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中洲迎玺花园 3 期填补北站新房空白，96㎡起刚需到改善一步到位

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最新消息：北站王炸新盘，龙华2024年销冠新盘《中洲迎玺》三期新品，正式开放样板房，目前三期全新沙盘和平面图已经做好！

值得关注的是，中洲迎玺三期采用新规后户型设计，在尺寸空间上有了很大的调整：

1. 户型面积有所调整。

三期户型面积有所增加，79平调整为为82平，93平调整为97平，113平调整为117平，140平调整为144平。

2. 价格曝光，非常有诚意。预估总价500万起，性价比很高。

82平三房两卫，510万出头，部分房源低于500万

97平三房两卫，600-650万，低楼层低于600万‬

117平4房两卫，在740-770万之间

144平5房两卫，920万左右，‬低楼层低于900万

3.相比二期涨了几十万。迎玺三期的价格上涨了一些，97平三房贵了30多万，四房和五房面积增加，四房总价贵了50万左右，五房总价贵了60万左右。但三期户型优化更好了，得房率也提高了！

目前北站华润两个盘超核润府和紫云府已经售罄，中海珑悦理剩少量大户型，保利招商龙誉剩下也不多了，中洲迎玺一二期也只有少量大户型四房，所以北站面临无房可售状态，三期即将入市估计会引爆市场！

01

项目简介

项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

项目分共三期开发！二期剩部分楼层房源！目前清盘阶段！

2023年12月一期正式开盘改名“中洲迎玺花园”，最低单价降到5.83万/㎡的起步（同年3月超核xx中心（一期）开盘，毛坯备案均价约7.24万元/㎡，马路对面龙誉花园二期获批预售，备案均价约为7.05万元/㎡）

2024年上半年中洲控股负债率为84%，创近五年同期最高。2020年中报至2023年中报，其负债率分别为82.42%、80.3%、78.1%、78.26%

2024年中国信达深圳分公司现金出资42亿元入局！

2024年二期正式开盘选房，备案均价7.2万，85折后均价6.2万/㎡

2025年2月左右，预计三期开盘选房

位于深圳北站附近，这里也是未来整个龙华区内，产城融合最为高大上的地方。周边配套成熟，地理位置优越。在不堵车的情况下，自驾到福田中心区莲花山，最快15分钟到达。地块大，小区内的生活活动场景宽裕且较丰富，没有保障房、回迁房，纯粹商品房。

三期的数据也已经出来了，项目规划8栋楼住宅➕一栋幼儿园；总占地3.68万，总建面21.9万，计容积率16.5万㎡，容积率为4.48，总规划为1272户，停车位1405个

3栋1单元：总层高48层3梯4户，01户型144平，02.03户型96平，04户型115平

3栋2单元：总层高48层3梯4户，01.04户型115平，02.03户型96平

3栋3单元：总层高31层2梯4户，01户型103平，02.03户型94平，04户型115平（无障碍户型）

3栋4单元：总层高31层2梯5户，01户型103平，02，03，04，05户型82平

3栋5单元：总层高31层2梯5户，01户型103平，02.03户型82平，04.05户型94平

共计此次推售共计780套，其中144平45套 ，82平180套 ，96平300套 ，103平90套 ，115平165套

02

户型分析

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83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了主卧13.98㎡/次卧9.05㎡/次卧7.08㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达12.94㎡，西南、正南或西北朝向。

93-96㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧14.71㎡/次卧7.89㎡/次卧7.06㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达14.21㎡，东南或正南朝向。

104㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.75米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧14.1㎡/次卧10.02㎡/次卧9.34㎡/次卧4.65㎡（包含墙体飘窗），客餐厅出7.21米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达14.41㎡，阳台主朝正南或东南向。

115㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.65米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧16.7㎡/次卧9.7㎡/次卧7.4㎡/次卧7.1㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.6米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达16.35㎡，阳台主朝正南或东南向。

