成都办公楼企业客户2025新榜发布：在流动中锚定机遇

作为西部地区的商业地产核心枢纽，成都近年来展现出令人瞩目的发展活力。仲量联行自落户中国西部市场以来，始终以商业地产视角见证并参与这一进程。今年，仲量联行重磅发布《2025年成都办公楼企业流动研究报告》，报告统计了近3000万平方米的全口径载体中的企业客户，涵盖甲乙级办公楼、产业园区、产业楼宇等办公载体，并新增各类总部园区数据；报告突破性地推出三大榜单，以期以全新视角和扩容的数据体系，为市场提供前瞻性的研判依据。

2025年，企业租赁行为从扩张转向优化整合，存量盘的搬迁成为市场主旋律；在具体到楼宇的微观视角下，头部企业的租赁需求是办公楼市场穿越周期的“定盘星”，其不动产策略对市场具有示范效应。仲量联行统计了2025年成都512.1万平方米的甲级办公楼市场中的企业增量需求，梳理出了当前市场中的头部企业及其代表的产业特征——

2025年Top50企业平均承用面积提高，入榜门槛明显提升；从需求来看，成都的科技与金融的产业特征依旧。华为冲榜成功，展现出科技巨头的领先优势；平安保险及旗下金融科技公司分列第二和第八，凸显金融企业、尤其是险资企业的稳固实力。蜀道集团、四川金控、遂宁银行、乐山商业银行位列前十，本土龙头企业依然是地方经济发展的根基。榜单呈现出“科技领航、金融压舱、国企固本”的多元化产业格局，再次印证成都作为西部经济中心的产业竞争力和区域辐射力。

在长达12年的Top50榜单跟踪研究中，累计有179家企业成功入榜。金融业以57家企业上榜位居榜首，科技互联网37家、地产建筑32家紧随其后。针对这179家上榜或曾经上榜的企业，仲量联行依据其承用面积和评估租金，以规模性、极值性、趋势性、存续性*四大维度，创新构建优质企业指数，并首次发布成都甲级办公楼优质企业Top20榜单。

*规模性判断企业不动产策略的基本盘规模，极值性评估规模上限，趋势性衡量发展势头，存续性考验策略韧性。

该榜单是从Top50历年上榜企业里“优中选优”而得，凸显出长期稳定的头部企业之于办公市场的关键作用。这一榜单的诞生将为办公资产业主和运营商提供更具招商实践指导价值的参考。

发展总部经济是成都这座西部经济中心城市的重要战略。将总部楼宇项目纳入Top系列研究体系，能够更加精准地捕捉新周期下全域经济的结构性变化。总部自建楼宇正在改变传统甲乙级商办市场的供需平衡。自2023年起，每年录得大面积需求流出甲级市场，企业客户流动范围已超越甲乙级商务楼宇。在探索新业务板块阶段，部分头部企业可能再次从总部楼宇中走出来，回归商务楼宇。透过全景视角，仲量联行观察到成都办公楼市场正从“等级分层”（甲级＞乙级＞产业园）转向“功能互补”。未来，能否精准识别不同总部发展周期下的企业需求差异，将决定楼宇资产在新时代竞争力的强弱。

依据对2022-2025年间成都市场931条500平方米以上甲级办公楼企业客户迁出记录的跟踪分析，仲量联行发现，租户的搬迁去向总体上保持稳定：企业降级至更低品质楼宇的比例最大，其次为面积缩减，随后是搬迁至自建或自购楼宇，然后是甲级楼宇之间的搬迁流动，最后才是公司注销这一退出方式。

上述顺序反映出企业不动产策略的诉求：即在成本控制、空间需求和企业发展之间寻求平衡。降级比例的收窄并不意味着企业对成本的忽视；相反，这反映出企业在追求成本控制的同时，更努力在品质、运营效率和长期发展之间寻求新平衡点。在此背景下，市场正竭力创新供给端，为租户提供多元适配的选择：过去“升级—降级”二元对立模式逐渐被如今多元并蓄的策略谱系所取代。

在存量需求主导市场的当下，业主的招商策略何去何从是市场的重大关切。报告显示，业主“不降租”的策略难以在下行市场形成同盟。因此，由于个体理性与群体利益的冲突，市场租金必然开启“螺旋式”下跌的走势。一方面，现阶段增量需求严重不足，市场愈发利好租户；另一方面，办公楼市场主体数量庞杂、散售楼宇存量大，市场难以在特定范围内形成有效且长期的价格同盟，因此续租案例必然伴随降租谈判。在租金下行预期的影响下，租户的原租约租金价格与当前市场行情所形成的价差，已成为越来越多企业搬迁的重要动因。此时，仲量联行认为“租约重组”对租户和业主双方，都具有重要且有益的实用价值。

供给侧阶段性、结构性过剩是造成成都办公楼市场整体承压的根本原因，预计在2027年以前，这一趋势难以根本扭转。未来三年，成都办公楼市场空置率继续看涨，新租需求的获客难度远超既有客户的维系。因此，仲量联行认为，存量客户的维系在未来必然成为市场竞争的焦点，这才是租约重组的价值原点。

*本文标题插画部分为AI生成后二次创作