【京平拆迁课堂】国有土地上房屋征收，需对被征收房屋进行丈量登记

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国有土地上房屋征收，需对被征收房屋进行丈量登记

国有土地上房屋征收涉及被征收人的核心财产权益与城市发展的公共需求，其全流程必须严格遵循法律框架，而房屋丈量登记的准确性与补偿决定的合法性，正是保障征收公平、防范纠纷的核心环节。实践中，因征收部门未依法开展实地丈量、补偿决定存在面积错误或程序缺失等问题引发的争议屡见不鲜，既损害被征收人合法权益，也可能影响征收项目的顺利推进。

一、房屋征收丈量登记的法律依据

（一）行政法规：确立法定核心义务

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）作为国有土地房屋征收领域的基础性行政法规，其第十五条明确划定了征收双方的核心义务：房屋征收部门需对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等关键信息组织调查登记，被征收人负有配合义务，且调查结果必须在征收范围内向被征收人公开。

从法律逻辑看，“建筑面积” 等信息的核实需以实地丈量为前提 —— 仅有书面登记无法确保数据准确性，因此 “实地丈量” 是该条款的隐含性法定要求，是调查登记程序合法有效的必要支撑。

（二）部门规章：细化操作标准与责任

在行政法规框架下，《国有土地上房屋征收评估办法》进一步细化了丈量登记的操作规范，明确了房地产估价师的法定职责：

必须进行实地查勘：需通过现场测量、拍照、录像等方式记录房屋实际状况，严禁以 “入户登记” 替代现场查勘；

数据校正义务：若实地查勘结果与原有登记信息（如产权登记面积）不一致，需及时核对校正，确保数据真实反映房屋现状；

评估准确性保障：丈量数据是后续房屋价值评估的核心依据，直接决定评估结果的合法性与公正性，因此丈量环节不仅是登记的前置程序，更是保障评估合规的法定要求。

（三）法律强制要求的本质：双重保障机制

法律之所以对丈量登记作出强制性规定，核心是通过标准化程序实现 “程序公正” 与 “权益保护” 的双重保障：

程序公正层面：丈量登记形成的书面材料（包括调查登记表、测绘报告、现场影像资料等）是征收补偿的核心证据链，其 “公开公示” 要求可防范暗箱操作，确保征收全流程可审计、可监督，符合行政行为的 “程序正当” 原则；

权益保护层面：准确的丈量结果直接关联被征收人的核心利益 —— 无论是房屋主体建筑面积的认定，还是附属设施（如阳台、储藏室）的补偿核算，均需以实地丈量数据为基准，避免因数据偏差导致被征收人应得补偿减少，从源头减少权益受损风险。

二、京平律师胜诉案例（黄某 兄弟商铺征收案）

（一）案例核心事实

房屋基础信息：黄某 兄弟于 1970 年代合法取得一间商铺，土地证登记使用面积为 124 平方米（后经原告举证，实际合法使用面积应为 194 平方米）；

征收争议起因：2014 年，该商铺因政府建设项目被纳入征收范围，但征收部门存在多重违法情形：

未保障被征收人补偿方式选择权（未提供 “商铺置换” 与 “货币补偿” 的明确选择路径）；

单方下发《补偿决定书》意图推进强拆，且补偿价格远低于市场合理水平；

核心争议点：《补偿决定书》中记载的 “产权调换商铺面积” 与原告土地证登记面积（及实际合法面积）严重不符，面积计算存在明显错误。

（二）案件涉及的关键法律依据

评估合法性依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，“被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。本案中，征收部门提交的评估报告存在三重违法：

整体评估逻辑缺失（未完整覆盖商铺的区位价值、经营价值）；

评估方法选用不当（未结合商铺实际用途选用 “市场比较法” 等合理方法）；

评估价格严重偏离同区域同类商铺市场价格，违背 “公平补偿” 原则。

补偿决定内容合法性依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方实施细则，房屋征收补偿决定需包含装修补偿、补偿款支付期限、过渡方式（如临时安置费标准、安置房屋位置）、房屋面积认定依据等法定内容。本案中，《补偿决定书》存在多项法定内容缺失或错误：

遗漏商铺装修补偿的计算标准与金额；

未明确补偿款支付期限及逾期支付的违约责任；

未约定过渡方式（如临时安置的具体方案）；

房屋面积认定未以实地丈量数据为依据，与合法土地证面积不符。

公告程序合法性依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，房屋征收补偿决定作出后，需在征收范围内进行法定公告，保障被征收人的知情权与复议、诉讼权利。本案中，征收部门未履行公告程序，直接向原告送达《补偿决定书》，程序严重违法。

（三）案件结果

京平律师团队在案件代理中，重点围绕 “补偿决定的实体违法” 与 “程序违法” 展开辩护：

当庭指出面积计算错误、评估报告违法、补偿内容缺失等实体问题，提交原告土地证、同区域商铺市场价格证据、房屋实际使用状况影像等材料，证明征收部门的面积认定与补偿标准无事实依据；

强调公告程序缺失的违法性，指出其剥夺了被征收人的知情权与救济权利；

最终，在庭审压力与证据优势下，征收部门主动意识到行政行为的违法性，提出提高补偿价格并与原告协商。在京平律师的协助与法院的主持调解下，双方达成合法合理的补偿协议，原告的合法权益得到充分保障。

京平拆迁律师