中国文旅，迎来外资接盘时刻？

从主题乐园到外滩酒店，境外资本出手了。

栏目 | 文旅商业评论

领域 | 主题乐园、酒店业

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这两天，我注意到韩国的知名私募投资基金安博凯（MBK Partners）正式完成了对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购。

这一项目位于苏州阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心地带，占地690亩，未来将更名为海合安苏州阳澄半岛乐园，并计划追加投资一亿元，宣布打造长三角首个真正意义上的湖滨沉浸式文娱旅游目的地。

原苏州华谊兄弟电影世界

另据苏州工业园区官方平台数据，在2025年暑期试运营期间，该乐园接待游客超过35万人次，单日最高客流突破2万，一跃成为某头部短视频平台暑期全国热门景区榜单的常客。

事实上，这并不是MBK在中国市场的第一次出手，这是一家非常擅长抄底的私募基金。

早在2021年，安博凯便以大幅溢价完成了对神州租车的私有化。

彼时，神州租车受瑞幸风波、疫情冲击和重资产拖累，市值大幅缩水，但安博凯依然提出全面收购要约，坚定推进交易。

而真正让安博凯在中国文旅市场声名大噪的，是同年对海昌海洋公园旗下四家主题乐园的整体收购。

根据股份购买协议，安博凯收购上述4家海洋主题公园100%股权，并将收购郑州在建项目的66%股权，总交易金额约65亿元人民币。成为近年来极为罕见的外资文旅整合案例。

回顾安博凯的投资路径，这家公司偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产。

2009年，还曾投资日本环球影城，并持有长达八年，退出时有业内人士估算，其项目估值曾一度高达45亿美元，最终实现了项目收益倍增，并以约20倍市盈率顺利退出。

与此同时，随着国内文旅资产估值走低，这些年不乏外资入局。

去年年初，新加坡金鹰集团收购了位于上海外滩的上海万达瑞华酒店，并将其更名为上海外滩瑞吉酒店。

有外媒披露这笔交易对价在2-2.3亿美金之间成交，市场普遍认为是极为少见的外资买入内地核心城市高端酒店资产。

外滩万达瑞华曾是万达酒店最豪华三家酒店之一

几个月后，美国Tishman Speyer管理的基金又接手了上海五角场的智选假日酒店，交易金额3.6亿元人民币，交由辉盛国际打造成服务式公寓产品。

除此之外，曾在恒大危机中广受关注的海上威尼斯项目，也曾引来外资兴趣。

英国《金融时报》等媒体综合报道显示，。

这一项目据称投入超300亿元人民币，曾被恒大抵押给橡树资本作为10亿美元融资担保的一部分。

然而，随着恒大无力兑付，橡树依据合同主张控制权，但项目交割至今迟迟未能落地。

无论如何，从主题乐园到酒店，再到文旅地产项目，外资正在实地丈量有价值的中国文旅资产未来。

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就在苏州阳澄半岛项目交割的同时，一纸政策悄悄落地。

九月初，国家发展改革委、商务部、央行等九部委联合发布文件，提出要进一步优化外商投资环境。

其中两条变化引发了市场的广泛关注，一是放宽外资医疗机构设立标准，二是取消了“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定。

表面上看，这是为了提振楼市，帮助地方库存出清，放在更大图景里，这背后是一个清晰的信号——

中国正在通过制度调整，为境外资本重新打开中国资产配置的通道。

说白了，如果连住宅都可以放开，文旅资产的边界自然也在逐步松动。

值得一提的是，在过去的十年里，文旅类项目在金融体系中的角色一直很模糊。

它既不像纯地产可以快速变现，又不像制造业拥有持续现金流，大部分时候游走在地产、文创、运营三者之间，政策边界极不清晰，资本评价标准也极不统一。

而现在，一旦外资路径被打通，中国文旅资产估值逻辑就会变得更简单、更具资产化特征，能稳定产出现金流的项目，会被当成运营性资产来估值，那些具备持续经营能力的景区、乐园、酒店群就有了成为投资标的的机会。

旅界此前曾报道，今年上半年1-6月，，而据国家移民管理局最新数据，1-8月，外国人来华人次已经升至2500万，中国文旅市场红利正在逐步显现。

资本看的则是预期，也正是在这个背景下，像韩国安博凯这样的外资基金会开始频频出手。

从它们的投资动作来看，外资对中国文旅资产的判断是清晰的，既然估值已经触底，现金流稳定的项目就成了香饽饽。

但从外资的市场动作来看，他们在中国文旅市场扫货模式谨慎而又精明。

以安博凯收购海昌海洋公园为例，它没有全盘收下，而是精挑细选，只拿了四家已成型运营的园区，并慎重控股郑州在建项目的部分股权。

收购苏州华谊兄弟电影世界同理，那些全国各地的华谊兄弟电影小镇并未入安博凯法眼，只是精挑细选了苏州项目。

和中国文旅地产、五星酒店狂飙突进时代不同，外资非常清楚抄底不意味着闭眼瞎买，能赚钱的资产也要有能跑得动的模型。

外资并不是来听故事的，他们在实地调研后画红线，财务模型里的现金流要真实，酒店评估里的坪效要靠谱，管理团队要配合得上改造计划。

所以，你会发现他们买的项目有一些共性，要么有强位置，要么有强流量，要么改造潜力极大，可以通过品牌升级、功能重塑或主题化运营，实现坪效跃迁。

现在的中国文旅市场，恰恰正处于这样一个过渡阶段。

一方面，过去十年大水漫灌所留下的高成本项目正在退潮，另一方面，供给收缩和需求回暖之间，开始出现了新的错位机会。

对长期资本而言，真正值得下注的窗口期，往往是在最沉默的时候。

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早在今年安博凯出手前，中国文旅资本市场已经泛起多次波澜。

今年以来，、，祥源控股通过认购新股方式，携程控股大乐之野，新东方投资松赞。

这些收购案例共同勾勒出一个趋势，未来被低估的中国文旅资产会越来越多地进入资本抢食视野。

而当外资真正跨入中国文旅赛道以后，行业版图也不会原地静止。

我们要观察的不仅是他们买了什么，更是他们如何改、如何重构这个既是资产也是场景的行业。

这些资本与经营结合的姿态，绝非简单买票后甩手，而是要在治理层、平台层面入局，重构项目运营与扩张路径，这样才能实现他们所期待的“低买高卖”。

那么，在这个过程中，有一些变量就会变得特别重要。

比方说，那些有能力把游客多留一小时、多花一笔钱的资产，会是真正资本会敬重的项目模型，也是未来资产市场的香饽饽。

当很多人看低中国文旅资产时，无论外资还是民营、国企，懂行的已经在悄悄谋划赚钱蓝图了。

未来五年里，我们可能看到更多国内文旅底层资产被资本不断重新切割、重塑、包装与整合，也可能看到不同资本阵营各自跑出标准化可复制的文旅资产模板。

对于地方政府和项目方而言，外资入局则意味着规则重构，若能拿出更清晰的合作制度、税收政策激励、落地机制保障，就可能在这波资金洪流中拿到主动权。

要知道一个行业的发展环境永远比讲故事更容易被资本推动。

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