白鹅潭，到底还藏着多少惊喜？

近期，白鹅潭利好消息不断。

除了太古里、内港湾等地标建筑刷新进度以外，部分星级酒店、重磅品牌也都陆续官宣。

随着配套加速兑现，片区规划还在持续升级。

前两天，广州市规自局公布的聚龙湾AF0212单元规划修正方案，就藏着不少关键调整。

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这次规划修正，核心调整范围内变动不大，但范围之外藏着关键手笔：

在核心区北侧、洲头咀隧道附近，一块原本的商业商服用地，被调整成了二类住宅用地。

虽然没透露具体体量，但这宗纯宅地，妥妥是“靓地”无疑，优势一抓一个准。

首先是稀缺资源buff。

它正对聚龙湾核心商业区，既能俯瞰太古里商业街景，还能享开阔江景，未来大概率会打造成片区高品质居住标杆。

有人担心“商业改住宅”会削弱片区商业实力，其实多虑了——聚龙湾早留了后手，和太古地产合作的滨水商业体，规模比成都太古里还大，且已官宣年底一期开业，届时会直接提升区域商业档次和人流吸引力。

△太古里效果图（图源：广州荔湾发布）

这次用地调整，本质是让商业资源更集中在核心区，住宅向外围延伸，形成“逛街在核心、居住靠景观”的合理分工。

更巧的是，它是二线望江——不像一线江景地受建筑高度、密度等严格限制，既能享珠江景观，又能灵活开发，差异化优势很清晰。

其次是交通够能打。

地块离地铁11号线大冲口站不远，旁边还有洲头咀隧道，出行很方便。

11号线去年年底已开通，作为广州首条地铁环线，从大冲口站出发，去各个CBD基本不用多次换乘，通勤效率直接拉满。

稀缺江景+近太古里+临地铁，这地块的优势简直叠到顶了。

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当然，这块江景宅地的价值，远不止自身条件——坑口村旧改的推进、聚龙湾的持续升级，都是给它“加码”的关键。

先看坑口村旧改，目前进度很快，还是广州“先拆净、再净地出让”的试点项目，已拿到186亿元专项贷款，首期安置房地块也已动工。

从规划看，坑口片区总建筑面积达145.69万㎡，其中住宅约84.3万㎡，而这块江景宅地正属于坑口片区首期范围，刚好能承接白鹅潭的高端居住需求。

更重要的是，坑口和聚龙湾能“互补赋能”：

坑口规划引入全龄段教育资源，参考荔湾“全员名校”的思路，未来大概率落地优质学校，能缓解区域教育紧张。

聚龙湾有太古里这样的高端商业，坑口则会建社区底商，以后住在这里，日常买菜不用跑远，想逛高端商场也有去处，生活配套一下子就全了。

再看聚龙湾本身，现在定位是“珠江高质量发展带先行示范区”，不只是盖房、搞商业，还在活化老厂房、推进绿色低碳转型，片区质感不断升级。

△聚龙湾启动区效果图

而且数据不会骗人：目前荔湾区新房去化周期仅11.4个月，是全市最低的一批。

区域新房供应紧张，这块江景宅地入市，刚好能补上这个缺口。

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如今聚龙湾有太古里年底待开业、地铁11号线已通车，再加上这块江景宅地，妥妥集齐了“优质商业 +便捷交通+品质住宅”的核心优势，预计会接棒华润置地白鹅潭悦府、保利翡丽甲第，成为片区新的居住焦点。

更值得关注的是，今年广州取消了限购，首付和利率同步下调，买房门槛明显降低。

一边是供应端出“好房子”，一边是需求端“降门槛”，白鹅潭的房子不仅会更好卖，整个片区的价值也会慢慢往上走。

△白鹅潭

说到底，这块地的调整，正是老城区更新该有的思路：

不是只搞商业不管居住，也不是只盖房子不做配套，而是在工作与居住之间找平衡，让片区既有商业活力，又有居住人气，这才是老城区“活起来”的关键。