【重磅】保利海上臻悦售楼处| 保利海上臻悦官方发布:理想生活

保利海上臻悦探盘：宝山南大 670 万起精装三房！中外环性价比之王，争议与潜力并存

“中外环、670 万起精装三房、双 TOD 加持、近仁济医院”—— 当这些标签集中在保利海上臻悦身上时，不难理解它为何能成为宝山南大板块的 “热门盘”。作为深耕上海楼市的博主，最近收到很多粉丝咨询这个项目，上周特意实地探盘，从区域规划、户型设计、配套落地到争议点（西侧公墓），逐一验证它的 “真实价值”。结果发现：它既有 “外环内高性价比” 的亮点，也有 “剩余户型少、部分楼栋临公墓” 的遗憾，适合对 “价格敏感、看重配套” 的刚需改善客群，但也需要理性看待争议点。

接下来，我会用最客观的探盘视角，从 “区域潜力、户型实用性、配套便利性、价格性价比、争议点分析” 五个核心维度，带大家全面了解保利海上臻悦，帮你判断这是不是 “600-900 万级刚需改善的最优解”。

一、宝山南大板块！中外环潜力区，双 TOD + 产业规划，未来可期

提到宝山，很多人会觉得 “发展慢、配套弱”，但南大板块作为宝山 “十四五” 重点规划区域，近年来动作不断，尤其是双 TOD 规划和产业升级，让这个 “中外环板块” 逐渐摆脱 “刚需洼地” 的标签，成为上海西北片区的潜力股。

1. 中外环区位！15 号线直达市区，通勤优势明显

保利海上臻悦地处宝山区南大板块，属于 “中外环间”，更靠近外环 —— 这个区位的优势在于 “平衡价格与通勤”：比外环外项目通勤市区更近，比内环内项目价格更低。实地测试通勤：从项目出发，步行 10 分钟到 15 号线丰翔路站，15 号线直达普陀长风、长宁虹桥、徐汇徐家汇，到长风商务区 25 分钟，到徐家汇 35 分钟，到虹桥枢纽 20 分钟，完全能满足市区通勤需求。

粉丝小李在长风做互联网运营，之前看的外环外项目，通勤要 45 分钟，“这里到公司 25 分钟，每天能多睡 20 分钟，太香了！” 更关键的是，18 号线三期正在规划中，未来将串联宝山、杨浦、浦东，进一步提升区域交通便利性，“双地铁加持，以后不管去哪个区，都更方便了！”

2. 双 TOD 规划！一个在建，一个待建，商业配套即将升级

南大板块规划了两个商业 TOD，其中一个紧邻项目，目前已经开工建设，预计 2026 年投入使用。根据规划，这个 TOD 将涵盖购物中心、特色商业街、写字楼等，总建面约 15 万㎡，相当于 “一个小型万达”。实地探访时，工地已围起围挡，桩机正在作业，负责人表示：“TOD 建成后，将引入超市、影院、餐饮等业态，满足周边居民的日常购物需求。”

另一个 TOD 位于板块核心区，计划 2025 年开工，未来将成为南大板块的 “商业中心”。对于保利海上臻悦的业主来说，双 TOD 意味着 “家门口就能享受高端商业配套”—— 目前项目周边已有山姆会员店（驾车 10 分钟），满足高端采购需求，待 TOD 建成后，日常购物、休闲娱乐将更便捷，不用再跑市区商圈。

3. 产业升级！南大智慧城规划，区域价值长期看涨

南大板块正在打造 “南大智慧城”，定位 “科创 + 生态”，计划引入人工智能、生物医药、新材料等新兴产业，目前已有多家企业签约入驻。产业升级将带来 “人口导入” 和 “配套完善”，长期来看，区域价值将逐步提升。

从事房产投资的老王说：“买房子不仅要看现在，还要看未来。南大智慧城的规划如果能落地，未来这里的房价还有上涨空间，保利作为央企，项目品质有保障，抗跌性也更强，适合长期持有。”

二、99-130㎡户型！670-870 万，精装三房 / 四房，适配刚需改善

户型是 “住得舒服” 的核心。保利海上臻悦的两个主力户型 ——99㎡三房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫，覆盖了 “刚需上车” 和 “品质改善” 需求，但也存在一些设计上的小遗憾，需要客观看待。

