南京杀出一匹黑马，首盘大爆，让中海、招商很头疼

南京第一民企是金基，业绩第一也是金基。

从第一民企走出去的前总裁，另起炉灶，干起了定制化现房的买卖，开始跟一众大佬硬刚，首秀肌肉就大获成功，让同行们觉得猛虎下山抢食了。又是准现房，又是定制，又是低密，又搞社群建设，卖得比别人贵，还卖得比别人快，比别人好，让同行羡慕，也让同行头疼。

有准备的创业

2001年加入南京金基地产，22年后的2023年4月，金基地产总经理徐波涛官宣离开老东家。3个月后，南京市场出现了另一家民营房企——中堃置业（南京中堃置业有限公司），背后老板正是徐波涛，这个公司由南京中堃企业管理有限公司（徐波涛、熊向晖分别持股99%、1%）持股100%。

不知是蓄谋已久，还是老骥伏枥，这个速度创业，可见徐老板对地产开发的热爱。一个地产老兵，在地产行业摸爬滚打几十年，最后升到总裁的位置，人脉资源、关系网络（特别是钱这一块）的积累可想而知，据说徐老板还从老东家带走了成熟团队，对南京市场或许是手拿把掐。

中堃的打法，可以清楚的看到一点，“中堃模式”的内涵是瞄准城市里的一小撮人，在城市的中心做“定制化”的小型低密准现房，这一模式成功的关键在于—用自己的能力（地产开发的经验，开发、设计、营销等）换资源/资源方，花资本的钱为资本赚钱，不缺资源，不缺钱，有底气去做创新。

反应很快，但也很克制

中堃成立后不久，第一个项目就到位了。2023年11月拿了第一块地，NO.2023G70地块，成交楼面价30519元/㎡，后面是由（中北置业、南京1912投资集团、中堃）三家企业合作开发，即GARDEN19|贤坤花园。

中堃虽然速度很快，但并没有表现的很激进，成立至今这两年多时间，拿的项目数量有限，现在在途的楼盘有贤坤花园二期（江心洲G50）、VILLA门东源邸、珠江路G05地块。

2024年6月19日，经过25轮报价，拿下秦淮区夫子庙地块（即老门东G10地块），溢价率20.42%，建筑面积1.31万方，总价4.2亿，楼面价35084元/㎡，容积率只有1.2，这个项目就是VILLA门东源邸，只有48套稀缺墅级Villa产品。

2024年11月，中堃联合（南京建邺国资）南京智慧绿岛开发建设以底价拿下江心洲G50地块，总价6.72亿，楼面价30700元/㎡，容积率1.05，这块地跟贤坤花园只是隔路相望，即是现在我们看到的贤坤公园二期，8栋墅质花园洋房即将面世。

2025年4月2日，南京珠江路G05地块被浙系企业——杭州长住控股集团拿下，竞价68轮，总价4.43亿元，成交楼面价37883元/㎡，溢价率达43.37%，4月下旬，长住集团与中堃置业正式签署协议，将合作开发这一地块。

成立两年，中堃置业在南京现在形成了四盘联动的发展布局。

图表：中堃置业项目地块信息（亿元、元/㎡、万㎡）

资料来源：亿翰智库

第一仗打得漂亮

中堃旗下第一个项目GARDEN19|贤坤花园，首秀肌肉，就给了南京市场亿点震撼。这个项目位于南京建邺区江心洲，是2024年江心洲唯一入市的低密楼盘，容积率只有1.5，共计打造了8栋8-10层，共计130套低密洋房。

2024年11月开盘，把130套洋房一次性全部推出，开盘均价5.84万/㎡，相比周边在售项目溢价10000元/㎡，没有任何优惠的情况下，开盘当天去化率近80%，130套房源去化了102套，是个非常了不起的成绩，现在已经清盘了。

3公里以内，同属江心洲的ZS江心印（园）、江尚紫薇、ZH江湾境、星叶栖悦湾四个项目开盘时间都比贤坤花园早，均价都比贤坤花园低，现在还都是在售状态，价差最大的超过1.7万/㎡。中堃既打败了在宁本地房企，也同样在与头部央企的竞争中取得了优势，可以说，这一仗打得漂亮。

图表：南京建邺-江心洲在售楼楼盘均价

资料来源：亿翰智库

把未来的提前到现在做，主动标准现房体系

为什么中堃能取得开门红？中堃确实把项目做的跟市面上的其他产品不一样，差异化的竞争策略已在贤坤花园上有实践：

其一、主动准现房销售

“反正最后一定都是现房，为什么不提前主动做成现房？”——徐波涛

中堃现在打的是准现房的牌，抓住了业主“所见即所得”的核心需求，这样会极大程度上缓解业主买房的恐慌。

贤坤花园2024年4月11日正式开工，6月14日最后一块地库正负零，8月6日6栋楼全部封顶，10月25日正式开放，首度开放便实现了约80%的实景饱和度呈现，这一阶段涵盖园区周界、社区大门、天人十九境园林、私享会所、架空层泛会所、无界风雨连廊等场域，交付前提前8个月，一期已经实现全景呈现。

