保险资金增配不动产仍有空间

2025年上半年，中国人寿、太保寿险、平安人寿、建信人寿等保险公司披露了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，投资规模较去年同期大幅增长。同时，随着公募不动产投资信托基金（REITs）试点扩容、不动产股权投资基金等资本工具不断成熟，险资正从传统的直接持有物业向更加多元化、金融化的配置模式转变。

险资青睐不动产并非一时兴起，而是其资金属性、市场环境和政策导向共同驱动的战略性选择。“保险公司投资的主要目的是匹配负债需求，在保证安全性的条件下获取一定的利润。”中央财经大学保险学院副院长王丽珍表示，在当前低利率的环境下，传统固收类资产已难以覆盖负债端需求。相比之下，核心商业区的不动产投资展现出显著优势：一是收益率达到5%以上，远高于债券市场；二是其与股票、债券等资产相关性低，便于分散投资风险；三是监管政策鼓励保险资金服务实体经济，支持其通过多种方式参与不动产投资。

从2023年险资对不动产的投资热情开始升温到2024年投资项目陆续落地，再到今年投资规模的大幅增长。险资不断加仓不动产的背后，投资走向也发生了转换。

从各保险公司披露的信息中可以发现，除了写字楼、零售地产，险资对产业园、仓储物流等不动产项目投资也有所布局。中国社会科学院保险与经济发展研究中心副主任王向楠认为，产业园、仓储物流等项目租约更长，现金流较稳，更能实现险资追求可持续运营增值的目标。

部分险资还采用联合投资机构设立住房租赁私募股权基金、设立合伙企业投资公募REITs等方式加大对不动产领域的投资力度。直接购买地标性写字楼、商业综合体等投资方式，会带来资金占用大、流动性差、管理要求高等问题，而公募REITs为险资投资不动产提供流动性更好、门槛更低、风险更分散的工具。此外，王丽珍认为，险资投资形式的多元化为实体经济提供了长期资金支持，促进了基础设施建设、住房租赁市场发展等领域的健康发展，同时有利于增强战略协同效应，部分不动产投资可以与险企的主营业务形成联动。8月28日，总规模为45亿元的大家长租住房基金募集成立，由大家投控发起，联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。

在成熟保险市场中，险资配置不动产资产的比例一般在20%左右。从配置比例来看，国内险企在不动产方面仍有增配空间。王丽珍表示，一方面不动产投资相对比较复杂，市场波动大、估值难度大，需要较强的专业投资和风险管理能力，人才相对匮乏；另一方面监管部门对险资配置不动产有明确的要求，这种严格的合规底线使得险企在投资时更为审慎。

在各主要保险公司的上半年业绩说明会上，多家险企管理层对投资不动产表达了浓厚的兴趣。展望未来，王向楠认为，险资整体上将逐步增配不动产，但更看重结构优化与风险收益匹配。此外，险资要更关注保障性租赁住房、医养设施、产业园、市政基础设施等，利用政策支持，追求获得较稳定的现金流。同时，应加快资产数字化与运营数据治理，增加组合的净经营现金流，提升投资与运营能力。此外，要坚持久期匹配、现金流覆盖率管理，控制估值回撤风险。（经济日报记者 彭传旭）