91折“豪宅甩卖”

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

曾经需要抢的位置，如今91折都能买了。

91折的“核心豪宅”

最近，位于深圳福田核心区域景田板块的新世界香蜜四季正式入市。

152套106~485平住宅，备案均价约13.12万/㎡，单价区间约11.42万-18.59万/平，总价区间约1284万~9021万。

其中106平23套，约12.16万-13.15万/平，总价约1284万-1395万；

123—129平70套，约11.42万-13.58万/平，总价约1429万-1633万；

142—145平34套，约12.9万-13.9万/平，总价约1838万-2016万；

220、233平共12套，约14.42万—17.86万/平，总价约3179万-4157万；

279、357平共12套，约14.32万—18.28万/平，总价约3998万-6523万；

485平1套，约18.59万/平，总价约9021万。

这个价格几乎与2021年10月入市的深业中城持平。

深业中城与新世界香蜜四季相距约2.2公里，曾经222套137-212—315-377 ㎡住宅入市，备案均价约13.1万/㎡，单价区间约11.15万—19.88万/平，总价约1575万—7508万。

但还是要比同板块的天健天骄贵上一些，天健天健与新世界香蜜四季步行相距约1.6公里。

2020年11月天健天骄北庐213套59~212平住宅入市，备案均价约11.32万/㎡，单价区间约9万—13.7万/平，总价区间约750万~2884万。

2022年6月天健天骄西筑49套78~151平住宅入市，备案均价约11.65万/㎡，单价区间约10.41万-12.93万/㎡，总价区间约832万~1824万。

但过去深业中城和天健天骄的市场，需要靠抢才能买到，而新世界香蜜四季开盘即启动全程转介，还直接给出91折的开盘首日折扣。

项目前身作为华泰小区旧改，市场一直期待已久。

据市场消息，开盘当天综合折扣约91折，折后均价约11.97万/平，折后单价区间约10.42万—16.96万/平，总价区间约1171.5—8230.58万/套。

说明即使是豪宅市场，这几年的逻辑也发生了很大的变化。

不仅仅是地段够核心就够了，市场对豪宅的卖点要求也更高。

如果品质撑不起价格，就会被市场诟病。

比如最近这段时间上海的老牌豪宅汤臣一品的外立面出现了脱落的问题，而引起了市场的质疑——30万/平的豪宅只用了20年，外立面居然老化的这么严重，实在是对不起这个价格。

而让市场产生更深层次的思考是——正常来说豪宅并不缺资金维护，连这种级别的豪宅时间久了，都无法维护得好，那么其他豪宅和普通住宅呢？

这放在新房身上也是一样的。

不过，卷价格就一定能解决当下豪宅去化的困境吗？

首先，项目对外的卖点是新规住宅盘。

是否符合市场期待的新规楼盘先按下不表，新规住宅中最大的卖点就是得房率。

但新世界香蜜四季的备案得房率显示约81%～82%。而深业中城作为新规前的项目，得房率也有80%～82%。

所以，以“香蜜湖新规大宅”的定位入市，新规户型的设计体现在什么方面？

若是体现在户型的使用设计功能上，那么实际的户型又有一定局限性。

如105～108m²的设计布局不是4个卧室，而是3个卧室，且其中一个卧室较小，另一个卧室还需要依靠拓宽阳台增加实际的使用面积。

且需要后期再进一步的改造，才符合家庭改善居住的需求。

再比如122-124平户型，设计成3个卧室，且其中一个卧室重新调整阳台的位置才能更符合实际的居住使用需求。

住宅建设新规是为提升居住品质推出的政策，目的是优化空间利用效率，提升居住体验感。

但如果只是通过增加飘窗、阳台等方式提升使用率，那么则无所谓新规与否了。

过去的住宅，也同样能做到通过增加飘窗、阳台等方式提升户型的使用率。

除了户型，项目的其他规划设计也被市场所诟病。

比如项目容积率达到了7.94，回迁户型占比并不低，可售的普通商品房为923套，虽然回迁户型未明确套数。

但可以看到新世界香蜜四季规划11栋建筑，包含商品房、回迁房、保障房及商务公寓，是全部楼栋40—47层的超高层综合体。

其中1栋1单元/2单元/3单元和2栋1单元/2单元为商品房，1栋6单元/7单元/8单元为回迁房。

此次入市的户型位于2栋2单元，低区3梯5户，高区3梯3户。

所以有网友辣评——到底什么地方与真正的豪宅所匹配？

豪宅的爆发

不过，新世界香蜜四季这个9月入市，起码抓到了先入市的先机。

如今香蜜湖、车公庙板块正在迎来豪宅的集中爆发。

这些板块周边不仅有新世界香蜜四季，还有香蜜二村旧改、香蜜湖家属楼旧改以及车公庙连片升级改造城市更新单元。

地理位置都差不多，靠得也挺近。

其中，车公庙连片升级改造城市更新单元与项目相距约2.7公里，根据《福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划修改（草案）》的公示，直接为香蜜湖及车公庙板块增加不少新的规划空间。

未来改造片区还将会一口气诞生4块二类居住用地，改造区域内规划有33万平的住宅指标。

更重要的是香蜜湖板块附近的保障房也遍地开花。

其中就有地段属性非常高的香蜜二村旧改、香蜜湖家属楼旧改。

香蜜二村棚改，棚改的方向是住宅127700㎡，这些住宅中除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房。而人才住房可售人才房有一定的公共属性，若可配售，则价格会低于新世界香蜜四季，还迁用房未来也能流通市场。

香蜜湖家属楼片区城市更新单元，虽然未明确更新后如何，但拟拆除范围用地面积21959.3㎡，拟更新方向为居住用地，也有一定概率诞生新的回迁住宅或普通商品住宅。

目前，天健天骄今年8月成交一套157.76平户型，成交总价约2158万，折合单价约13.68万/平；

深业中城今年3月成交一套232.99平户型，成交总价约2158万，折合单价约16.31万/平。

所以新世界香蜜四季需要看市场是否有“愿者上钩”了。

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