广东
不得不承认，两个月前新规的政策出台，对广州当下的市场影响很大，尤其是土地市场。
新规超高使用率的核心逻辑有两个。
一个是变相降低地价。
一个是，和二手，以及高价拿地的新房子里的旧户型，抢客户，抢购买力。
这对24年，坚定看好广州，想信市场的开发商，是好事。24拿拿地，25年开盘的新规项目，基本都是盈利了。
有的甚至利润率爆表，尤其是去年花了差不多250多亿的保利，今年几乎制霸了销售前十。
对买家也是好事，户型的升级，相当于老式油车换新能源，大冰箱，大彩电，直接解决痛点。
不过，确实是收紧了。说法是，避免依赖高得房率刺激市场，这是一个短期的行为。
其实，这三个月观察下来，政策的变化，造成的影响，还挺大的。
1）政策的变动挺大的，开发商们有点无所适从，没有稳定的预期。
本来投资拿地的容错率就是零了，没有稳定的预期，也更不敢投资。
2）买家在见识到超新规的户型之后，同样的总价，能买到更好的，空间更大的。
自然有了对比。也会有一个预期，会不会市场不好之后，等等会不会还有更好的。所以，现在也是开发商和政府博弈的一个阶段。
比如，之前上过了土委会的天河电视台地块，3万左右的地价，和保利辰园一样，有开发商想砍价，但广州是不降预期的。
不过，也有可能取消小学和幼儿园的配件家，也相当于变相降价了。
这是从招商，营商条件上的考量。
从这个角度来看，广州近期力度挺大的。
尤其是这两天，直接提出了提高土地使用率的试点方案，两个重点，一个是，当年竞价自持的商品房，在合理补缴出让金的情况下，可以转为可售。
这可以解决高价拿地企业的重资产投入，尤其是转成现金流。
比如，合景金融城臻盈名涛，就有5%的自持比例。值得一提的是，合景金融城今年有一套单价16万的网签，买家是孔老板在广州地产圈的一个朋友。
二是，商办改保障性住房。以前，我们以为政府会购买商品房转保障房去库存，现在大方向可能是商改保。
核心逻辑，我觉得是商品房新房地价贵+市场贵，保障房资金有限的情况下，商业用地只有商品房的2/3，甚至1/3。
这是成本的考量。另外，还可以清掉商办和写字楼空置率。
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