破局三重难关，南宁形成可复制可推广的房地产纾困经验

近年来，中国房地产市场进入深度调整期。截至目前，全国范围内仍有相当数量的存量项目未完成全部交付，如何彻底解决这些遗留问题，已成为一道亟待破解的难题。

9月初，某中部大省地级市为了推进“保交楼”工作，特派出考察团奔赴广西南宁学习。南宁市平稳基金（下称“平稳基金”）是全国范围内最早成立的房地产纾困基金，早在2022年5月南宁市政府已决定设立，当年8月15日设立完成。随后郑州、浙江、湖北、陕西等省市也相继设立纾困基金。

历经三载砥砺耕耘，平稳基金在政府引导下，勇担“保交楼”与“保资产”的双重使命，严守市场化原则与基金投资规律，通过项目重组与盘活来挖掘长远经济效益，并同步创造显著的社会效益。

自平稳基金成立三年以来，凭借市场化、法制化的专业运作，完成了5127套保交楼住房的交付工作，实现了从“保交楼”向“稳民生”的深远价值延伸。同时平稳基金也是众多地方纾困基金中唯一一家仍然持续运营，并不断对外披露最新进展和交付成果的基金。

目前，尚未交付的项目普遍是“硬骨头”，传统的城投平台模式难以应对，需要以更加市场化的方式求变求新。在此背景下，平稳基金的成功经验，有望给全国其他地区提供可借鉴学习的纾困范例。

保交楼面临多重难题

开发商的退市并非终点，而是意味着“保交楼”的攻坚战真正拉开序幕，进入了任务更大、责任更重的新阶段。

房地产深度调整期的项目普遍具有债务复杂、资产冻结、债权人众多、资金链断裂等多重问题。

面对如此局面，全国各地政府在尝试不同的解决路径，通过国企接盘、资产处置、模式创新等方式推进保交楼。

然而，这些方法往往适用于那些地理位置较好、有一定开发价值的项目。而对于已经资不抵债、滞销严重的项目，需要更加市场化的手段和方式。

比如，有的项目面临“交接难”的问题，原项目团队不断拖延保交楼方案、拒不配合资料交接等，原施工单位为了实现自己“干新活，追老账”的目的，存在新施工结算争论和拒绝配合竣工验收的问题，也出现阻拦续建团队进场、拒不配合解除原总包合同等现象。

有的项目则面临“资金难”的问题，资金不足和债务纠纷的问题互相缠绕，大大增加了保交楼难度。货值无法覆盖建设成本的项目，难以得到市场化资金的支持；同时部分项目面临和原债权人的激烈博弈，导致进度受阻。

还有的项目会面临“管理难”的问题，因项目长期停工导致部分工序返工，部分房屋和公共区域的防水工程和消防工程出现质量不合格的问题，需要纾困方在施工管理、装修品质、交付质检以及物业管理方面做好服务。

破解难题的典型案例

平稳基金采用“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”的基本原则，通过专业化管理、市场化运作，探索出一系列创新做法，成功盘活多个烂尾楼项目。

2024年四季度，平稳基金完成了邕府朱槿园（备案名：蓝光雍锦澜湾）、邕府紫荆园、平稳基金国际中心共计4590套住房的交付工作；2025年上半年，平稳基金完成了武鸣灵水小镇、邕府海棠九里（备案名：大唐中南紫云印象）共计537套住房的交付工作。

由于南宁的部分项目债务复杂，涉及多家金融机构抵押和查封，项目内资产权利受限严重。面对“交接难”的问题，平稳基金在政府协助下采取了“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案。

一是通过股权转让实现风险隔离，平稳基金设立SPV公司，以0元收购项目公司100%股权，从法律上避免开发商破产对项目的冲击，同时保留追索权；二是将资产转让保障续建资金，比如将项目未售资产通过不动产登记手段转让至平稳基金子公司，实现“南宁的资产留在南宁，开发商的资产用于保交楼”。

隔离风险之后，平稳基金通过“新老划断”原则，清退原开发商管理团队和施工单位，重新招标续建单位，确保工程顺利推进。

项目在续建过程中还面临原施工单位阻拦进场、工资拖欠等问题。平稳基金在政府支持下实施“保护性施工”，并垫付了3929万元的工资。

在面对“资金难”问题时，平稳基金通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等方式，多渠道弥补资金缺口。

以御府项目为例，由于项目公司资不抵债，后续精装修续建资金缺口高达1.4亿元。平稳基金采取了三步走策略：市场化资产交易提供首笔续建资金；多元化融资筹措后期资金；商业开发弥补资金缺口。

首先，平稳基金通过SPV公司以2.26亿元收购项目中的分割地块土地和在建工程，为续建提供了启动资金；其次，以商铺、车位等资产抵押，引入政策性贷款2.34亿元，并申请开发贷，彻底解决项目建设资金问题。最后，对分割地块进行开发，经营利润优先保障项目的保交楼工作。

在解决“管理难”问题时，平稳基金一个重要原则是站在业主的角度进行考虑。在施工管理方面，平稳基金严格遵循原开发商移交的施工图纸，从施工单位、建筑材料到质量把控都力求精益求精。

同时，创新推出“先办证再交房”模式，协同住建、税务、不动产等部门为业主提前办理不动产权证，彻底解决业主子女上学、转售等后顾之忧。

形成可复制推广的“南宁经验”

平稳基金谨守市场化、法制化的方式，成功攻坚克难，完成了南宁多个项目的“保交楼”工作，形成了一套可复制、可推广的“南宁经验”，为破解行业共性难题提供了标杆典范。其核心不仅在于政府引导下的市场化运作、多部门协同的创新机制，也在于其始终以保障业主权益为中心的理念。

相较于其他地区，南宁模式显示出一定优越性：一是坚持政府引导、市场化运作，解决了风险问题。政府采取市场化的手段组建了平稳基金，引进了专业管理人员的同时隔离了政府的风险。另外通过股权和资产双重隔离，有效阻断开发商的风险向项目传导。

二是通过法制化手段化解复杂债务纠纷，面对金融机构抵押、查封、拍卖等法律障碍，平稳基金通过破产预重整、债权收购、带押过户等合法合规手段，在司法框架内平衡各方利益，最终实现保交楼与化债的双重目标。

三是全流程运营有利于资源优化配置，平稳基金采取“一竿子插到底”的运营模式，从续建前的融资，建设装修以及交付后管理都要一手抓，通过基金市场化运作，实现项目全流程盘活。

四是资金利用效率更高，与其他地区依赖政府财政或项目打包出售的单一化手段不同，平稳基金通过资产交易、政策贷款、开发贷等多渠道融资，通过商业开发的经营利润弥补资金缺口，避免单纯依赖财政投入，真正实现了项目的“自我造血”。

五是以业主权益保障为中心的理念，从交付、办证、收房到物业服务，全程保障业主利益，避免出现二次纠纷。

在房地产深度调整阶段，更多复杂的项目亟待破解。南宁模式的成功证明了一点：唯有通过市场化、法制化的专业运作，才能真正攻克难题，让老百姓实现安居梦想，让房地产市场回归稳定。而这，正是高质量发展时代应有的解题之道。