日本房价连涨18个月！80%买家是中国人，为何有钱人都跑国外买房

近年来，随着中国经济的快速发展，越来越多的中国人开始将目光投向海外，相信不少人都见过这样一条消息：“中国人把日本房子买疯了！”

这事儿可不是随口说说，日本多家媒体都曾报道过这件事，“中国人扛着现金去日本扫楼”几乎成了日本“每日必追的热点”，东京房地产中介接待的外国客户里。

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十个有八个是中国人，周末更是要提前预约才能排上咨询号，这阵仗，连见惯了大场面的日本中介都忍不住感叹，更让人意外的是房源的抢手程度。

东京千代田区一套距离地铁口300米的两居室，早上9点挂出房源，10点不到就被一位中国买家全款拿下，还有大阪心斋桥附近的公寓，中介刚把户型图发到客户群。

半小时内就收到十多个咨询电话，最后只能通过“先到先得”的方式敲定买家，可转念一想，网上不是一直流传日本房地产早就是烂摊子吗？

这背后绕不开日元贬值带来的折扣效应，2023年日元兑人民币汇率跌幅超过15%，最低时接近1人民币兑20日元，相当于给所有外国购房者发了一张八五折优惠券。

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举个具体的例子，2022年在东京买一套总价5000万日元的公寓，换算成人民币大概要250万元，到了2023年，同样一套房子，人民币只需要210多万就能拿下。

相当于直接省出了一辆中档轿车的钱，这种“买得越贵、省得越多”的诱惑，对有投资需求的人来说，确实很难拒绝，而日元贬值的根源，又和全球货币政策的风向紧密相关。

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前两年美联储连续加息，美元变得更值钱，不少投资者纷纷抛售日元换美元，导致日元汇率一路下跌，可到了2023年，情况开始反转，美联储加息脚步放缓。

甚至有机构预测未来可能降息，加上欧美多家银行接连暴雷，资金开始往“安全的地方跑”，全球公认的三大避险货币里，美元受美国经济波动影响大。

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瑞士法郎又因为瑞士央行的政策调整变得不稳定，日元反而成了相对稳妥的选择吗，不少金融大佬都公开表示看好日元升值潜力。

这也让很多人觉得现在抄底日本房产，等日元涨了就能赚两笔，一笔是房价的差价，一笔是汇率的差价，但为什么偏偏是房产，而不是股票、债券这些其他资产？

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这就要提到日本房产的稳定性了，尤其是租售比这个核心指标，日本房产的租售比普遍在5%左右，比如你花200万人民币在东京买一套公寓。

每个月能租到8000-9000人民币，一年租金差不多10万，20年就能收回购房成本，这个回报率，比国内很多城市1%-2%的租售比高出一大截。

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当然也比银行理财、国债的收益更可观，更重要的是，日本的租房需求相当稳定，不用担心房子租不出去，现在日本年轻人里流行“躺平式生活”。

不追求结婚生子，更不想背负30年房贷，租房成了一辈子的选择，而且日本年轻人很少轻易跳槽，毕竟在“终身雇佣制”的影响下，一份工作能做一辈子。

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自然也愿意在公司附近长期租房，这种“长租习惯”，让中国房东的租金收入变得很稳定，不用担心断租的风险，对日本政府来说，中国买家的到来更是解了燃眉之急。

这些年日本房地产市场一直死气沉沉，最大的问题就是“房子太多，人太少”，据2024年的统计数据显示，日本空屋数量已经突破900万套。

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平均每100套房子就有14个空屋，在北海道一些小城市，甚至能看到整栋公寓空无一人的景象，窗户上爬满藤蔓，门口长满杂草。

日本政府之前试过很多办法，比如给年轻人购房补贴、降低房贷利率，但效果都不好，现在中国买家带着资金入场，不仅消化了库存，还带动了中介、装修、物业等相关行业。

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相当于给低迷的市场注入了强心针，日本政府自然乐见其成，可话说回来，这么热闹的买房热潮，普通人真的能凑这个热闹吗？

我的建议是“别跟风，水太深”，先不说别的，日本买房的隐性成本能把人吓退，买房时要交中介费（通常是房价的3%+6万日元）、登记税、不动产取得税。

一套5000万日元的房子，光手续费就要花200多万日元，其次是持有成本，每年要交固定资产税、都市计划税，要是房子面积大，一年税费就要几十万日元。

最狠的是交易税，要是买房后5年内卖掉，要交39%的增值税，就算5年后卖，也要交20%的税，更别说遗产税了。

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要是想把房子留给子女，超过一定金额就要交55%的遗产税，相当于半套房子直接“充公”，这笔钱可不是小数目，还有一个更危险的点，日本房价已经出现“泡沫迹象”。

2023年东京都新六区（千代田、中央、港区等）的二手公寓价格，连续9个月刷新历史最高值，有些热门地段的房价比2020年涨了30%以上。

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就像上世纪90年代的日本房地产泡沫一样，现在的房价已经脱离了实际需求，很多年轻人根本买不起房，买房的大多是投资者，一旦市场情绪变了，泡沫很可能突然破裂。

到时候房价大跌，投资者不仅赚不到钱，还可能背上“资不抵债”的风险，成为下一个“接盘侠”，更现实的问题是房子买了没用。

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先不说日本的生活习惯和文化差异，单是自然灾害就够让人头疼了，日本每年要发生上千次地震，还有海啸、台风，住在沿海地区更是提心吊胆。

加上福岛核污染的影响，很多人对日本的环境安全心存顾虑，就算房子再便宜，也没人愿意去住，所以对大多数老百姓来说，“中国人赴日买房”更像是一场“有钱人的游戏”。

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我们普通人看看热闹就好，高收益背后必然藏着高风险，与其盯着海外的房产，不如多关注国内的投资机会。

毕竟“肥水不流外人田”，把钱投在自己熟悉的地方，才更踏实。