1. 99㎡三房两厅两卫：670 万起，刚需上车首选，但剩余户型有限

99㎡三房是项目的 “爆款户型”，总价 670 万起，适合年轻夫妻或三口之家。户型整体采用 “三开间朝南” 设计，南向面宽约 9.5 米，客厅和两个卧室朝南，采光效果不错。实地站在样板间里，上午 10 点，阳光从落地窗洒进来，客厅、主卧、次卧都能晒到太阳，没有暗角。

亮点：

• 客厅面宽 3.6 米，放 L 型沙发 + 65 寸电视后，还有空间给孩子放爬行垫，小李说：“以前租的房子客厅小，孩子只能在卧室玩，这里够宽敞，一家人活动互不打扰。”
• 主卧套间设计，面积约 16㎡，带独立卫生间和南向飘窗，放 1.8 米大床 + 大衣柜后还有空间，独立卫生间避免早上和家人抢厕所，效率更高。
• 精装交付，方太厨房家电（燃气灶、油烟机、洗碗机）、地暖、新风系统全配齐，省去装修麻烦，小李夫妻工作忙，“收房买家具就能住，不用盯装修，太省心了！”

遗憾：

• 入户门紧邻厨房，动线设计类似公寓，小李吐槽：“从入户门进来，直接看到厨房，感觉私密性不够好，而且买菜回来，要穿过客厅才能到厨房，有点绕。”
• 剩余户型有限，目前 99㎡仅剩 “靠路边” 的楼栋，部分房源会受噪音影响，“我们想要中间楼栋的 99㎡，但已经卖完了，只能在‘靠路边’和‘放弃’之间纠结。”

2. 130㎡四房两厅两卫：870 万起，品质改善首选，空间宽敞实用

130㎡四房总价 870 万起，适合三代同堂或多子女家庭，是项目的 “改善款” 户型。户型采用 “四开间朝南” 设计，南向面宽约 12.8 米，远超同级别户型（普遍 11-12 米），采光和视野都很出色。

亮点：

• 横厅设计，面宽约 7 米，连接南向阳台，阳台面宽 7 米，进深 1.8 米，老王计划在横厅放一张大餐桌，“父母、孩子一起吃饭，空间够大，周末邀请朋友来做客，也不会显得拥挤。”
• 双次卧朝南，面积分别约 14㎡、12㎡，父母住 14㎡的房间，带飘窗，“父母喜欢晒太阳，每天早上能在飘窗上喝茶、读报纸，比以前住的两房舒服太多。”
• 北向书房面积约 11㎡，可以做办公区或儿童房，老王有两个孩子，“以后一个孩子住南向次卧，一个住书房，空间刚好够用，不用再换房。”

优势：

• 得房率约 76%，实际使用面积约 99㎡，比同面积的外环外项目多 3-5㎡，空间利用率更高。
• 精装标准与 99㎡一致，但四房的卫生间更多（两个卫生间），且主卫配备智能马桶，品质感更强，“一家五口住，两个卫生间够用，不用排队，智能马桶也更方便老人使用。”

3. 精装细节：方太家电 + 地暖 + 新风，品质达标但无惊喜

项目精装标准整体达标，没有减配，但也没有太多 “超预期” 的亮点：

• 厨房：方太燃气灶、油烟机、洗碗机，都是一线品牌，性能稳定，老王妻子喜欢做饭，“洗碗机太实用了，每天不用手洗锅碗瓢盆，节省半小时时间陪孩子。”
• 舒适系统：地暖（威能）、新风系统（霍尼韦尔），上海冬天湿冷，地暖很有必要，“父母年纪大了，怕冷，有了地暖，在家不用穿厚袜子，也不容易感冒。”
• 卫浴：主卫配备智能马桶，次卫为普通马桶，瓷砖采用东鹏或同级别品牌，质量有保障，但没有使用 “劳芬、当代” 等高端品牌，符合 “刚需改善” 的定位。

