须明明白白地用于业主共同利益。

01 新规亮点解读：公共收益不再“雾里看花”

新规明确了公共收益的定义：是指利用住宅小区共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益。这一规定直击过去物业公司常常将全部收入视为己有，仅将扣除各种所谓“成本”后的剩余部分视为公共收益的痛点。

公共收益管理坚持五大原则：公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督。这五大原则构建了一个完整的监管体系，从账户管理到使用决策，再到政府监督，环环相扣。

对于公共收益的分配，新规体现出充分的灵活性：有约定的从其约定，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。这种规定既尊重了业主们的自主决策权，也提供了缺省方案，避免因约定不明产生的纠纷。

02 九大类收益归属明确，业主权益有了“清单式保障”

新规以清单形式明确了公共收益的范围，给业主们提供了清晰的维权依据。这些收益包括但不限于九大类：

一是利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益。二是利用共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益。三是利用共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益。

还有因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿金、旧设施设备残值等；利用共有的物业服务用房、架空层等公共场所进行租赁或引进自助售卖机、快递柜等经营产生的收益。

此外，公共电信设施占用场地使用费、共有部分被依法征收的补偿费用、公共收益的孳息以及依法属于全体业主的其他收益也明确列入公共收益范围。

这一清单基本涵盖了小区公共收益的所有可能来源，让过去处于灰色地带的收益项目有了明确的归属认定。

03 公共收益使用有章可循，优先用于小区维护

公共收益有了，怎么花？新规为此也指明了方向。公共收益的使用应当依照《民法典》《物业管理条例》等法律法规关于业主共同决定事项的有关规定进行表决。

经业主共同决定，公共收益可以用于多个方面，但首要用途是补充房屋专项维修资金。这是确保小区长期维护的重要举措。

此外，还可用于小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造费用；业主大会、业委会工作经费和成员工作补贴；补充物业服务费用或公共能耗费用等合法支出。

新规还考虑了管理成本，允许公共收益用于委托第三方的记账费、审计费、法律服务费等支出，甚至可以为小区购买房屋、电梯等综合商业保险费用。这种规定既全面又具前瞻性。

04 管理责任分明，三级公示制度保障知情权

新规对不同阶段的小区公共收益管理责任主体作了明确划分。业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益。此时，物业服务人是公共收益代管单位，而非所有者。

业主大会成立后，业主委员会（物业管理委员会）成为公共收益管理单位。但经业主共同决定，物业服务人也可以继续担任公共收益管理单位，体现出灵活性。

对于管理空白期，新规也有周到安排：当业委会未成立、物业服务合同终止或物业退出新物业尚未选聘到位、业委会无法正常履职时，由乡镇人民政府（街道办事处）代行管理职责。这一规定确保了公共收益管理不断档、不缺失。

最值得关注的是，新规建立了三级公示体系：公共收益管理单位应当在每季度第一个月的25日前，公示上一季度收支情况；公示四季度情况时需同步公开全年数据；所有数据在“郑州市智慧物业管理平台”长期公示。

这种公示制度确保了业主的知情权，为有效监督提供了基础。

05 监管措施有力，违规行为将受严惩

没有牙齿的规定往往流于形式。新规为此设定了明确的监管和处罚措施。物业服务人不按规定公示公共收益收支情况，或物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正。

逾期不改正的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门将依据《河南省物业管理条例》第八十六条予以处罚并记入物业服务企业信用信息档案。这一信用惩戒手段将直接影响企业的市场竞争力。

更严厉的是，对擅自挪用、侵占公共收益的行为，将依据《郑州市物业管理条例》第六十九条予以处理，涉及违法犯罪的可依法移送司法机关追究其刑事责任。这将有效遏制部分物业公司的违规冲动。

新规还赋予了业主有效的监督手段：业主对公示内容有异议的，公共收益管理单位应当自异议提出之日起5日内予以回复。如业主对回复不予认可，经20%以上的业主提议，可委托第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。

06 业主如何应对？积极参与是保障权益的关键

新规出台为业主维权提供了利器，但有效落实还需要业主们的积极参与。业主应当了解自己的权利。电梯广告、公共停车位、快递柜等进场费属于全体业主，不是物业的“私房钱”。

业主应当关注公示信息。按照规定，公共收益管理单位需在每季度首月25日前公示上季度收支情况，业主应养成定期查看公示的习惯，对可疑之处及时提出质疑。

业主应当积极参与小区公共事务。业委会是代表业主利益的重要组织，业主应积极参与业委会选举和业主大会决策，使业委会真正成为代表业主利益的坚强力量。

当发现违规行为时，业主应勇于依法维权。新规提供了从异议提出到第三方审计的多重维权路径，业主应充分利用这些渠道，维护自身合法权益。

随着新规的实施，郑州各小区物业公司正在陆续开始整理公共收益账目。不少小区已经贴出了首份公共收益公示，业主们围在公告栏前仔细查看，脸上露出欣慰的笑容。“以前总觉得电梯广告跟我们没关系，现在才知道这些收益应该属于我们业主。”一位正在查看公示的业主说道。

新规的出台只是起点，业主权益保护的长期效果还需要业主、物业公司和政府部门的共同努力。透明的公共收益管理将促进物业与业主之间的信任，构建更加和谐的小区环境。

每一位业主都是小区公共收益的监督员，从现在起，关注小区公告栏，参与业主大会，共同守护这份属于全体业主的“钱袋子”。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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