国贸外溢，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

今天聊朝阳第二梯队、国贸外溢板块——四惠。

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重点看6个小区，通惠家园、京棉新城、远洋天地三期、东恒时代三期、金地名京、凯德锦绣。

6个小区品质依次从低到高，通惠家园、京棉新城代表刚需盘，远洋天地三期、东恒时代三期代表刚改盘，金地名京、凯德锦绣属于板块内品质最高的，代表改善盘。

1.通惠家园

2014年，整个通惠家园的二手房成交均价是30740元一平米。

2017年，整个通惠家园的二手房成交均价是57770元一平米。

2022年，整个通惠家园的二手房成交均价是58154元一平米。

2025年，整个通惠家园的二手房成交均价是34235元一平米。

从上述价格可以看出，通惠家园房价从2022年历史最高点的58154元一平米，跌到现在的34235元，跌幅是41.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的30740元一平米相比，目前通惠家园还有11.4%的涨幅。

2.京棉新城

2014年，整个京棉新城的二手房成交均价是29687元一平米。

2017年，整个京棉新城的二手房成交均价是60755元一平米。

2022年，整个京棉新城的二手房成交均价是62529元一平米。

2025年，整个京棉新城的二手房成交均价是35392元一平米。

从上述价格可以看出，万象新天一区房价从2022年历史最高点的62529元一平米，跌到现在的35392元，跌幅是43.4%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的29687元一平米相比，目前京棉新城还有19.2%的涨幅。

3.远洋天地三期

2014年，整个远洋天地三期的二手房成交均价是45586元一平米。

2017年，整个远洋天地三期的二手房成交均价是75509元一平米。

2022年，整个远洋天地三期的二手房成交均价是79048元一平米。

2025年，整个远洋天地三期的二手房成交均价是41586元一平米。

从上述价格可以看出，远洋天地三期房价从2022年历史最高点的79048元一平米，跌到现在的50235元，跌幅是36.5%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的41586元一平米相比，目前远洋天地三期还有20.8%的涨幅。

4.东恒时代三期

2014年，整个东恒时代三期的二手房成交均价是39690元一平米。

2017年，整个东恒时代三期的二手房成交均价是68792元一平米。

2022年，整个东恒时代三期的二手房成交均价是75694元一平米。

2025年，整个东恒时代三期的二手房成交均价是51343元一平米。

从上述价格可以看出，东恒时代三期从2022年历史最高点的75694元一平米，跌到现在的51343元，跌幅是32.2%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的39690元一平米相比，目前东恒时代三期依然还有29.4%的涨幅。

5.金地名京

2014年，整个金地名京的二手房成交均价是46698元一平米。

2017年，整个金地名京的二手房成交均价是87285元一平米。

2022年，整个金地名京的二手房成交均价是91229元一平米。

2025年，整个金地名京的二手房成交均价是63491元一平米。

从上述价格可以看出，金地名京从2022年历史最高点的91229元一平米，跌到现在的63491元一平米，跌幅是30.4%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的46698元一平米相比，目前金地名京还有36%的涨幅。

6.凯德锦绣

2014年，整个凯德锦绣的二手房成交均价是49685元一平米。

2017年，整个凯德锦绣的二手房成交均价是90733元一平米。

2022年，整个凯德锦绣的二手房成交均价是100036元一平米。

2025年，整个凯德锦绣的二手房成交均价是72468元一平米。

从上述价格可以看出，凯德锦绣从2022年历史最高点的100036元一平米，跌到现在的72468元一平米，跌幅是27.6%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的49685元一平米相比，目前凯德锦绣还有45.9%的涨幅。

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看完上述具体数据。大表哥总结三点，供大家参考。

第一，整个四惠板块这一轮的跌幅在35%左右，大于北京大盘30%的跌幅，并且呈现出越是刚需盘（通惠家园、京棉新城）跌幅越大的情况。

尤其是通惠家园、京棉新城这种老破小老婆大，跌幅超过40%，属于很大的跌幅了。而改善盘凯德锦绣、金地名京等跌幅相对较小，在30%左右。说明优质盘还是比老破小更抗跌一些。

第二，四惠板块属于偏刚需和刚改的区域，本质上是国贸购买力的外溢，板块内没有豪宅，甚至都没有像样的高端改善盘。

目前板块内房价最高的是凯德锦绣小区，均价也只是在七万多，不到八万，但凯德锦绣算不上高端，更和豪宅不沾边。

而且板块开发相对成熟，短期内也没有新地块供应，缺少新的预期和规划，因此板块没有什么故事可以讲，价格支撑上明显就要弱一些。

第三，目前四惠板块房价没有明显止跌的迹象，特别是去年930政策之后，也没有小区价格呈现反弹（这主要和板块内缺少优质高端小区有关，去年930政策之后，望京、清河的优质次新高端盘就有5%-10%不等的涨幅）。

因此，大表哥建议想在四惠板块买房的朋友，可以观察观察整个北京的政策和行情，同时多看房，多比较，不用太着急，实在碰到适合自己需求，并且价格合适的房子再买也不迟。