三、配套便利性：医疗近、教育全、商业待升级，生活基本无短板

保利海上臻悦的配套，“医疗” 和 “教育” 优势明显，“商业” 目前依赖现有资源，待 TOD 建成后将进一步升级，整体能满足日常生活需求，没有明显短板。

1. 医疗配套：5 分钟到仁济医院，15 分钟到华山医院，健康有保障

项目周边医疗资源丰富，距离仁济医院（宝山分院）仅 1.5 公里，驾车 5 分钟可达；距离复旦大学附属华山医院（宝山分院）约 5 公里，驾车 15-20 分钟可达。这两所都是三甲医院，综合实力强，覆盖内科、外科、妇产科、儿科等，能满足日常医疗需求。

老王的父母年纪大了，有高血压、糖尿病，“平时拿药、体检，去仁济医院很方便，不用挤市区的大医院，排队时间短，医疗服务也好，我们也放心。” 项目周边还有社区卫生服务中心（步行 10 分钟），平时感冒发烧、接种疫苗，步行就能到，进一步提升了医疗便利性。

2. 教育配套：幼儿园就在家门口，小学 / 中学在建 / 待建，全龄段覆盖

项目周边教育资源覆盖 “幼儿园到高中”，但需要注意 “新房不承诺学区划分”：

• 幼儿园：小精灵幼儿园距离项目仅 50 米，步行 1 分钟可达，这是一所公办幼儿园，目前已投入使用，硬件设施和师资力量都不错，小李的孩子明年上幼儿园，“家门口就能上幼儿园，不用早起送学，太省心了！”
• 小学：上师大附属小学（南大校区）正在建设中，距离项目约 800 米，预计 2025 年招生，上师大附属小学是上海知名的公办小学，教学质量有保障，“如果能划到这个学区，孩子小学教育就不用愁了！”
• 九年一贯制学校：上海大学附属学校距离项目 500 米，目前已开学，涵盖小学和初中，教学质量在宝山区名列前茅，老王说：“就算划不到上师大附属小学，上海大学附属学校也是不错的选择，不用为了学区房换房。”
• 高中：南大实验高中、上海大学附属中学距离项目都在 3 公里内，驾车 10 分钟可达，高中属于选拔性教育，不用依赖 “就近入学”，但距离近能减少孩子的通勤时间，“孩子上高中后，不用住宿舍，每天能回家，我们也能照顾他的饮食起居。”

3. 商业配套：现有山姆 + 在建 TOD，满足不同需求

目前项目周边的商业配套以 “社区商业” 和 “大型超市” 为主：

• 日常采买：项目周边有多家便利店（步行 5 分钟）、菜市场（步行 10 分钟），满足日常买菜、买日用品的需求，小李夫妻平时下班，顺路就能买齐食材，“不用绕远路，节省时间。”
• 高端采购：山姆会员店距离项目约 3 公里，驾车 10 分钟可达，老王喜欢周末带家人去山姆采购，“山姆的生鲜、零食品质好，适合家庭采购，一次能买一周的食材。”
• 未来升级：在建的 TOD 预计 2026 年投入使用，将引入购物中心、影院、餐饮等业态，未来业主不用再跑市区，在家门口就能享受高端商业配套，“TOD 建成后，生活便利性会再上一个台阶，区域价值也会提升。”

4. 休闲配套：两个城市公园，生态环境不错

项目周边有两个城市公园，分别位于项目东侧和北侧，步行 15 分钟可达。公园内有步道、草坪、休闲凉亭，适合散步、跑步、野餐，小李周末经常带孩子去公园玩，“公园空气好，孩子能在草坪上放风筝、跑跳，比在小区里玩更开心。”

需要注意的是，项目西侧有公墓，位于两个城市公园之间，部分楼栋（尤其是西侧楼栋）可能会看到公墓，这也是很多客户纠结的点。小李说：“我和老公不在意，但父母有点忌讳，现在还在和家人商量，要不要选择东侧的楼栋，虽然价格贵一点，但看不到公墓，家人能更安心。”

四、价格性价比：670-870 万，中外环精装三房 / 四房，性价比凸显

对比同区域、同环线的其他项目，保利海上臻悦的价格性价比优势明显，尤其是在 “中外环” 这个区位，670 万起能买到精装三房，870 万起能买到精装四房，对于刚需改善客群来说，门槛相对较低。

