北京买房：理清思路，购房建议1661

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我有一套房在东三环红庙，88年代的，顶楼56平一直出租。现在很担心这套房将来的价值，因为回了趟哈尔滨，亲戚家在道外的老房都卖两年多了还没卖掉，从50万降到30多万了，几乎就没人来看。主要问题就两个，一个是老，也是80年代的，二就是顶楼，和我家房子几乎一样，也是繁华地段。

所以我很揪心自己这套，本来是想留给孩子的，但现在眼看着也是下跌，前两年还值300多万呢现在估计也就200多万了。虽然我买的早怎么都不会赔，但也担心跟哈尔滨似的到时候没人要，那给孩子都没意义了。

A：

1、哈尔滨和北京其实可比性不太高，北京最好对标上海，或者是对标香港东京首尔，这才是一个级别的国际都市。当然哈尔滨也很好，只是稍弱于一线。

2、参考香港吧，咱们的老破小，在他们那里叫“唐楼”，就是不带电梯的老楼，50年房龄都算年轻的。30年前（1995）我第一次去香港，去之前知道香港房价高，但想的都是高楼大厦豪宅公寓，但到了香港才知道，繁华地段儿的唐楼也折合5万多港币一平。当时的港币还比人民币值钱，折合6万多呢，一套小房300万港币算便宜的。

这30年过去了，香港的地位不能说下降，但已经逐步被深圳赶上。但是，香港房价比当年却涨了三倍以上。还是以港岛为例吧，当年5万多港币，现在15万算便宜的，18万也不新鲜，区别只是更老了而已。

背后的原因也没什么特殊的，香港经济发展虽然没有内地快，但仍然是发展。GDP增长了2倍多，收入从人均7/8000涨到了2万+，人口也从600多万涨到了700多万。那各项都是在增长，房价+房租上涨也就是正常现象了。

3、也可以参考东京的那些老公寓（普通的多层公寓），也动辄几十年房龄了，毕竟崩盘都30多年了。其他城市的房价还都跟狗似的趴着呢，但东京为首的涨回来了，还创了新高。背后也是同样现象，东京的GDP+人口+收入都在增加，房价自然上涨，不管老的还是新的。毕竟很多人是买不起新房的，只能凑合着先买老房上车。顶楼又怎样？总比租房强吧？

4、总之我觉得您没必要太揪心，真要较劲的话那应该跟鹤岗比，郊区顶楼几万块钱都没人要，而哈尔滨的好歹还几十万呢。

所以还是看城市的发展吧，按照“点线面体”的理论，无论一套房还是一个人，都只是一个点，依附在行业或街道这条线上，然后组成了产业或地段儿的一个面，最后共同组成社会与楼市的一个体。自身是没什么能量的，整体发展就跟着受益，整体衰落那就跟着倒霉。就算卖了房子或换了工作又能怎样？皮之不存毛将焉附。

无论房子还是个人，都要依附于城市的整体经济。所以您就做判断吧，如果认为北京的经济将越来越差，那还不如干脆移民呢，否则北京都垮了，其他城市能怎样？

如果认为北京还凑合，那就踏踏实实的待着，等着吃城市的红利。人的收入和房价都是城市的经济体现，也就是城市的股票。

仅供参考。

二

Q:

请问，我的情况是这样，我大兴高米店郁花园有一套房子，84平，买的时候220万。现在估计300万左右，公积金贷款，目前还有50万，目前正在出租，租金4900每月。马家堡嘉园一里一个开间，41平，23年买的，正在出租，4500一个月。买的时候275万，现在估计还剩175万，商贷，还有60多万没还。

孩子三年级，在马家堡这边上学，租房住呢，租金每月6000。目前手里没有余钱，工作比较稳定，我俩年收入60左右，现在比较纠结我这两个房子怎么处置，是卖房再买自住，还是现在就保持当前的情况？目前租房倒也没有不适应，期望您的宝贵建议。

A：

1、郁花园的300万租金4900，那租售比就是北京平均值。老小区基本都这种情况，占不到便宜也不吃亏，都是跟随大盘行情。西红门高米店虽然算郊区，但毕竟离的近，各项数值跟市区差不多。

2、嘉园一里的，41平的租金4500估值175万，那如果数字都是对的就有点儿超跌了。因为毛租售比还不到400呢，收益率排全北京第一序列。就算是刨去物业费+电梯费和取暖费，每平米每年也顶多50左右吧？41平才2000出头儿，半个月的房租，那收益率就是3%，到目前为止全北京最高。所以我怀疑您的数字不太准，是不是估值偏低了？

3、房子是用来住的，如果不愿意租房了那就卖掉置换呗。但如果是从投资角度说，郁花园的不吃亏，嘉园的则是超跌了，这会儿卖肯定吃亏。因为现在国债的利率不过是1.8%，四大行五年期的最高才1.5%。您这净收益都3%呢，翻番了。

这就问自己吧，如果现在是手中没有嘉园这套房，而是有175万，请问您是存银行买国债呢，还是买这套房收租金？

4、我没什么建议，最好还是自己算账吧，把各种收益率比较一下再做决定。另外多说一句，如果是换成改善类的房子，那可就没这么高的性价比了。

仅供参考。

借这网友话题聊两句“嘉园”，这是全北京甚至全中国第一个叫嘉园的，因为是为了感谢“李嘉诚”。

当年北京市长赴港招商之后，四大家族联手进京，李超人看上的第一个项目就是宣武区旧城改造，合作方是宣武城建。安置房的建设地点就是马家堡的这片韭菜地，当年我还来摘过韭菜花儿呢。

