中介的砍价骗局，正在掏空上海房东的房价

作为上海楼市的房产从业者，其实我们最不愿看到有人破坏市场环境。

最应该的就是大家为买家、房东做好服务。

让客户买到喜欢的房子，让房东快速高效地卖掉房子。

但是万万没想到，有些黑中介还是做了不该做的事情。

最近有新闻报道：中介雇人砍价压价房东。

至于价格合不合理，房东、买家什么的都不在考虑范围之内。

如果从业者做的都是这种短视的动作，属于是自己砸自己的饭碗。

没有情感全是套路

之所以这么疯狂地搞假客户砍价，能够最快速地让房东降低心理预期。

而且在新闻报道中可以看出，这种假看、假谈的砍价动作已经形成了标准化流程。

这家中介公司的要求每天需要带15个客户看房。

为什么每天都要带这么多，因为只有通过这种方式，他们才能不断跟房东反馈价格，加速成交。

在带看的过程中，他们还会特别和“演员”交代：

为了防止穿帮，你尽量多讲房子的优点，缺点只提1到2点，不然房东可能会怀疑你是演员。

在宝山的一套房子带看中，中介让客户出价从280万开始。

低于挂牌价59万，低于最近成交价5万。

完全不考虑房子之间的差异，没有任何的定价思考。

反正比前一套低就行。

而且强调砍价一定要心狠。

这种感觉就是，反正亏房东的钱，赚自己的钱。

再到另一套房子。

让“演员”给房东报价470万，而且是心理底价，也就是说最高才出这么多钱。

但是房子挂牌价538万，最近成交价508万。

哪怕和最近成交一套比较也有30万的价差。

这样的演员可能每天在全市大量上演着相同的戏码。

中介的成本只有200块一天，撬动的确实几万、几十万的佣金。

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谁能扛得住

讲道理，熊市卖房，房东是需要调整自己的心里预期。

但是这不代表中介可以完全无视房源之间的优劣，搞一刀切。

他们这么搞，无非就是三个目的：

第一，从一开始就给新来的房东营造你的小区不断降价的氛围。

第二，迫使急卖的客户疯狂降价。

第三，无限缩小房源自身的品质等因素，无限放大价格因素。

反正挂牌的多，不缺你这一套。

你接招就降价，不接招就晾着，拿捏你的心里。

几天搞下来，没经历过的房东，要开始怀疑人生了。

你根本不知道来你家看房的哪个才是真客户。

你还在欣喜来家里看房的人越来越多的，殊不知都是人家一步步算好的。

以前假客户主要挑毛病。

现在人家还升级了，80%夸，20%贬。

模拟的更真实了。

真看房、真复看、真谈判，而且还预设各种条件，除了买房其他都是“真的”。

一两个人说还好，说的人多了，你自己真觉得得降那么多。

中介要的就是这种真实感的反复冲击和强化记忆。

核心就是尽可能的把房东价格压到更低。

这不是基于信任和在底线之上做出努力推动成交的建设性工作，而是掌握更多筹码，试图控制房东。

人为刀俎我为鱼肉不过如此。

破解套路

其实这些情况都可以统统归为假谈类的套路。

我给房东们梳理一下该怎么识别。

完整的套路可能是三部曲：

假谈前：标签化与分类

中介会根据房源优劣（是否控盘、性价比高低）将房东分类。

房源越不占优，压榨越狠。

优质房源则被视作“降价越多越好卖”的目标，同样难逃压价。

假谈中：信息刺探与心理攻击

表面是了解房东底价、付款条件，实则为后续压价搜集弹药。

采用“无间道”式谈判：中介可能虚构客户或与“假客户”联手，通过砍价，单方面教育房东，让房东信心受挫。

假谈后：复盘与终极施压

即使谈判顺利，中介也可能在事后以“客户反悔”等借口突然冷却。

目的就是进一步拉低房东的心理预期，为最终压价做铺垫。

核心的要点也是三个：

开局猛砍：直接在你底价上砍一大刀（如20%），制造巨大心理落差。

制造焦虑：用虚构的“低价成交案例”和市场惨淡氛围让你产生危机感。

终极目标：全方位压榨房东，最终以中介利益最大化（快速成交）的方式促成交易，而非为房东争取最高售价。

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真正的服务价值

想卖房的房东，接下来请认真看，这些才是你的中介应该为你服务的：

1）楼市的认知

绝不仅仅是现在为你服务的中介的样子：告诉你小区今天卖了哪套，或者门店覆盖范围内挂牌了什么样的房子。

这是他们的基本功，本来就应该做的。

真正的认知是对于宏观政策的理解、对于楼市周期的把握、对于城市价值的研究、对于板块利弊的洞悉、对于产品高下的辨别、甚至是对于人性的理解。

市场上“小白”房东是绝大多数，有经验的房东是凤毛麟角。

他们需要的是能够给到他们交易建议的人。

不是两只井底之蛙坐在一起“论天”。

最后比的还不是谁眼界宽，而是谁的心眼多。

2）谈判的灵活性

你的黑中介能干的事情，只有把你和买家隔离开进行谈判。

因为他干的事情见光死，他全靠信息不对称促成交易。

真正的谈判是给到买卖双方合适的条件。

成功的交易本质就是买卖双方在某一个点妥协。

让步不是不可以，只是需要条件来交换。

比如降价了，对方可以在定金、付款周期、付款方式或者税费等方面相互让步。

大家都有好处，自然容易达成一致。

3）高效的办法

现在越来越多的房东为了卖房，自己搞卫生、自己建群、自己做楼书、自己做各种服务……

那中介提供了什么价值，你告诉我？

这些本就是中介该为你提供的。

4）长期性的建议

卖房很多时候大家只觉得是一次性的，卖了就完了。

但实际上，你今天卖房，以后会不会还有卖房或者买房的需要。

但是每一次都重新开始，成本就很高。

卖房最理想的是长期有人帮你关注，提醒你，一直是提前准备。

突然着急置换了，或者市场上都在说楼市不行了，你被情绪裹挟着要卖房。

这样的情况下多数只有被中介坑的命。

我们房外房一直以来都致力于为买家、卖家更好的服务。

在熊市里帮房东卖出一个更有性价比的价格。

我也相信多数的中介还是有自己的职业操守，不能让少数人使行业的信任崩塌。

你他娘的只会让老子降价，那还谈个屁呀。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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