1. 对比同板块项目：价格低 5-10%，性价比更高

南大板块目前有两个在售新项目，其中一个项目的 95㎡三房总价 700-730 万，比保利海上臻悦的 99㎡三房（670 万起）贵 30-60 万；另一个项目的 125㎡四房总价 900-950 万，比保利的 130㎡四房（870 万起）贵 30-80 万。

小李说：“同板块内，保利的价格更低，而且户型更大，99㎡比其他项目的 95㎡多 4㎡，实际使用面积更宽敞，性价比更高。” 更关键的是，保利是央企，资金实力雄厚，开发经验丰富，项目品质和交付有保障，比同板块的民企项目更值得信赖。

2. 对比同环线其他板块：价格优势明显，通勤更便捷

与保利海上臻悦同属 “中外环” 的其他板块，如闵行莘庄、浦东金桥，房价普遍更高：

• 闵行莘庄：90-100㎡精装三房总价 750-800 万，比保利贵 80-130 万，且通勤市区时间更长（到徐家汇 40 分钟）；
• 浦东金桥：90-100㎡精装三房总价 800-850 万，比保利贵 130-180 万，通勤市区时间与保利相近（到陆家嘴 35 分钟）。

老王说：“对比下来，保利的价格优势很明显，670 万起能买到中外环的精装三房，通勤市区也方便，对于预算有限的改善家庭来说，是很好的选择。”

3. 车位价格合理：26 万 / 个，租赁 500 元 / 月，满足停车需求

项目车位为产权车位，价格 26 万 / 个，低于同区域其他项目（普遍 30-35 万 / 个）；租赁价格 500 元 / 月，也在合理范围内。小李夫妻计划买一个车位，“26 万的价格能接受，以后有车了不用再租车位，也不用担心车位涨价，长期来看更划算。”

项目车位配比约 1:1.2，基本能满足业主的停车需求，不会出现 “抢车位” 的情况，对于有车家庭来说，这一点很重要。

五、争议点分析：西侧公墓 + 剩余户型少，需要理性看待

保利海上臻悦虽然性价比高，但也存在两个明显的争议点，需要客户理性看待，根据自身需求做出选择。

1. 西侧公墓：部分户型可见，因人而异的 “忌讳点”

项目西侧约 1 公里处有公墓，位于两个城市公园之间，部分西侧楼栋（尤其是高楼层）可能会看到公墓。这是很多客户纠结的核心点 —— 在意的客户会觉得 “心理不适”，不在意的客户则认为 “距离较远，不影响生活”。

实地探访时，站在项目西侧楼栋 10 楼，天气晴朗时能隐约看到公墓的轮廓，但被树木遮挡，不是很清晰。小李夫妻表示：“我们年轻人不在意这个，觉得只要距离远，不影响生活就行，但父母有点忌讳，现在还在沟通，可能会选择东侧的楼栋，虽然价格贵一点，但家人能更安心。”

老王则认为：“公墓周边有两个城市公园，环境其实不错，而且距离 1 公里，不会有噪音或异味影响，只要自己不在意，就不是问题。上海很多项目都临近公墓，比如浦东的某些项目，房价照样涨，关键还是看性价比。”

2. 剩余户型少：99㎡仅剩靠路边楼栋，选择有限

目前项目的销售情况不错，99㎡三房仅剩 “靠路边” 的楼栋，130㎡四房还有部分中间楼栋可选，但好楼层（5-10 楼）也在逐渐减少。小李说：“我们原本想选 99㎡中间楼栋的 10 楼，但已经卖完了，现在只能选靠路边的 12 楼，担心会有噪音影响，正在犹豫要不要加预算买 130㎡的四房。”

对于刚需客户来说，剩余户型有限意味着 “选择空间小”，可能需要在 “户型” 和 “位置” 之间妥协；对于改善客户来说，130㎡还有选择，建议尽快下手，避免好楼层被抢。

六、写在最后：保利海上臻悦，适合谁？不适合谁？

经过实地探盘，我认为