话说当时丰台区的领导脑筋还不开放呢，或者说是不太欢迎宣武的拆迁户，认为是人多了就必定增加管理难度。所以要求宣武区必须缴纳城市配套费，否则不接收。后来是市长暴怒之下拍了桌子，宣称要亲自参加奠基仪式，丰台区这才不说什么了。

奠基仪式是李大公子参加的，他也算是这项目的负责人，完事儿还去对面吃了一顿小肠陈。但吃完之后大公子回香港了，之后就再没来过，项目也就放了鸽子。

背景是周小姐说动了超人，所有资金和精力都投入了长安街项目。所以最后是宣武城建独立开发了嘉园三个区，但名字却只能保留了下来。

对了，郁花园的背景在当年也挺牛叉的，早期是另外一位大公子，以后再聊吧。

三

Q:

请问，我想买150万左右的房子，两居室，只要对口学校还不错就行。郊区我都看了房山、大兴、昌平和顺义。目前感觉还不错的是房山，尤其是房山当地人对学校的满意度很高。其实我是跑网约车的，对买房地点没有要求，50万首付，月入一万多点，能拿出5000月供。

但现在纠结一点是星城和阎村地铁周边的房子虽然感觉合适，但一是还是贵点，二是学校实行五四学年制，我担心万一小升初转学的话影响孩子。燕山和房山城关地铁周边的房价当然更合适，但这里也是学校五四制，我想知道影响有多大？另外您觉得哪里的保值更好？

A：

1、五四制转学为六三制的影响有多大？这我回答不了，还是咨询搞教育的吧。说实话，从我小时候的80年代，就听说六三制和五四制的争论了，当然还有那会儿的五三制，但这都是懂教育的才有权发表意见呢，外行真没资格说什么。

不过多说一句，不光燕山是五四制，市区和部分郊区的九年制学校其实也是五四制，只不过因为是小学初中一体，所以不怎么提罢了。

2、如果单从保值来讲，其实在我看来房山西部都差不太多，燕山和阎村没有太大区别，这么多年的价格走势基本一致。区别是阎村附近因为房龄新，离市区也近点儿，所以流动性更好，但保值情况区别不大。

所以既然您有换房或换学校的想法，那就先看阎村的吧，周边的绿城和天恒的房源很多，出手时比老房的挂牌期短。而且阎村的学校也是五四制吗？这我还真不知道，在我印象中只有燕山学区相对独立似的。

3、另外燕山的成绩一直很好，不光在房山算不错的，在北京也至少中等或以上。而且据我所知，每年都有从燕山通过小升初转学到东西海的，应该没影响什么学习。

典型的就是前些年的西城文科状元，小学在燕山，中学到西城宣外，靠名额分配（校额到校）去的四中，结果成了状元。那就说明他们转学时的衔接没什么问题呗，至少是没影响成绩。当然这只是我的猜想，您还是咨询懂教育的吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我儿子在朝阳今年初二了，陈经纶**分校的，成绩很不好，考高中估计在朝阳区是没希望了。亲戚建议趁着还能转学赶紧去东城，也许还能混个高中。

但我咨询了，想转学必须买房迁户口，而且还不保证转学成功。我们手里倒是有个100多万，借点儿钱能买个东城的平房，200万之内的能落户就行。但是不知道这么做的意义有多大，经济上会不会也受损失。

A：

1、意义多大？我不敢预测，只能说是多了一些希望，毕竟东城的通道比朝阳更多些。但这谁敢保证啊，只能说成功了就意义很大，如果也没考上普高也就没什么意义了，白折腾。

2、经济上一般没什么损失。因为您买的是典型的占坑儿房，而且也只是为了转学的获得学位。那就可以转学后就观察行情，觉得不合适了就卖掉，顶多浪费个税费成本而已，没多少钱，跟过去的择校费差不多。

其他一般没什么经济损失，平房卖的时候别着急就行，踏踏实实等接盘的。反正总价不高，不至于不好出手。

仅供参考。

五

Q:

请问，我现在手里有150万，想贷款买个开间租出去，以租养贷。因为我自己以前一直在CBD附近租房，所以看了不少了。苹果社区、后现代城、沿海赛洛城、还看了时代国际嘉园，也看了优士阁的这种商住的。

但看的越多越有疑问，为什么都单价不高啊？买下来合适吗？我是准备回家乡发展了，但不想浪费了北京的购房资格，老家有房了也没必要买。

A：

1、干嘛非得买开间啊？就图单价不高吗？那您买的时候是不高，等将来卖的时候也是这种情况，或许还可能显的更不高了呢。

因为这种产品的客群比较窄，基本都是单身或小家庭，有了孩子的住着就不合适了。而商品价格是供需关系决定的，客群少，而且还都是刚需和小投资客，价格很难被抬高，一般都略弱于大盘。

2、也没什么不合适的，如果是注重租金收益率就合适，只要不是面积偏大的就都高于平均值。

3、总之看自己更注重哪方面吧，注重租金就合适，注重价格走势就不太合适，各有优劣，怎么都是取舍。

仅供参考。

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