143㎡的5房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅4.15米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，5个卧室分别做到了主卧16.18㎡/次卧10.76㎡/次卧7.72㎡/次卧6.92㎡/次卧4.97㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出7.4米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，赠送面积高达18.85㎡，阳台主朝正南向。

03

周边配套

交通方面：距离深圳北站约1公里，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。距离27号线樟坑站（规划中）约500米。

教育配套：

项目小学学区划分在龙腾学校小学部，格致中学民治学校小学部；

初中学区划分在龙腾学校初中部，深圳外国语新学校龙华学校初中部，格致中学民治学校初中部，玉龙学校初中部。

格致中学民治学校：总占地面积3.6万㎡，是1所九年制36班公办学校，可以提供1800个学位，校区在2024年4月27日已经正式动工，在2023年首次招生，目前是借址龙腾学校办学。这个学校最大的特色就是以优质高中，创办中小学；其本部致力打造全国理工科技特色校，创建全国航天航空特色校；2023年深圳唯一一位、龙华区首个被中科大少年班录取的学生就出自该校；

创校近三年来，民治校区初中部学生在各级竞赛中摘金夺银30多人次。学校先后获“全国教师专业发展研修示范学校”“广东省航空航天特色学校”“深圳市科普基地”“深圳市科学教育特色学校”“深圳市最受关注新锐学校”“深圳基层改革创新先行示范典型案例学校”“深圳市围棋传统特色学校”等荣誉称号。

左右滑动查看

深圳外国语学校龙华学校：深圳四大名校之一，深圳外国语学校集团在龙华开设的首家分校，该校区开办于2018年9月，是一所九年制公办学校，现规模79个班，在龙华的成绩排名也一直是名列前茅。

据了解2024年深外龙华学校初一录取到了第三类95.7分，租房就是属于第三类，只要你买了中海珑悦理➕龙华户籍，你就是第一类，深外龙初中大学区很大---虽然北站新盘陆续入住，发现积分确实在上涨。但依然买房基本都能上！

商业配套：附近规划的华润万象系商业：建面约13.4 万㎡的高端商业综合体，由华润打造及运营的五星级万象系品牌，就在项目附近，步行距离预计在 10 分钟以内

星河 COCOCity（民治店）：距离中洲迎玺约 1.2 公里

红山 6979：距离项目仅 2 公里左右

龙华天虹：距离中洲迎玺大概 2 公里左右

华南首家 Costco 旗舰店：该店在建中，其位于项目周边，具体距离未明确，但参考周边其他商业体的分布及相关描述，预计驾车在 10 分钟左右能到达

缤果空间、上河坊购物乐园、嘉熙业广场等购物中心：这些商业体都在项目周边直线距离 3 公里左右的范围内

医疗配套：深圳市第二儿童医院距离约700m，与福田儿童医院实行“一院二区制”，提供1500张床位（福田儿童医院的1.6倍）。

另外有约1.7公里的新华医院总建面约50万㎡，是国内一流的三甲综合性医院。

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05

项目点评

项目优点

1、板块区位：龙华核心的北站板块，地段好，而且还有一定成长性；

2、使用率高：建筑新规设计，79做到三房两卫，秒杀龙华同地段新房；

3、价格优势：总价预计500万就可上车龙华核心地段，刚需福利；

4、社区纯粹：纯住宅社区，大社区，全部是商品房，非常难得；

项目缺点

1、产权年限：产权只剩37年，92年批地，最早交房也要2026年；未来二手流通贷款年限受到一定影响；

2、天铁噪音：西面紧邻天铁，会有一定噪音影响；

3、北站人流：虽然在北站交通枢纽附近，但是人流量也比较大，高峰期人多；

4、交通拥堵：北站周边车流量较大，有一定交通拥堵压力；

5、学区变动：项目距离深外龙学校有1公里多距离，而且该校学区范围较广，是否有划出风险，值得关注；

总体来说：北站片区作为龙华最核心的板块，近福田南山，片区和红山又离得很近，可以享受到红山的顶级市政配套，北站片区也有华润万向系商业加持，北站板块周边公园环绕，也是作为居住环境很重要的因素之一；加上教育资源丰富以及优质书包；

