记者实探：老旧小区改造惠及“一老一小”，广州这样“焕新”

89岁的邹阿姨坐在椅子上悠闲地看着电视，觉得房间有点闷，她用语音控制房顶的小风扇打开，顺带再让窗帘开大一点。事实上，在这间专门经过适老化改造的养老公寓里，她可以完全不用起身，全凭语音控制电视、空调、顶灯、窗帘等各种生活电器。她的床头还安装了专门的康养监控屏幕，上面显示了她的饮食忌口和过敏特征、疾病史，还能实时显示查房记录、一键呼叫护工，每到饭点，护工会送饭进屋并提醒她吃药。

89岁的邹阿姨住在花都新华街红砖坊社区养老公寓。

尽管搬进这家位于花都新华街红砖坊的社区养老公寓才一个多月，她已经非常适应这种生活节奏，“以前在家里养老，光是请护工一个月就要五六千，其他吃饭买药的钱另算，现在在这家养老院包了一个小单间，每个月食宿护理全包才五千多，离家里还近，比以前省心不少”。

让像邹阿姨这样的高龄老人入住社区养老院，这正是目前广州老旧小区改造重点新增的服务功能。通过政府提供场地（一般为闲置公房改造而来），引入社会资本新建社区养老院和0-3岁托育园，广州许多兴建于2000年前的老旧小区都补齐了“一老一小”的社区服务短板，实现了社区闲置资源盘活、社会资本受益、社区居民便利的三方受益。近期，南都记者也跟随市住建部门走访了多个实施改造的老旧小区，实地观察改造成效及运营模式。

政企合力将闲置公房改造成社区养老院

广州有一大批2000年前建成的城镇老旧小区，由于年代久远，普遍面临着市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、维护保养不及时等难题，针对这些老旧小区的改造是广州持续实施城市更新行动的重要内容，在不同时期有不同的改造重点。

“十三五”时期，广州通过试点修旧如旧的微改造模式，形成了恩宁路历史文化街区永庆坊片区、泮塘五约社区等典型样本。

进入“十四五”以来广州也继续总结经验，逐步形成了老旧小区改造“1+N”政策体系，围绕“改什么、怎么改、谁出钱、改后怎么管”等方面作出了系列探索和安排。其中“1”指的是2021年公布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，明确提出广州在2025年完成全市2000年前建成的需改造老旧小区改造的任务；“N”指的是既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等N个配套政策。

特别是2023年5月份公布的《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》和2024年6月公布的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，对老旧小区连片改造的实施提供了更为详细的操作指引。

在一系列配套政策的支持下，目前广州正在全力推进老旧小区改造进度，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造，逐步改善片区基础设施、补齐社区服务短板。

在本轮老旧小区连片改造中，统筹盘活各类社区资源是一大特点。一些社区将一些小区存量资源和低效公房等各类资源进行改造后引入社会资本打造社区养老院和托育所，让有专业运营能力的社会机构入驻，以保本微利的价格向社区居民提供优惠的便民服务。

花都新华街红砖坊社区养老公寓就是在广州北站东侧老旧小区成片连片改造中实施的改造项目。

红砖坊社区养老公寓的户外休息空间。

红砖坊社区养老公寓的智慧管理系统。

位于新华街新民社区新中路12号、14号的红砖坊建于上世纪60-70年代，至今仍保留着完整的红砖风貌，但由于年久失修，楼宇破旧不堪，各种供水排水等市政设施老化，难以满足使用需求。

为了盘活资源，花都区在本次改造中将包括红砖坊在内的1161套低效存量区直管公房移交花都区城投运营管理，由区城投投资700万进行加固维修，对楼板梁柱进行结构加固，新增一部无障碍电梯和疏散楼梯，楼道走廊由0.9米加宽至1.2米以满足老人轮椅推行的需求，另外增设消防水池、水泵房等以达到消防标准。

红砖坊加固完成后将场地出租给专业养老机构，由其投资约1000万元打造为花都区首家智慧化养老公寓，配备了136张床位，公寓还设置老年人生活居室、中医诊所、护理站、长者饭堂、小超市、适老智慧化产品展厅以及评估室、康复室、洗衣房、安宁室等专业适老配置。

