建发金茂观宸二期官方售楼处发布:观宸二期打造未来品质生活!

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金九银十，丰台一个最值得期待的楼盘，已进入开盘倒计时。

9月19日，北京市建委网站显示，建发金茂观宸二期（下称观宸二期）已经预售证公示，备案名观璟嘉园。

随着预售证的下发，也意味着认筹将随时截止，据说首推房源有限，且热度很高，预计很快就会开盘。

观宸二期的开发节奏，非常丝滑。

从6月24日拿地，到预售证公示，只用了87天，如果再算到开盘的日子，拢共也不到3个月时间。

而一期从拿地到开盘，则用了近4个月。

作为操盘手，建发房产在观宸二期身上取得如此高的效率，勋章上的一大半，要给予一期。

2024年11月29日，建发房产联合中国金茂及汇成集团，以24.35亿元摘得观宸一期地块，楼面价约4万元/平米。

彼时，正值丰台楼市的信心低谷期，外界对它的前途，充满担忧。

但，建发房产以中国传统建筑“风雅宋韵”风格，硬生生将观宸一期，打造成了丰台乃至整个京城楼市，最具影响力的热盘之一。

今年前8个月，它的网签金额，牢牢占据着丰台楼市的头把交椅；在北京商品房网签金额TOP10排行榜上，也是唯一一个上榜的南城项目，位居第8位。（数据来源：天朗房网）

截至9月20日，观宸一期网签296套，成交均价7.84万元/平米，网签金额28.78亿元。（数据来源：天朗房网）

正是基于如此强悍的业绩，观宸一期一定程度上，也为丰台楼市注入一针强心剂——不是市场不行，而是产品是否入心。

独木不成林。

前不久，观宸一期开放了实景示范区，从大门到风雨连廊，再到园林和下沉会所，向外界完美呈现了一场宋之风雅的现代化演绎。

另外，建面约113平和116平米的实体样板间，也将于9月24日（明日）正式对外开放。

此时，观宸二期的入市，恰到好处。

从公区规划到户型，都实打实出现在一期项目现场，就是建发房产对观宸二期，最好的销售语言。

当然，凭借一期的长尾效应，以及开盘至今积攒下的用户画像，二期无论规划或产品，都进行了焕新。

而一路之隔的它们，天然形成了一个大观宸体系，不仅让购房者有了更多的选择空间，更是为整个北京今后的组团项目的开发流程，树立了一个样本。

背后，也显示出了建发房产这家南派开发商的操盘功底。

9月20日，建发金茂·观宸二期（备案名：观璟嘉园）取证，此次获批房源涵盖1#-5#、7#-12#共11栋住宅楼，总计368套，项目预售均价区间约为7.86万/㎡-9.23万元/㎡。项目共规划12栋6-17层洋房+小高层产品，预计将于本月底正式开盘。

6月24日，建发+金茂以20.8亿元底价摘得丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块，楼面价约4.02万/㎡。02地块位于建发金茂·观宸项目（01地块）旁，最初和01地块是一个整体项目，后重新调整，西侧01地块单独挂牌，于去年11月底被建发拿下并与金茂合作打造观宸一期项目。

建发金茂·观宸一期项目于今年3月25日开盘，为6-18层洋房+小高产品，项目主力户型为110-165平米三居和四居，全部南向三面宽设计，附带半赠送阳台、全赠送设备平台、飘窗等，实际得房率86%-92%。项目拥有“好房子”三件套“阳台+首层架空层+风雨连廊”。截至9月22日，项目网签去化率已达64.5%，成交均价约7.84万/㎡，成交总金额接近30亿元，在全市商品房销售金额排行榜中位列第八，在丰台区位居榜首。

在产品规划设计上，观宸二期完全取消了三居户型，起步就是113㎡的四居产品，最大面积达到170㎡，大户型占比相对一期有所增加，主力户型是建面约130㎡左右的四居，这也是一起项目最热销的户型。

建发金茂·观宸位于丰台南苑街道，地处新宫板块，北侧约200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，西侧是大悦春风里，北面有万达广场。这块地的轨道优势很明显，应该是板块内近几年除了森与天成这个地铁上盖外，离地铁最近的一块宅地，同时还不用担心轨道内穿而带来的噪音、震感。此外，地块还临近南苑森林湿地公园，生态环境优美。

2025年以来，丰台区共有5个项目开盘入市，分别为宋家庄板块的金茂璞逸丰宜、新宫板块的建发金茂·观宸、总部基地板块的北京隅·西颂、丽泽板块的中海丽金府和中海·丽泽叁號院，再加之即将开盘的观宸二期，共新增供应3380套商品住宅。

