上海外滩豪宅4天吸金近百亿，楼市分化下顶豪为何“不愁卖”？

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

9月下旬的上海楼市，被一股来自黄浦江畔的顶豪热潮搅动。黄浦区外滩街道的金陵华庭二期，以一场提前一周的开盘，创下120套房源当日售罄、总销售额98.43亿元的成绩，套均总价突破8200万元，更有107组手持千万资金的购房者未能如愿入场，为上海高端住宅市场写下亮眼注脚。

此次金陵华庭二期的热销，从认购阶段便显露出热度。项目设置的认购门槛堪称严苛，个人购房需缴纳820万元认购金，企业购房更是高达2050万元，但四天半的认购期内，仍吸引227组有效客户参与，认购率达189%。不过因认购比未达2.5:1的积分触发线，项目得以绕开积分排序，将原定于9月27日的开盘时间提前，快速完成去化，其推出的360-875㎡大平层与复式产品中，一套865㎡顶层复式以超2.82亿元总价、32.68万元/㎡单价，刷新上海新房备案单价纪录。

作为马来西亚首富郭鹤年家族旗下嘉里建设的内地旗舰项目，金陵华庭的热销对其意义非凡。该项目隶属于总投资400亿元的金陵路综合项目，而嘉里建设今年上半年业绩显示，物业销售收入同比增长176%至64.22亿港元，成为拉动营收的核心动力，此次住宅部分的高溢价去化，无疑为其庞大的投资规划注入强心剂。不过值得注意的是，该公司同期归母净利润同比下降22%，物业租赁与酒店运营收入的下滑，也反映出地产企业多元业务面临的挑战。

金陵华庭的“日光”并非孤例。同一周内，上海静安区大宁板块的中建玖上琅宸同步开盘，140套房源以14.68万元/㎡的备案均价，吸引222组客户认筹，认筹率159%，最终同样当日售罄，总成交额32.98亿元。据统计，过去一周上海共有22个楼盘开启认购，8个项目完成开盘，除上述两盘外，陆家嘴太古源、静安玺樾等项目也表现活跃，中原地产数据显示，当周上海楼市供应环比激增454.98%，达16.29万㎡，且以中高端产品为主力。

气温下降带来的看房便利，叠加多个项目“清盘”案例的示范效应，让上海售楼处的到访量明显回升，市场活跃度逐步提升。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，当前高端项目的集中热销，不仅强化了市场对顶豪板块的信心，更有望将这种积极预期转化为后续成交数据的攀升。

但热闹背后，上海楼市的分化态势同样显著。在8个开盘项目录得热销的同时，本周开启认购的22个项目中，有3个认购率不足三成，高低端市场表现冰火两重天。这种分化既源于顶豪项目稀缺的地段与资源属性——如金陵华庭背靠外滩核心区位，中建玖上琅宸占据大宁成熟板块，也折射出当前购房者对资产安全性的考量，优质核心资产仍被视为稳健选择，而缺乏核心竞争力的项目则面临更大去化压力。

对于嘉里建设这类布局高端市场的房企而言，金陵华庭的成功验证了其战略路径的可行性，但董事会主席郭孔华在中期业绩报告中提及的“内地经济重新定位难免波折”“优先确保公司稳健性”，也暗示着即便在顶豪赛道，企业仍需应对宏观环境与市场变化带来的挑战。而上海楼市接下来能否从“顶豪热”延伸至更广泛的改善型市场，或许将成为判断后续行情走向的关键。