作为新规后入市的核心地段新品，价格和产品对比一二期有一定优势，相信也会延续一二期的火爆；作为500万-800万左右预算，深圳最值得期待的新盘之一，还是比较推荐的。01.北站最后一个新盘

北站最后的新盘——中洲迎玺三期要来了！目前已出地面8层左右，预计明年一季度就可以入市！

据传是新规户型，建面约80-140平3-4房，最快本月底出户型图。参照一二期价格，80平3房低楼层预计折后450万左右起（个人预估，以实际为准）！

目前北站的五个楼盘里：

超核润府和紫云府已经清盘；

中海珑悦理三房已售罄，只剩下少量129平四房；

保利招商龙誉95平仅剩几套40多层，125平还剩部分...

相比之下，迎玺三期作为北站最后一个新盘，各方面在片区中都极具竞争力，是北站在建的几个项目中社区花园最大、容积率最低、楼间距最大的，还是纯商品房社区。

迎玺一二期还剩少量房源

02.迎玺三期详细资料

中洲迎玺位于北站片区，紧靠北站商务中心，距离深圳北站约800米，北侧即是华润超核润府、中海珑悦理。

中洲迎玺开盘历程

去年12月首开，推出97-136㎡3-4房，折后总价580-980万，当天销售417套，揽金29亿；

今年6月加推2期93-163平3-4房，折后总价560-1050万，开盘当晚卖了100来套。

一二期合计1390套房，截至目前仅剩十几套房源在售，仅一年时间卖了1300多套房，稳坐龙华销冠！

值得注意，据传这次增加了80平三房户型，预计低楼层折后450万左右起（预估价格，以实际为准）！

三期体量很大，规划了8栋楼住宅+一栋幼儿园，预计1200多套，快赶上一二期的总套数，其中套内小于90㎡有1000套左右。

目前户型图未出

03.北站区位价值分析

项目所在的龙华区一直是新盘供应大区，常以“宇宙中心”自居。在深圳发展初期，因为毗邻市区“三杰”，先一步享受了外溢居住和消费需求的红利，辐射性和外溢承载性是它最突出的标签之一。

可成也区位，败也区位。到了粤港澳大湾区时代，对外连接成了主旋律，那些重大的战略规划都沿海岸线布局，龙华因不临海也不近海没法被带着一起玩耍。再加上高不成低不就的房价，经常被大家以“睡城”来调侃。

当然这也不见得是贬义，至少说明它的区位、成熟性、生活配套、居住便利性等等是被认可的。虽不具备领涨能力，但供需市场、价值稳定性和随涨能力还是可以。

其中北站片区随着2011年底深圳北站综合交通枢纽投入运营，迎来了兴起，同时也带动了梅林关、北站、红山、上塘这四个板块的大规模集中建设。

北站定位为商务中心区，是龙华经济中心。这里聚集了整个龙华的总部、金融、消费等核心功能，重点发展总部经济、国际商务、金融服务、文化创意、数字经济。

目前北站是当下整个龙华区变化最快、最大的区域，龙华这几年在大力建设北站片区，包括住宅、商业、公园、地铁、学校等等，将在一段时间内全部落成，未来的5-8年整个板块价值将迎来新的高度！