从项目成交情况开看，目前仅有建发金茂·观宸网签去化过半，鉴于观宸一期项目的亮眼表现，二期项目也将延续“销冠”基因，为区域新房市场注入新的活力。

一街双园四境

观宸二期占地面积约2.59万平米，地上规划建面约5.21万平米，容积率和一期一样，为2.0。

随着它的入市，整个观宸占地面积达到了约5.63万平米，总建面达到约17万平米，共规划23栋6-18层洋房+小高层住宅楼，合计体量874户。

二者合一起，成为当下四环内同档次在售项目中，容积率最低、园林最大、会所功能最全的楼盘。

用建发房产的话说，观宸从此形成了“一街、双园、四境”的新体系。

一二期之间的街坊路，将打造成一条景观大道，整体长度达到了约186米，专属景墙中轴对称，酒店式归家仪式感，两旁的银杏古树将复现钓鱼台银杏大道的胜景，寓意一路昌盛。

二期的园林整体理念溯源《清明上河图》，含铺装约2万平米的面积，从北至南打造了三园十二景，以及九座宋风亭榭。它的园林水系与一期一样，同样达到了约1500平米。

与一期合并后，观宸的整个双园占地达约5.63万平米，可对标国内四大名园之首——苏州拙政园约5.2万平米的面积。

在东西两座园林中，建发房产共打造了约20余个景观节点，皆为所有业主共享的专属私家园林。

所谓四境，则指观宸一二期，皆拥有了地上地下双会所的格局（具体业态以后续运营方为准），整体面积也将达到约5000平米。这个体量，将位居整个京城楼市顶级。

它们将聚合商务、宴饮、运动、雅聚等场景，覆盖约22大核心功能（具体业态以后续运营方为准），供一二期业主共享使用。

其中一期的会所功能，将以商务、宴饮为主，配备私宴厅、健身房、瑜伽室、高尔夫、泳池等；二期则更偏向运动、雅聚，以篮球、羽毛球、台球、儿童活动区等为主。（具体业态以后续运营方为准）。

在花姐印象中，如此全面的会所功能，目下只有位于东四环的顶豪缦合北京，似乎可以对标。

而业主享受观宸顶级会所的路径，则是建发房产将一二期的地下进行了联动，未来业主可实现会所的全时无风雨连接。

二期全面焕新

当然，在实现整体规划共享的同时，观宸二期诸多方面，也在一期的基础上，进行了焕新。

先从招牌大门说起。观宸二期显赫的宋式大门，位于小区西侧，溯源自南宋福建卧龙书院；而一期大门则取意宋徽宗《瑞鹤图》中的宣德门。

园林方面，平权主义得到彰显。三园分布更方便进行园林的布局，南北两侧均设置了大面积水系。

其中，楼王7#南北的湖景面积，花姐目测几乎做到了面积同等。

这样的规划布局，将让观宸二期的“核芯”景观带，几乎占到了整个小区面积的三分之二。多栋住宅楼，将从户内直接欣赏到水系景观。

相比而言，一期的“核芯”园林，则主要集中在小区的中间偏北位置。

此外，在整个建筑的顶层和首层结构上，二期也与一期有了小的差异化。

二期除了楼王外，其余11栋住宅楼均有顶层退层。这也意味着，其顶层异型户型较一期，将多出不少。

集中打造优势户型

户型方面，观宸二期同样延续了一期的好房子元素——阳台、飘窗、设备平台等设施齐全。

这让二期的实际使用率和一期也差不多，平均在90%上下。

另外，它所有户型与一期一样，南向窗墙的比例接近1:1，窗地比例约在约1:0.28。这个数值背后，说明观宸几乎所有户型，将拥有绝佳的采光空间。

与一期相比，二期最大的变化是没了建面约111平米三居户型，变成了建面约113平至170平全四居社区。

这个变化背后，有两点原因：1、一期热销的佐证；2、建面约113平的质价比很高。

当然，最小户型取消后，它150平以上的大户型，也相应增加了，比一期多了约26套左右，且在户型结构上，进行了一些优化。

有人担心，增加大户型后，观宸二期的去化脚步可能会变慢。但其实未必。

以一期建面约165㎡的户型为例。

这是一款南向四面宽户型，做到了动静区的极致分离。从户型图上看，花姐一度觉得该户型的隐私，或是一个大问题，直到看了它的样板间后，才发现一切多虑了。

观宸的楼王户型好不好，市场也会说了算。最明显的例子，自它在京首推该户型后，包括朝阳区的朝观天珺、金茂满曜，在各自的楼王或主力户型中，也引入了同款。

在二期开盘的首推中，依然是以小户型先入市，建面约113平至136平四居。

关于开盘的价格，无论从地价还是当前的联动状态看，参考一期的实际成交价即可。

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