已经连涨4年，投资客真的把这座城市买爆了！

日本国土交通省9月16日公布了2025年基准地价，全国土地涨幅为1.5%，这是第4年连续上涨。

这个涨幅是1991年以来的第二高。

从这个数据图看，日本全国土地都进入上涨空间。

但都市圈涨的最多，地方圈只是微涨，但也涨了。

三大都市圈中，东京圈一骑绝尘，不管是均幅，还是住宅和商业，都比大阪高出将近2个百分点。

住宅和商业相比，商业用地涨幅远远超过住宅用地，涨幅相差将近4个百分点。

从个案来看，地价最高的地块，是位于东京银座2丁目的“明治屋银座大厦”。每平方米约合人民币228万元，比去年上涨11.4%。

住宅用地中价格最高的赤坂1丁目，今年的涨幅是15.6%。就是下面红框里面的灰色板块。

从这里你会发现，对东京来说，皇居就是核心，都心三区周边环绕，就是东京价值最高的是三个区。

从东京市内的23区看，涨幅度最高的也是都心三区，也就是千代田区、中央区和港区，平均涨幅都超过了10%。接下来是涩谷和新宿，也超过了10%。这五个区合起来就是都心5区。

很显然，东京地价涨的最多的中央区+千代田区+港区+涩谷+新宿，如果你想在日本买房，这就是你必须重点关注的区域。

这是市场投票的结果，买的人多了，地价就越来越贵，这是最基本的商业逻辑。

并且从房价涨幅看，也基本和地价涨幅重合。仅仅是今年上半年，前面都心5区再加上文京区组成的都心6区，整体涨、涨幅超过了40%。

这样涨的结果是，截止到6月，以中位平方数70平方为基准，整个东京23区二手房均价单套超过了1亿日元，也就是单套70平米的住宅均价在500万人民币。

东京都心6区，也就是千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区，单套均价达到1亿6341万日元，约合人民币804万。

从股市到楼市，东京已经成为东亚甚至是整个亚洲，最具赚钱效应的市场。

这是我们今天知道的第一个事实。

东京为什么涨的这么猛？

原因是供需。

一边是人口流入，一边是资金涌入。

但在人和钱在大量流入的同时，相匹配的供应却迟迟无法跟上。

最终导致了供需严重失衡，从一个萝卜一个坑到三个萝卜一个坑，价格自然水涨船高。

在供需市场的同时，外国人因为全球配置和资产对冲需求，也开始大量进入东京市场。从2022年开始，每年都在大幅度增长。

三菱UFJ信托银行于2025年1月针对房地产开发公司进行的问卷调查显示，在千代田区、港区和涩谷区的新房买家中，外国人占到2～4成。

日本本身是人口负增长国家，往前追溯人口已经连减了16年，年年负增长。

这时，因为全球局势大变，迁居日本的外国人却越来越多，今年的数据是有统计以来最高。

结果，因为外国人买的太多，现在日本社会正酝酿着一种风气，就是要不要限制外国人买房。

从这个统计数据看，日本买房的窗口期很可能也在缩短，也开始充满变数。

这是因为，因为外国人太多，导致房价上涨，很多年轻人买不起房都转为租房，结果导致租金也大幅度上涨。

截止到8月底，东京23区各类面积住宅的租金全部环比上涨。

标间

30-50

平方米环比上涨

1.9

％，租金约合人民币

元。

50-70

平方米的小户型也上涨

1.9

％，租金约合人民币

元。

70

平方米以上大户型上涨最多，

2.5

％，租金达到了约合人民币

元。

这都是环比，意味着8月比7月涨了这么多。

这一切涨幅，加上国际局势动荡带动的资产配置和对冲需求，让东京已经成为全球最受欢迎的投资城市。

东京第一、纽约第二、新加坡第三、伦敦第四、香港第五。

这五大城市都是国际一流的大城市。

但对比起来看，你会发现毫无疑问，东京房价是最便宜的，也是购房门槛最低的。2022年开始，国际资本开始集中流入资产洼地东京，就是在抄底，东京是典型的价值高地+价格洼地。

但相比其他，比如香港均价20万一平，东京的均价只有7万，简直是过于便宜。

所以，仲量联行汇总的数据，2025年1-6月，进入日本房地产的投资额同比增长22％，达到3.1932万亿日元。这是自2007年开始调查以来，上半年数据首次超过3万亿日元。从全球城市排名来看，东京位居首位。

分地区来看，东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占投资额的56％。

也就是说这3.2万亿中，一大半都投在了都心5区。

这是我们今天知道的第二个事实。

这两个事实，蕴含着一个被忽略的真理。

土地价格涨幅最高的区域；

房价涨幅最高的区域；

国外投资进入最集中的区域；

单个商业体涨幅最高的项目；

单个住宅涨幅最高的板块；

这几个数据在相互叠加之后，你会发现，它们之间其实是重合的，都指向了同一个地方。

就是都心5区。

也就是中央区+千代田区+港区+涩谷+新宿。

这就是关于东京的第一真理。

那么为什么是这5区？为什么银座二丁目的明治屋银座大厦能保持20年全日本涨幅第一的记录？

原因只有一个，就是位置。

皇居就是东京永远无法替代的价值核心；

都心

5

区全部都围绕着皇居，及其外延；

都心

5

区正在虹吸全日本的资本；

都心

5

区正在虹吸进入外国的资本。

位置的核心是什么？是土地。

你只有占据了距离皇居最近的土地，就能占据了东京最有价值的资产。

房地产投资的价值，不是赚房价的买卖价差，而是核心区土地的不可替代，也就是不可再生的稀缺资源。

这是关于东京的第二个真理。

东京房价的上涨，不只是房子本身贵了，而是整个城市的资源在重新分配。

资本的集约化、资源的集约化，这是关于东京的第三个真理。

什么是真理？

用巴菲特的话说，就是由庞大的护城河构成的盈利确定性。

懂得了这些道理，但落地时该如何微操，该如何在东京具体选筹，东京的巨大价值陷阱又是什么？

概念过于抽象，我准备用千代田一个具体的案例解答了这一切，有需要、想了解就加群索取，用一个案例让你看懂东京的价值逻辑。