二手房挂牌量又创新高了。

二手房挂牌量又创新高了。

今年以来，全国主要城市的二手房挂牌量是持续增长，而且总体的同比增速比较高。2021年楼市降温之后，挂牌量就在增长，但今年二手房挂牌量的增长规模和同比增速要大于2022、2023年。

今年3月份以来，每个月都是环比增长，这个情况比去年差很多，去年是3月份到8月份是增长的，后面4个月下滑。2023年的4月份到10月份是增长的，后面三个月高位盘整，今年这个二手房的抛压特别严重。

我们来探究一下主要原因，原因之一，追涨杀跌。中国人无论是投资股票还是买房子，都喜欢追涨杀跌，就是市场火爆，价格涨的时候呢，很多人冲进去越涨越买。而2021年下半年以来，全国房价进入到下行通道，而且跌幅比较大，尤其是今年的4月份以来，二手房价格跌幅不断扩大。

而且全国层面没有增量的新的政策来刺激楼市信心。所以近两三个月也可以说是很多房东、业主的信心处于崩溃状态。有些人房子持有比较多，或者以前的话呢，房子是投资性的。那他们一看近几个月房价跌幅这么大，就对未来的市场更加的悲观。于是呢就想把手里面多余的房子给抛售出去，持这种心态的人多了，挂牌量就会增长。

另一点是很多持有房产的家庭的债务率比较高，就是债务负担比较沉重。在楼市繁荣期的时候，这种家庭呢除了自己的自住用房之外，可能还会持有一套两套，甚至更多的一些房产。大部分房产都是通过贷款而买的房子。随着房价大幅的下跌，有些投资的房产，或者说是在大城市周边，或者说是在中小城市的房产，首付已经跌没了，甚至房子已经跌成了负资产。

与此同时，很多人的家庭收入在下滑，这样就使家庭的负债表进一步走弱，甚至是恶化。也就是很多家庭的总负债跟这个家庭财产的净额呀差不多了，比较接近的。这时候的心态啊就很脆弱，甚至有些人的话已经崩溃了。那些工资收入低的或暂时失业的人，咱就不谈了，咱就谈那收入还不错的。

有些人，我的一个粉丝在一线城市，哪个城市咱们就不说了。他目前手里面有三套房子，他前段时间向我咨询，他和他老婆都在一家互联网大厂上班，夫妻两个人的年收入是超过100万的，这个也算是目前收入比较高的一个群体。和老婆都是硕士毕业之后工作了将近10年，目前手里面有三套房子，一套是自住房，位于市区。

另外一套位于这个大都市的远郊地区，这是当年的一套投资房，目前这套房子呢已经价格跌了30%左右了，不过还没有沦为负资产。还有套房子呢不是在北上广深，是在这个大城市周边的一个中小城市买的房子。当时呢楼市比较繁荣。

他也跟着朋友一块去投资这套房子，结果目前这个房子比他买的时候价格已经是跌了70%了。这套房子目前的总价值已经低于他剩余的房贷余额了，也就是成为负资产了。而且目前想卖卖不掉，因为他这个房子小区和周边板块想卖的人太多了，而纪盘侠非常少。

这个粉丝目前很焦虑，因为他们夫妻说是毕业之后奋斗得很艰难，而且是在大厂收入也不错。但问题是现在即便是在大厂，这个工作状态也不是非常的稳定。就是你的考核如果不达标，你可能就被刷下来了。一旦失业，收入没了，家庭债务迅速恶化。他们还有另外一种焦虑，对他们夫妻啊过去十年，工资不断增长，两个人十年的月收入已经超千万了。

但问题是，房价跌跌不休，导致他们的负债和家庭净资产的比例在发生变化。目前三套房子的净值啊大概是1000万左右，还没有还完的贷款余额大概是700万左右。等于说去掉负债，家庭净资产呢还有300万。但是在本轮房价下跌之前，他们房产的总价值高达1600万左右。

也就是4年之前，他们家庭的房产总价值远高于房贷余额。而现在二者是比较接近了，他们担心，如果现在不把房子卖出去，一套两套，再等几年，这个房子总价值是不是就跟这个房贷余额持平了？

如果真的出现这个情况，那等于说他们十多年的辛勤的劳动就白费了。一招回到解放前，回到硕士刚毕业的时候，而这类高收入的中产家庭所面临的一个负债率的问题。在全国还有很多类似家庭。

所以他们当前的想法就是想减仓，卖掉一套两套自己不住的房子，降低债务压力，也防范房价继续的下跌，导致财产继续的收缩。当然呢，还有大量的家庭的情况比我说的这个粉丝呢还要差一些，收入没那么高。一旦遭遇房产成为负资产，他们就可能会停止还贷，也就是断供。

而很多人还是比较善良的，比较诚实的，不想让自己的信用出现污点。所以说房子即便是成为负资产了，还在还贷，但问题是有些人的话真的是扛不住了，他可能就想着把房子亏钱卖掉算了，想办法把银行的钱还了，这个事儿呢就不再烦心，不再操心了。

今年以来，二手房挂牌量大增的另外一个原因呢就是换房需求。现在很多城市呀刚需数量其实不多的，就是改善需求呢成为二手房交易的主力。这种需求呢一般都需要置换，也就是把手里面的房子卖掉，然后加钱才能够买一套更大的房子。

现在市场处于偏低位，所以在价格低位的时候卖掉一套，再买一套，交易实际来看是合理的。但目前市场比较低迷，对很多置换家庭来说，都是先要卖掉一套房子，然后再买一套。这个因素也会导致二手房的挂牌量增长。

总结来看，就是上述三个原因导致今年以来呀，二手房的抛盘量比前面三年还要大。第一是追涨杀跌的心理。第二是债务缩表。第三是置换需求，抛盘量大就会导致二手房市场的供求关系进一步的走弱。因为过去的4个月，一方面是二手房挂牌量在增长，另外一方面是二手房交易量在下滑，这会导致库存消化周期会拉长。

我们把二手房的挂牌量和二手房的区化周期做成一个指数。这个图就是5日成二手房库存压力指数走势图。2023年4月以来，这个值都是正值，说明是库存压力较大，就是市场是供大于求的状况。今年4月份以来，库存压力指数连续5个月攀升，8月份压力指数是80，刷新了新高，9月份估计会再创新高。

通过上述分析我们可以很清楚的看到近几个月二手房的抛压非常严重。我们再来看一下深圳。今年9月，相比今年8月，全国二手房挂牌量增速最猛的就是深圳环比增长10%。从图中可以看到，2023年到2024年，深圳的挂牌量只是小增，但2025年4月份以来，深圳的挂牌量持续增长，尤其是9月份增长非常大。

9月份增长呢主要是9月5号，深圳出台新政限购与信贷放松。短期就刺激了购房需求。但随着看房量和交易的上升，挂牌量增速更大，抛房量更大。那在这样情况之下呢，深圳的房价也不会涨啊，只能继续跌。

当前在个别城市类似上海、北京、深圳、杭州、成都呢市区当中还有些新房卖的不错，但问题的关键是二手房的市场抛压太大了。即便是个别新盘日光了，卖的不错，仍然不能掩盖整个房地产市场，尤其是二手房市场偏低迷的现状。各位老铁们还是要全面的来看待和理解这个市场。