该养老公寓的负责人告诉南都记者，整个社区养老院今年7月份才完成改造，至今才运营了两个月左右，经营情况较为理想，目前已经住满了八成床位，新华街周边社区的老人都愿意来这里养老。

改造前先摸底社区需求再引入专业机构

在越秀区六榕街周家巷，这里在老旧小区改造中打造的六榕街道普惠托育园已经运营了一年多，尽管面积只有124平米，空间并不大，但整个园区功能设计得科学又合理，早上孩子们可以在户外场地和大运动区开展运动，上午可以在活动区玩玩具涂绘本，综合区则是游戏、学习和休息的多功能空间，婴幼儿的营养餐由专业配餐机构配送，每周调整菜单。

越秀区六榕街普惠托育园。

入托儿童在六榕街普惠托育园上课。

收费方面，该园的托育费最高定价1650元/月，只有一般市场价格的约一半，还能提供全日托、临时托、计时托等多种服务形式，考虑到双职工家庭需求，全日托从早上8时30分开始，服务可延长至18时30分。

参与该园全日托的一位家长表示，这里的服务非常适合双职工的托育需求，早上八点半就可以把小孩送到托育园，晚上六点半下班过来接小孩，市场上很多民营托育园超过四点半还要另外收费，但这里直接提供四点半或者是六点半这两个选择，解决了家长的困难，价格也更加优惠。

一年前，六榕街道通过走访等形式面向16个社区开展“关于0到3岁托育机构服务需求”问卷调查。在近两百份社区调查数据中，有96.1%的社区居民表现出对托育政策的高度关注，且部分居民反馈希望能尽快开办公立托育机构，有41.9%的社区居民希望在社区内开办公办民营的“普惠托育服务点”。

为了满足社区居民的实际需求，街道也在老旧小区改造中充分挖掘资源，将周家巷红莲塘14号首层原本是社区服务站的空间改造成托育园，旁边就是六榕街文化活动中心，方便老人参加社区活动后可以去接送儿童。

六榕街提供的数据显示，去年至今街道先后推动建成2家普惠托育园，设有托育位58个，现有41名幼儿入园。为适配家长需求，托育园不仅提供了全日托、临时托、计时托等多种服务形式，还根据居民需求调整了托育时间，提供了定制化的课程，优化了资源配置，提升了服务的灵活性和便捷性，让家长更省心。

负责六榕街普惠托育园运营的桐乐集团负责人介绍，目前政府对托育园的经营提供了大力支持，不仅有建设补贴和运营补贴，还从园区的软硬件环境和课程设置上给予指导。

无论是花都区新华街红砖坊社区养老院还是六榕街周家巷普惠托育园，像这样服务“一老一小”的社区民生设施已经越来越多。在具体实施时，各个街道社区往往会采取先进行社区需求摸底的做法，通过前期充分的调查，明确社区养老院、长者饭堂、普惠托育园等服务机构的潜在需求有多大，再针对性的引入有专业运营能力的社会资本，通过场地补贴、运营补贴的方式支持运营机构以优惠的价格提供服务，确保运营机构能够在保本微利的前提下持续经营，让社区居民享受到优惠便捷的服务，最终实现政府、企业和居民的三方受益。

广州北站东侧老旧小区连片成片改造等改造案例还多次成为典型案例向全国输出改造经验。市住建部门的数据显示，截至今年8月，全市完成改造1233个老旧小区，累计改造老旧建筑6978.28万平方米，惠及93.84万户家庭、300.29万居民。

今年6月，财政部公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，广州入围最终名单，在未来三年内将获得最多8亿元定额补助，这笔钱将用于治水、老旧小区整治、历史文化更新等五个方面的城市更新。

这也意味着在中央财政的继续支持下，未来广州老旧小区改造还将继续推进，类似花都区红砖坊社区养老院和六榕街周家巷普惠托育园的“一老一小”服务设施也将越来越多。

采写：南都N视频记者 魏凯