其二、1V1定制化

与服装私人订制一样，中堃在做地产开发时，也是遵循了制造业逻辑，GARDEN花园开启了定制化交付的先河，把家的设计主动权交给客户，从户型，风格、配置、细节方面为业主提供1对1的“四个”定制化服务。

定制户型：中堃给业主提供了2房、3房、4房的户型选择；

定制风格：有多套样板房给到业主，可以根据自己的实际需求选择喜欢的风格；

定制配置：房屋内柜体很多，有的可以做到40-50立方米的柜体，如果业主不需要的话，可以按需减少；

定制品牌：以抽油烟机为例，对于中式厨房，做饭油烟大，则选用方太抽油烟机，如果是西餐为主，油烟并不多，则提供嘉格纳备选。

所有的定制服务，都是为了让业主买到自己的想要的房子，而不是千房一面，也为了避免货不对板。

其三、主城低密

可以看到，无论中堃拿的这几块，容积率都不超过1.5，意图很明显，想服务就是那一部分有能力实现居住需求升级改善的客群，主打稀缺性，物以稀为贵，这跟大家争相去做中高端的趋势一致，攻的就是核心地段的稀缺低密住宅，只服务那一小撮客群。

以VILLA门东源邸（9月公布案名）为例，这块地是老门东G10地块，是目前距离南京老门东历史文化街区最近的地，也是明城墙内10多年难得的纯粹低密院墅用地，容积率也是很低，只有1.2，项目规划5栋4层叠墅，上下叠各有24套，全盘只有48套，主力户型330-350平米，总价2500-3000万，被誉为2025南京套均总价最贵楼盘，预计四季度正式对外销售，要去市场上收割“富豪”了。

与长住集团合作的G05地块，同样是位于主城的核心位置，是新街口核心范围近20年唯一上市的新地块，地块和项目的稀缺性毋庸置疑。

中堃的项目还有一个很重要的特点，就是小体量，主打快速，四个项目的平均建面不到2万平米，面积最大的江心洲G70地块也就打造了130套洋房，首个VILLA也就只有48套叠墅。

第四、熟人社区

这个跟秦皇岛阿那亚，成都麓湖一样，都是做社群建设，开发商搭个舞台，联合客户（业主）出内容，客户当主角，把这个剧表演出来。社区是个小社会，第一步，开发商先通过一些场景和内容连接业主，让大家熟络起来，培养出熟人社区；第二步就是建立互惠互利的社区，麓湖就是在这么做，10年时间，麓湖已经长出了200多个社群，数万成员，构建了一个庞大的社区人际关系网络（熟人社区）。

贤坤花园以业主主理人驱动，成立了读书艺术社群“屿心阅筑”、健康运动社群“屿动360”，相继落地了康复分享、健身器材学习、上博印象派观展、贤坤邻居跑半马、社区篮球赛等活动，熟人社区建设是正式开启了，未来还有很长的路要走。

这几年行业不景气，人员变动频繁，很多人转型到其他行业，有人从地产到物业，也有人自己出来创业……目前来看，开发商高管出来创业，成绩还比较好的不多，中堃的徐老板算一个；四川联投置业的张老板（张巧龙）算一个，联合一帮同道中人继续在行业内发光发热；还有山源集团的李老板（李丹俊）也算一个，集合了一群从凤厂出来的伙伴，拉了一个团队在县城建别墅，首个项目酉州归居田园市场反馈也不错。

张老板从蓝光、彰泰离开后，这几年也是另起炉灶，自己出来创业，2021年成立了四川联投置业。他的打法跟徐老板有相似，也有不同。相似点都不求大，求的都是做一成一，这几年在四川、重庆等地做了6个项目，“结果很让人满意”。

不同的是，张老板是觅一群知音，干一件大事。四川联投置业是家平台合伙制企业，（董事会主席张兵，深耕能源；董事长张巧龙，曾任蓝光发展总裁、彰泰集团董事长；总裁谢谋安，曾服务于正黄集团，在地产领域也有很深的积累），有专业的管理团队，有资金，也整合了供应链资源，管理者也是投资者，合伙人，都是给自己干活，“公司没有老板，也都是老板”，能最大化发挥所有人的主观能动性。

张老板的故事也很精彩，后面咱们再继续分享，以便有想法的大家，可以去四川联投置业拜拜码头。

房地产行业走过这么多年，有很多精彩的故事，有很多心怀抱负的人，一个时代的落幕，是另一时代的开始，有很多后起之秀还在成长中，他们也必是行业中不可忽视的一股实力，续写行业的故事。

但是，现在也别再用以前的标准去评价企业的发展，也别指望他们一下子能冲到多少名，可能性都不大，已经不是那个套路了。

后续我们将持续分享“山源模式”、“东海模式”、“联投模式”……，若您有感兴趣的企业，欢迎在评论区留言推荐。

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