04.竞品对比/深度测评

项目优势：

1、无保障房、回迁房，区域最大纯粹住区；

2、容积率4.24，居住舒适度高；

3、车位超1:1，梯户比2T4/3T4/3T3；

4、北站核心区域，配套规划丰富齐全。

项目不足：

1、离地铁站距离稍远；

2、产权年限问题，92年批的地，只剩39年；

3、东北面至西南面被农民房包围，感观较差；

4、临龙华大道主干道，将面临噪音和高峰期堵车问题。

中洲迎玺本身产品就极具竞争力，是北站核心区里社区最大，楼间距最宽，容积率最低的新盘，还是纯商品房社区。

二期折后均价仅6.2万/㎡，性价比很高，适合龙华、坂田、福田，甚至南山、罗湖上班，预算不多的朋友刚需上车或者轻改善。

竞品对比：

注：数据源自网络，如有误请评论区留言（表中使用率来源住建局数据，不含赠送）。

对比紫云府

紫芸府卖点在于性价比+地段。北站最低上车门槛，超核片区还是距离北站最近的楼盘，楼下就是公园；不过有部分噪声影响，存在保障房且体量较小。

相比下来中洲迎玺社区大、纯商品房，梯户比/车位比也更佳，整体硬件上要好很多。紫云府胜在门槛更低，预算有限选紫云府、偏改善更推荐中洲迎玺。

对比超核中心润府

超核润府优势在于地段+品质。北站位置最好的新盘，真正的超核中心！之后大概率会成为北站的标杆。不过车位比不足1:1，价格也相对高些。

两者都属于大社区，润府位置和品质相对更好，不过总价较高，考虑性比价更推荐中洲迎玺；如果偏向投资，未来潜力上润府更有优势。

对比中海珑悦理

项目噪音影响是北站新盘中最小的，位于北站几个住宅项目的中间，旁边有学校、公园，拓展后使用率很高；不过体量较小，车位比不足1：1还存在部分保障房和公租房。

珑悦理129平目前折后830-880万左右，中洲迎玺120平四房，折后700万左右起，性比价高些。但珑悦理使用率更高，现在折扣也到位了，对冲下来差距也没有那么明显。

小区各方面硬件上无疑是中洲迎玺更有优势，但地段上珑悦理要好点，主要看预算来选择。

对比保利招商龙誉

优势在于总价低，目前北站仅有的三房，且是全南向社区；不过位于4、6号线之间，噪音影响相对较大。

中洲迎玺相比社区大、低容积率，居住舒适度好很多。120平四房折后700万左右起！相比保利龙誉125平折后800万起，总价要便宜不少。三房现在招商龙誉相对低些，四房中洲迎玺更有性价比。

最后，中洲迎玺主要的硬伤还是产权问题，但这个问题明显被夸大了，因为到期后可以自己去续期，手续简单费用低，大概四五万块钱搞定（其他小区有成功案例）。

迎玺三期也是北站最后一个住宅供应，基本上没有竞品项目了，到时不一定会有一二期那么大的优惠力度，一二期是在市场竞争最激烈的时候入市，而三期没有竞品则可以慢慢卖，要买这里的客户也没得选。

05.迎玺三期配套资源

交通资源

距离深圳北站约800米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘5号线到南山、罗湖中心区。另外还规划有27号线白石龙站。

教育资源

根据龙华教育局的公示，小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部；初中学区划分范围是深外龙，玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校。

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商业配套

自带部底商，毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），距离星河coco city约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

文体配套

北站算是休闲娱乐配套相对充足的片区，分布着北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、白沙路音乐公园等。如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！400-962-6159

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9月23日房地产动态

1、金融监管总局局长李云泽：“十四五”期间，金融监管总局牵头组建了城市房地产融资协调机制，白名单项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益。

2、住建部党组：将更加注重运用改革思维和改革办法破解住房和房地产、城市建设、建筑业等领域矛盾问题。系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，持续巩固房地产市场稳定态势，着力构建房地产发展新模式。

3、澎湃新闻：9月21日，上海黄浦区嘉里金陵华庭二期首批120套豪宅“日光”，最高单价32.68万元/平，总价高达2.83亿元，这一价格成为上海新房备案单价的最高纪录。单日销售额高达98.43亿元。