广州再推“商改租”，一场城市存量革命

一边是高空置率下持续承压的写字楼市场，一边是苦苦寻觅容身之所的城市青年，两者之间曾有一道无形的高墙。如今，广州正试图亲手将它推倒。

近日，《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》发布，这不仅是盘活存量资产的精明计算，更是一场关于城市发展的追问：当扩张的脚步放缓，我们能否通过重塑内部空间，让城市真正为生活其中的人而服务？

广州“商改租”

今年9月23日，广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，明确支持存量商办物业改建为保障性租赁住房，以推动职住平衡。

方案规定，在国土空间规划、区域功能定位及产业发展需求框架下，凡位于全市工业产业区块外3公里范围内或现状轨道站点3公里范围内、已供应的商服用地，经区政府评估周边租赁住房需求及配套承载能力，并报住建部门同意后，可纳入保障性住房体系管理。

对于在建或已竣工的商办物业，只要权属合法、结构安全、消防达标、面积合规且与宗地其他功能相对独立，即可整栋改建为保障性租赁住房，改建后原用地性质、房屋类型及建筑量等控制指标保持不变。已供应但未开工的商服用地，在符合规划、权属不变且满足安全要求的前提下，土地使用权人可自主建设或与其他市场主体合作建设保障性住房。

这并不是广州第一次开始“商改租”。

早在2019年，广州就出台了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，提出符合权属清晰、结构安全、消防安全等七大要求的非住宅存量用房，可申请改造租赁住房。

当时强调“整体确权，性质不变”。改建项目应当整体确权登记、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

今年5月，广州进一步公示了《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》，拟推动商业办公、旅馆、仓储等改建为保障性租赁住房。

这一次把“商改租”直接写进 《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》 ，等于是给市场一颗“定心丸”：不仅可以改，而且有条件、有方向地鼓励去改。

写字楼空置率攀升

而再看看广州写字楼的现状，或许我们就可以知道“商改租”背后的用心良苦。

据第一太平戴维斯统计，2025年上半年，广州甲级写字楼市场共有8个新项目交付入市，合计供应面积32.3万平方米。截至6月30日，广州甲级写字楼市场总存量上升至750.6万平方米，同比增长6.1%。上半年，广州全市甲级写字楼净吸纳量录得3.7万平方米，同比下降21.2%，加之新增供应集中放量的结构性影响，全市平均空置率为22.6%，环比增长1.5个百分点，同比增长4.1个百分点。

仲量联行提供的数据显示，2025年下半年，广州甲级写字楼市场预计将迎来超过40万平方米的新增供应，短期内全市空置率或将继续上升。面对去化压力，预计市场租金短期内将维持下行趋势。

在写字楼租赁市场供过于求、租金下行的背景下，将整栋或部分物业改造为保障房，相当于锁定了一个长期、稳定的大租约，虽然单方租金收益可能低于市场理想状态，但远胜于长期的空置损失。

广州的“商改租”方案，将城市中已经存在但未被高效利用的空置商办物业，通过功能转换，变成了解决当前最紧迫社会需求的保障性租赁住房。这是妥妥的存量资产变身增量资源，几乎是一种“无中生有”的智慧，实现了社会效益和经济效益的最大化。

此外，方案限定了改建范围（产业区、地铁站周边3公里内），这能直接减少长距离通勤，缓解早晚高峰的交通压力，降低社会运行成本，提升城市整体运行效率和居民幸福感。

面临挑战不少

但是，“商改租”方案从纸面走向现实的过程中，确实面临着一系列复杂且严峻的挑战。这些挑战涉及技术、经济、社会和管理等多个层面，需要被充分认知和谨慎应对。

首先，技术和设计的挑战。

这是最直接、最基础的挑战，关乎改建后的保租房是否真正“宜居”。

写字楼通常采用核心筒设计（电梯厅、楼梯、卫生间集中在中心），导致周边空间进深过大。这会造成许多改造后的房间成为无直接采光和通风的“暗室”，严重不符合住宅的日照、通风规范。

办公空间追求大开间，便于灵活隔断。而住宅需要划分出独立的卧室、客厅、厨房和卫生间，对管道铺设、承重墙设置都有特定要求，重新分割的难度和成本很高。

办公楼原有的卫生间管道井位置固定，数量有限；改为每户均需独立厨房、卫生间后，上下水管的重新布设是巨大的工程挑战，尤其对于中高区的楼层，容易引发漏水、堵塞等问题。

办公楼多是中央空调系统，无法实现分户独立计费和随时开关。改造为住宅后，需要彻底更换为分户式空调或重新设计可分户计费的中央系统，这个成本不低。

其次，经济与商业可行性挑战。

上述所有技术挑战都意味着真金白银的投入，包括结构改造、管道重设、外窗开启、消防系统升级、室内装修等，单位改造成本是一笔不小的数目。

作为保障性租赁住房，租金通常低于同地段的市场租金，这设定了一个明确的租金收益上限。如果“商改租”的内部收益率（IRR）缺乏吸引力，社会资本将望而却步。这本质上还是算经济账的逻辑。

此外，如果项目改造时剩余年限不长，会影响投资方的改造意愿和租户的长期居住信心。

商改租是一项复杂的系统工程，其挑战是结构性、系统性的。成功的案例需要满足一系列苛刻条件，比如选址合适的物业（如板式结构、进深较浅）、可控的改造成本、强有力的政策支持（如财政补贴、简化审批）、以及周密的配套先行计划。

因此，鼓励试点先行，在试点中逐一破解这些难题，形成可复制、可推广的成熟模式，比大规模快速铺开更为重要。广州方案的真正价值，不仅在于其方向正确，更在于它为探索解决这些深层次挑战提供了一个宝贵的“试验场”。

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