市场观察 | 二手房业主为了卖房有多拼？

近期，在社交媒体的热帖中，有业主发说小区三个业主比着降价，已经拉开第四名100多万，直接拉低了整体小区的房价。

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而另一边，业主为稳住小区二手房房价，成立“保价群”、发表《维护小区房价倡议书 》，指导二手房挂牌价格，联合业主抱团将小区二手房价格稳住。

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一面降价比惨，一面抱团保价，都是当下二手房业主的真实写照。

究其产生原因，离不开二手房累积、新增挂牌量持续高位，内部竞争激烈，同时新规住宅抢占市场份额的双重催化。

01挂牌量持续高位：库存高企，竞争加剧

从二手房挂牌量来看，2023年以来重庆二手房累积挂牌量已连续三年超25万套，近一年月均新增挂牌量超1万套。二手房挂牌量持续高位下，市场竞争加剧。

而在成交端，二手房市场量价均有不同程度的下滑 。2024年全年二手房成交套数对比2020年下滑16%，成交价下滑了12%；而25年1-8月同比去年成交套数上涨12%，但成交均价下降约8%。

2025年1-8月中，重庆中心城区二手房成交量虽然在2-6月连续5个月保持正增长，然而阶段性回暖后，迎来传统淡季，7-8月二手房市场成交量价双降。

02区域与需求分化：刚需流量与改善支撑并存

在整体下行的压力下，二手房市场呈现出显著的区域与需求分化的显著特色。

从区域来看，其中渝北区、沙坪坝区、南岸区为成交主力区域，北碚成交量涨幅明显；板块表现来看，蔡家板块在金科集美嘉悦、金科金辉美院等项目的带动下，以成交467套排名第一；大学城、南坪等板块紧随其后，交易活跃。

具体到项目层面，则呈现分层清晰、需求多元的特点。融创文旅城凭借低总价和成熟配套，拥有极高的市场活跃度，成交量断层式领先；高端市场的代表重庆天地成交量亦排名第五。

同时TOP10的绝大多数席位被均价在10000元/平米至12000元/㎡的中高端改善型楼盘占据。这表明当前市场并非完全由低价驱动，深厚的改善型需求依然提供了稳定支撑，形成了低价流量盘与品质改善盘共同活跃的多元市场。

03 新房产品力冲击：四代住宅崛起，价差拉大

除内部压力外，二手房市场还面临着来自新房市场的强力挑战，新规产品的入市对二手房尤其是改善型房源构成了直接的竞争压力。

2025年以来重庆新房市场四代宅供应成交上涨显著，8月单月供应同比上涨157%，成交上涨12%，可见市场需求趋势逐渐向高品质住宅转移，新房以产品力抢客，也进一步拉开了新房与二手房的成交价差。

而随着小面积四代宅及120㎡段的新规产品亮相，二手房改善、豪宅产品的市场竞争压力将进一步加大，或将提升新房市场份额，进一步推动楼市止跌回稳。

结语：

三季度迎来二手房成交遇冷，成交规模下降。不过，随着“金九银十”、“秋交会”等政策利好的释放，市场信心将逐步修复，二手房市场热度将有所回升，继而向新房市场传导。

不过，二手房市场后续成交增长动能或有所放缓，尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势还将延续。

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