二三线城市的保租房，是扛不住了吗？

近日，南昌市住房和城乡建设局发布了《关于进一步提高保障性租赁住房出租率的通知(征求意见稿)》意见的公示》。

图源：公告截图

　　其中提到，对于竣工超过12个月出租率较低的保障性租赁住房项目，拟将采取清单责任化管理，并通过多渠道宣传、灵活租期、浮动租金等措施提升出租率。同时，对于因房源需求不足导致出租率较低的情况，可按程序启动项目退出和替换工作。

　　这一动向折射出当前部分保租房项目在去化过程中存在的压力。

　　在多方因素的影响下，尤其是二三线城市的保租房，似乎即将扛不住了......

2025年南昌市保租房开工(筹集)目标6830套

　　按照规划，“十四五”期间，南昌市规划筹集保障性租赁住房8万套(间)，其中通过存量房屋改造筹集约6万套，新建约2万套。截至2024年底，累计筹集保障性租赁住房超5.5万套(间)，完成规划总量的 68.8%。

　　2025年，南昌市保障性租赁住房开工(筹集)目标为6830套(间)。从当前进度来看，完成“十四五”期间8万套的总体目标仍存在一定压力。

　　同时，与往年年均超万套的建设筹集规模相比，2025年目标任务量有所收窄，反映出南昌在保租房供应节奏上踩了刹车。

图源：公告截图

　　从区域分布来看，南昌租赁需求主要集中在红谷滩新区、东湖区与西湖区以及高新区等区域，以往供应也多集中于这些热点区域。而2025年计划中，下辖三个县的任务占比达到74%，表明工作重点正从核心区域向周边延伸，更侧重于“查漏补缺”。

　　通常来讲，住房租赁项目的爬坡期在 1-3个月。《意见稿》针对是超过12个月的项目，也就是说这些“需要提升出租率”的项目多半集中在主城区。

图源：摄图网(ID：500997489)

全国租金连续走低

　　虽然网上暂未查询到关于南昌保租房的具体出租率数据，但通过全国及南昌本地住房租赁市场的租金走势，也能窥见一二。

　　从全国范围来看，2023年以来，重点城市住房租金持续走低。《2025上半年中国住房租赁市场总结与展望》显示，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小。以南昌为例，数据显示，2025年2月，南昌平均租金跌至约22.3元/㎡/月，同比降幅约4.82%，环比下滑约0.71%，甚至已经低于南昌2020年的房租水平了。

图源：网站截图

　　通常来说，保租房的价格按照“同地段、同品质普通商品住房市场租金的80%-90%”设定，租金标准一经确定，原则上1-2年内不调整。加之保租房需覆盖物业管理、公共区域维护等运营成本，在市场租金持续下降的背景下，部分保租房可能出现“租金倒挂”——即保租房租金高于同地段当前市场价，削弱了价格吸引力。

　　此外，一般出租率不高的保租房项目都有通病：位置偏远、配套不足。比如，深圳部分远郊保租房项目，虽依托产业园区规划，但因周边配套尚未完善，初期遭遇意外“爆冷”。

　　二三线城市此类问题更突出——不少保租房项目选址在城市近郊或新兴片区，公交线路少、商业配套匮乏，部分项目距离核心就业区通勤时间超过1小时，即便租金略低于市场价，也难以吸引追求便利性的刚需租客。

　　从客群分流来看，一线城市因人口流入量大，租住需求会从城市中心向外溢，远郊保租房仍能吸引租客;而二三线城市租赁市场总需求有限，再加上更低成本的人才房、公租房等项目，进一步分流了保租房的核心客群，叠加项目位置劣势，最终去化困难。

还会有更多二三线城市扛不住吗?

　　“十四五”期间，全国规划筹集建设870万套(间)保租房。从重点城市看，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，预计可解决1300万人的住房困难问题，供给套数和保障人数分别占全国目标的72%和50%。这里面，大多数二三线城市的筹建量都不少。

　　从行业竞争格局看，机构化长租公寓、掌握大量房源的房东、由售转租的房源等都是保租房的竞争对手。在这样的环境下，未来可能会有更多二三线城市保租房面临出租率压力，甚至出现类似南昌的 “优化调整” 需求。

图源：摄图网(ID：500607968)

　　站在行业的角度，南昌出台《意见稿》，通过优化运营提升出租率，正是行业从“重建设”向“重运营”转型的一大信号。这符合住房租赁行业“长期主义”的核心逻辑：保租房不仅要“建得好”，更要“租得出去、运营得好”，才能真正发挥保障作用。